Как продать квартиру в ипотеке

Ипотека — это всегда надолго. Ну, если и не всегда, то в большинстве случаев — точно. Но жизнь меняется изо дня в день, и мы не можем с уверенностью сказать, что будет завтра. Сокращение на работе, рождение еще одного ребенка, развод — и вот семья сталкивается с необходимостью продать квартиру, на которую был взят ипотечный кредит. Впереди 10–15 лет ипотеки, а решать проблему с жильем нужно уже сейчас. Что делать в таком случае?

4 способа продажи

Для начала нужно развеять популярный миф о том, что квартиру в ипотеке продать невозможно. Разумеется, это не так. Есть целых 4 способа продать ипотечное жилье:

• Досрочная выплата ипотечного кредита
• Продажа жилья с погашением долга в процессе сделки
• Продажа самой ипотеки другому лицу (переоформление)
• Продажа жилья самим банком

В любом их случаев третьим лицом в процессе купли-продажи жилья будет являться банк. Кстати, банки довольно спокойно относятся к таким сделкам, так как они абсолютно законны и прозрачны. Разве что сам продавец попытается провернуть мошенническую схему. Но это не так просто — раз, и уголовно наказуемо — два.

Единственная схема продажи без участия банка рассчитана на полную честность продавца и покупателя, так как покупатель вносит задаток для погашения кредита, доверяя свои деньги продавцу. Договор купли-продажи составляется уже после.

Виды ипотеки и трудности при продаже

1. Квартиру, взятую в самую «классическую» ипотеку продать легче всего. И здесь подойдет любой из вышеперечисленных способов.
2. С квартирами военной ипотеки дела обстоят чуть сложнее. Для продажи квартиры придется погасить долг перед банком полностью, плюс вернуть государственные выплаты (помощь военным от государства).
3. Самая непростая ипотека в плане продажи — это ипотека с материнским капиталом. Собственником квартиры здесь является ребенок, и продать такое жилье можно, только предоставив этому ребенку соответствующую долю. На такую покупку может согласиться разве что близкий родственник. В противном случае придется ждать совершеннолетия собственника для получения его согласия на сделку.

Риски для покупателя и продавца

Для покупателя существует несколько рисков, и самый главный — это отказ продавца от сделки после того, как покупатель внес задаток на погашение кредита. Такой вариант нужно рассмотреть заранее и привлечь к процессу купли-продажи по такой схеме профессионального юриста.

Также продавец может отказаться регистрировать сделку или затягивать процесс снятия ипотечного обременения с недвижимости.
Для продавца существенный риск всего один — неплатежеспособность банка, через который производятся выплаты.

Как и кому ее все-таки продать?

Итак, с тонкостями и рисками разобрались. Давайте разбираться с главным.

Квартиры в ипотеке продаются с приличной скидкой в 10–20%, поэтому желающих немало среди тех, кто хочет сэкономить. Охотно реагируют на такие предложения и риэлторские конторы, т. к. для них ипотечные кредиты со скидками — золотое дно. Многие стремятся скинуть цену еще больше и даже выкупают квартиры сами. При этом они могут оказаться полезны в ведении сомневающегося покупателя, который с большей вероятностью согласиться на сделку, если его будет направлять специалист.

Разберем подробнее вышеперечисленные способы продажи:

1. Взять у покупателя задаток, оплатить долг по ипотеке этими деньгами и после получения квартиры в полную собственность оформить договор купли-продажи.
2. Похожий, но более безопасный вариант производится с участием банка — покупатель кладет деньги в две ячейки — для погашения долга перед банком и для продавца. После регистрации сделки право собственности переходит покупателю, а продавец получает сумму из второй ячейки. Это самый частый вид продажи жилья в ипотеке.
3. Перезайм. Если у покупателя не хватает средств для покупки, то на него переоформляется имеющаяся ипотека. Новый заемщик оценивается банком точно так же, как и сам продавец во время оформления ипотечного кредита. Сложный, не особо любимый банками, но все-таки возможный вариант продажи жилья.
4. Есть еще один вариант продажи, но он производится самим банком в случае нарушений со стороны заемщика. Ситуация не из приятных, однако она безопасна для обеих сторон и здесь за все отвечает исключительно сам банк. Самый существенный минус заключается в сумме прибыли от продажи такой квартиры — она традиционно невелика.

Как видите, ничего страшного или чрезвычайно сложного в процессе продажи квартиры в ипотеке нет. Главное — делать все по закону.