Ипотека: ставки немного снизились, банки стали ласковее к заемщикам и лояльнее к новостройкам. Эксперты размышляют об основных тенденциях рынка

В 2013 г. рынок ипотеки продолжал свой рост, уверенно начатый в 2011 г., сообщает журнал о недвижимости «MetrInfo.Ru». «Было выдано 824 792 ипотечных кредита на общую сумму 1 354 млрд руб., что превышает уровень 2012 года — в 1,2 раза в количественном выражении и в 1,3 раза в денежном. По данным Росреестра, каждое четвертое право собственности, зарегистрированное в сделках с жильем в прошлом году, приобреталось с использованием ипотечного кредита. Этот показатель является рекордным за весь период наблюдения с 2005 года», — говорит Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АИЖК.

Рост спроса на ипотечные кредиты отметили и другие эксперты. «В нашей компании количество ипотечных сделок увеличилось в 1,3 раза и составило в среднем 44 % от числа всех сделок, а в 2012 году доля покупок жилья с привлечением заемных средств составляла в среднем 33 %», — рассказывает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Высокая востребованность ипотеки наблюдалась и на загородном рынке недвижимости: «По итогам 2013 года примерно 30—40 % сделок проводилось с участием банковских займов. Наибольшее число таких продаж, а также продаж в рассрочку наблюдалось в сегменте таунхаусов — около 90 % от общего числа. Коттеджи в ипотеку или рассрочку покупал примерно каждый пятый покупатель, а участки без подряда — каждый второй клиент», — говорит Ксения Кастова, эксперт по загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Однако в разных сегментах рынка недвижимости доля ипотечных сделок была разной. Более всего ипотека пользовалась спросом в эконом классе: как сообщает Ирина Дзюба, директор департамента ипотечного бизнеса «ЛОКО-Банка», в этом сегменте с привлечением заемных средств было приобретено 65 % жилья. «На некоторых объектах эконом класса доля ипотечных сделок достигала 50—70 % от общего количества», — подтверждает Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet. Но в бизнес-классе, а также в набирающем сейчас популярность сегменте апартаментов доля ипотечных покупок составила около 20 %. Такой же показатель отмечался и в премиальном сегменте, что, впрочем, традиционно: «Элитный рынок ипотеки — самый консервативный. Количество кредитных покупок здесь составляет не более 20 %, а в банки обращаются, как правило, только клиенты, которым неудобно выводить средства из бизнеса», — объясняет Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate.

Озвученные экспертами цифры на фоне общего замедления экономического роста в стране выглядят весьма оптимистично, но ложка дегтя здесь все-таки есть. Во-первых, темпы прироста ипотечного кредитования по отношению к 2012 году все-таки снизились: если сравнивать показатели в денежном выражении, то в 2012 г. доля ипотечных сделок выросла примерно на 40 %, а в 2013 г. — лишь на 30 %. «И если в 2012 г. совокупный ипотечный кредитный портфель вырос на 35 %, то в 2013 г. — только на 32,6 %», — сообщает Ирина Дзюба («ЛОКО-Банк»). Во-вторых, спрос на кредиты был неравномерным, в начале прошлого года кредиты брали довольно неохотно, так как ставки оставались сравнительно высокими (во второй половине в 2012 г. они повышались): «Если к концу года при покупке квартиры кредит использовал каждый второй покупатель, то в начале года с использованием ипотеки проводилось порядка 33 % сделок», — сообщает Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс». И спрос на кредиты начал расти только тогда, когда ставки немного скорректировались вниз — с марта 2013 г. Это стало основным драйвером роста. Кроме того, как объясняет Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка, росту поспособствовало усиление неценовой конкуренции среди банков: на рынок выходили новые игроки, а основные ипотечные банки упрощали условия кредитования. Плюс в конце года активность ипотечных заемщиков увеличивалась, «благодаря» отзыву лицензии у 26 банков, несколько подорвавшему доверие к депозитам, и кризисным ожиданиям. «Именно в конце прошлого года мы наблюдали значительный рост спроса на ипотечные кредиты, резкое увеличение числа обращений и кредитных заявок, что даже привело к увеличению штата сотрудников», — замечает Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». Пытаясь сохранить накопления и опасаясь за их дальнейшую судьбу, многие пожелали приобрести жилье, пусть даже и с привлечением кредита. Тем более что ставки этому способствовали.

Умеренное снижение ставок

«Хотя в начале 2013 года ставки динамично росли и по итогам марта достигли значения 12,9 % (максимального за прошлый год), в дальнейшем наблюдалась тенденция к их уменьшению, пик которого пришелся на ноябрь — декабрь, когда проценты по ипотеке снизились до 12,1 %», — рассказывает Михаил Гольдберг (АИЖК). Конечно, с такими значениями нельзя говорить о падении ставок, тем более что в большинстве своем проценты уменьшались не по стандартным программам, а в рамках различных акций и специальных предложений — для молодых семей, для зарплатных клиентов, для тех, кто берет ипотеку на определенные объекты и на короткий срок и т.п. Но при этом, как отмечает Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент», акционных программ (со ставкой в 11,5—12,5 % годовых) на рынке было довольно много.

Первым банком, который пошел на снижение процентов в 2013 году, стал Сбербанк, он сократил ставку на 1 п.п., 1 марта запустив акцию «12-12-12», по условиям которой можно было получить кредит на срок до 12 лет под 12 % годовых независимо от формы реализации и стадии готовности объекта (ставка была одинаковой до и после регистрации прав собственности на жилье) при первоначальном взносе от 12 %, — рассказывает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). — Потом (с 15 марта 2013 г.) снизил ставки на 0,5 п.п. банк «Возрождение», он запустил акцию «11-13-15». По ее условиям минимальный первоначальный взнос составлял 11 %, максимальный срок кредитования −15 лет, а ставка составляет — 13 % до и после регистрации права собственности на жилье. Причем позже условия кредитования в рамках данной программы стали еще лучше. Изменения коснулись первоначального взноса, который снизился до 10 %, и срока кредитования, который был изменен на 25 лет. В итоге получилась акция «10-13-25», которая действует и по сей день, как и акция Сбербанка.

Ипотека на новостройки и апартаменты

Также росту ипотечного рынка способствовало смягчение условий кредитования по первичному жилью: «Долгое время приобрести квартиру в новостройке с ипотекой можно было только на высокой степени готовности объекта, но банки снова начали кредитовать и начальный этап. При этом более привлекательными стали и сами условия: как процентные ставки, так и размер первоначального взноса приблизились к показателям вторичного рынка. Были случаи, когда условия по кредиту на новостройку оказывались даже выгоднее условий на вторичное жилье», — рассказывает Галина Гараева («Континент»). И кроме того, во второй половине 2013 г. все новостройки стали доступны военным: военная ипотека распространилась на строящиеся объекты.

Вместе с этим расширился перечень объектов, аккредитованных в банках: «Относительно стабильная ситуация в стране создавала условия для планомерного развития рынка недвижимости. Высокий спрос на объекты позволял некоторым застройщикам погашать взятые у банков кредиты раньше, это способствовало росту доверия. Поэтому требования и условия ипотеки по объектам такого девелопера значительно смягчались, и одной из основных тенденций рынка ипотечного кредитования в 2013 году стала либерализация требований банков по аккредитации новостроек», — говорит Сабина Хамитова («Домус финанс»). Кредитные учреждения рассматривали документы застройщика в скан-копиях, а сами заказывали выписки из реестров ЕГРЮЛ и ЕГРП или принимают их в электронном виде.

«А еще в 2013 году многие банки установили одинаковые ставки как на период до государственной регистрации права собственности на объект, так и после нее», — сообщает Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам ИА «Банки.ру». К такому решению пришли, например, Сбербанк РФ, ВТБ24/Банк Москвы, СМП банк, банки «Возрождение» и «Зенит». В основном это стало возможным только в рамках специальных акций, но многие из них были продлены, и данный тренд сохранялся в течение всего года и, очевидно, останется и в 2014 г.

В итоге доля выдачи ипотеки на новостройки, как сообщает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», выросла весьма существенно: с 45 % до 85 % в сегменте эконом и с 30 % до 50 % в сегменте бизнес. По данным же Ирины Дзюба («ЛОКО-Банк»), в экономклассе доля ипотеки на новостройки с 30 % в начале 2013 г. года увеличилась до 75 % к концу года. «А в целом доля ипотеки в реализации нового жилья доходит до 40 %, по некоторым объектам ипотечные сделки составляют более 50 % и достигают 70—80 % объема продаж. У многих крупных игроков доля новостроек превышает 30 % ипотечного бизнеса, а у некоторых банков она приближается к 50 %», — рассказывает Михаил Гольдберг (АИЖК).

В 2013 году помимо ипотеки на новостройки развивалось и кредитование на покупку апартаментов. Еще в начале года этот вид недвижимости с помощью ипотеки купить было невозможно — банки не предлагали такую услугу. «Существовали только кредиты на покупку нежилых помещений, предназначенных для проживания (т.е. апартаментов), на вторичном рынке для физических и юридических лиц. И ставки по этому продукту были очень высокими — от 14 % до 18 % годовых, что делало их совершенно непривлекательными для граждан», — рассказывает Мария Литинецкая(«Метриум Групп»). Плюс можно было взять потребительский кредит под такие же высокие проценты. «Но в середине года, оценив потенциал рынка апартаментов и его доходность, банки стали выводить на рынок специальные ипотечные продукты для приобретения апартаментов», — рассказывает Ирина Дзюба («ЛОКО-Банк»). Более того, к концу прошлого года ставки по таким программам снизились — с 13—14 % до 12 %, а то и до 11,5 %, как в «ЛОКО-банке, что сделало их практически сопоставимыми с кредитами на покупку квартир, да и число банков, готовых кредитовать приобретение апартаментов, увеличилось.

«На сегодня среди них ВТБ24/Банк Москвы, банки „Зенит“, „Возрождение“, „Росевробанк“, „Балтика“, Московское ипотечное агентство и др. Приобрести апартаменты по ипотеке можно по ставкам от 12 % на стадии строительства и от 12,5 % после оформления права собственности, минимальный первоначальный взнос — 10 % от стоимости недвижимости, а срок кредитования — до 30 лет», — сообщает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

Банки стали лояльнее

Прошлый год, по мнению Михаила Гольдберга (АИЖК), можно охарактеризовать как период обострения конкурентной борьбы между участниками ипотечного рынка: «Часть игроков рынка пошла на ослабление требований к заемщикам, снижение минимального размера первоначального взноса (в том числе до нулевого), увеличение максимальной суммы кредита и расширение ассортимента кредитуемых объектов».

Например, сегодня практически все банки не требуют от клиентов справки 2-НДФЛ и готовы рассмотреть неофициальные доходы, указанные по специальной форме. Но справедливости ради надо отметить, что вместе с этим увеличилось число заемщиков с «белыми» зарплатами: «Если еще пару лет назад таких клиентов было всего около 10 %, то в конце 2013 года каждый второй покупатель предоставлял справки 2-НДФЛ», — утверждает Ксения Кастова («ИНКОМ-Недвижимость»). Но если такой справки все-таки не было, ипотеку можно было взять без проблем. К выдаче кредитов заемщикам с «серым» доходом пришла даже такая консервативная организация, как АИЖК: «Теперь банки, работающие по стандартам АИЖК, в качестве подтверждения дохода могут принимать не только справки по форме 2-НДФЛ. Такая возможность предусмотрена программой „Альтернативный документ“, — рассказывает Дина Орлова (ИА „Банки.ру“), — а также в АИЖК появилась программа „Ипотека для граждан, не являющихся налоговыми резидентами РФ“, по которой заявка на ипотечный кредит может быть одобрена и нерезиденту».

И если раньше при подтверждении дохода по форме банка проценты по кредиту повышалась, то сейчас это совсем не обязательно: «Например, у нас в банке действуют одинаковые ставки, и не только для физических лиц, но и для индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса», — рассказывает Лилия Чечельницкая, менеджер по ипотеке филиала «Петербургский» банка «ГЛОБЭКС». К тому же многие банки ослабили ограничения по возрасту, месту и стажу работы и т.п.

«И все большие обороты набирали программы кредитования по 1 или 2 документам, ускорялся процесс принятия решения по кредиту и по залогу», — утверждает Роман Слободян (Нордеа Банк). Причем если раньше при оформлении кредита лишь по одному документу ставка возрастала, то в 2013 г. она могла и не изменяться, правда, такое встречалось скорее в рамках специальных акций, а не обычных программ. А вот специальные вычеты по ставкам как раз применимы к стандартным продуктам. В 2013 г. таких вычетов стало больше: многие банки готовы снижать ставки молодым семьям, зарплатным и постоянным клиентам, сотрудникам крупных корпораций и т.п., причем скидка может составлять 0,5—1 п.п.

«Например, банк Уралсиб разработал программу „Ипотека для родителей“, по которой можно получить вычет 0,5 п.п. за каждого ребенка. А АИЖК предлагает такой же вычет для сотрудников социально ответственных компаний», — говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

Ради привлечения клиентов были вновь запущены и продукты с нулевым первоначальным взносом, например, в «Инвестторгбанке». Но, правда, тут без повышения процентов не обошлось: отсутствие первоначального взноса компенсируется ставкой в 16,2 % годовых. Но не ставками едиными живы потенциальные заемщики, поэтому банки придумывали и другие способы стимулирования: «У наших клиентов появилась возможность определять (выбирать) дату погашения ежемесячного платежа», — рассказывает Лилия Чечельницкая (филиал «Петербургский» банка «ГЛОБЭКС»).