В АИЖК нашли способ снизить цену ипотеки

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) готовится на собственном примере доказать, что низкие ставки по ипотеке возможны. В ближайших планах АИЖК — создание собственного либо приобретение дочернего банка. Предполагается, что он будет выдавать ипотечные кредиты по назначенной президентом ставке (инфляция плюс 2,2 процентных пункта) и выкупать такие кредиты, выданные другими банками. Правда, для этого сначала предстоит договориться с ЦБ о смягчении регулирования, а потом изыскать средства на массовую выдачу и выкуп дешевой ипотеки.

Как пишет портал недвижимости «ГдеЭтотДом.РУ», вопрос создания либо покупки ипотечного банка обсуждался на заседании наблюдательного совета АИЖК. В качестве потенциального объекта для приобретения рассматривался банк «ГПБ-Ипотека» (выставлен на продажу Газпромбанком).

Как утверждают источники, с помощью собственного ипотечного банка АИЖК намерено доказать, что поставленная президентом Владимиром Путиным задача по снижению ипотечной ставки к 2018 году до уровня «инфляция плюс 2,2 процентных пункта» (п. п.) выполнима.

«Вопрос создания или покупки банка будет прорабатываться отдельно до конца текущего года. Выбор будет сделан в пользу варианта, который обеспечит наиболее эффективное решение стоящих перед АИЖК задач», — подтвердил генеральный директор АИЖК Александр Семеняка. По его словам, это часть новой стратегии агентства, которую вчера утвердил наблюдательный совет.

Согласно новой стратегии, само АИЖК должно сконцентрироваться на развитии рынка ипотечных ценных бумаг, а бизнес по рефинансированию ипотечных кредитов, выданных банками, — выделить на отдельное юрлицо с банковской лицензией, рассказал господин Семеняка. Предполагается, что банк и самостоятельно сможет выдавать ипотечные кредиты. Таким образом, банковская «дочка» АИЖК сможет как самостоятельно выдавать кредиты по названной президентом ставке, так и, будучи рефинансирующей организацией, стимулировать другие банки делать то же самое — попросту сделав выдачу кредитов по указанной ставке условием их выкупа.

Пока реальные ставки по ипотеке далеки от желаемых. Так, инфляция в годовом выражении в мае составила 7,4 %, а средневзвешенная ставка по ипотеке по итогам мая — 12,8 % годовых. Снижение ставки сделает ипотечное кредитование нерентабельным, указывают банкиры. Однако АИЖК рассчитывает, что, несмотря на низкие ставки, этот бизнес в дочернем банке будет прибыльным. Достичь этого можно за счет смягчения регулирования деятельности банков в части ипотечного кредитования, считают в агентстве. «Понятно, что в настоящее время банк, кредитующий с премией в 2,2 п. п. к инфляции, вылетит в трубу, — пояснил источник «Ъ», знакомый с позицией агентства. — АИЖК видит своей задачей убедить ЦБ снизить коэффициенты риска по хорошим ипотечным продуктам с существующих 0,7 до рекомендуемых «Базелем-2» 0,35. Это позволит банкам сохранить прибыльность бизнеса при снижении ставок».

В Банке России настроены на диалог с АИЖК и банкирами. «К постановке такого вопроса формальные показания есть,— говорит зампред Банка России Михаил Сухов.— Базельский комитет определяет минимальные требования. Каждая страна исходит из соотношения реальных рисков и базельского уровня. Если АИЖК и крупнейшие банки аргументируют свою позицию фактами, будет что обсудить по сути».

Логика в доводах АИЖК есть, полагают участники рынка. «Хотя российские банки с августа 2010 года считают кредитные риски согласно стандартизированному подходу „Базеля-2“, нормативные акты ЦБ позволяют использовать в отношении качественной ипотеки коэффициент минимум 0,7, — рассказывает главный бухгалтер Юникредит-банка Ольга Гончарова. — В реальности же, учитывая большой объем формальных требований к качеству ипотечных кредитов, приходится использовать и вовсе коэффициент 1, что увеличивает нагрузку на капитал банка». «Если коэффициент риска будет снижен до 0,35, то на выдачу 100 руб. ипотеки будет требоваться 3,5 руб. капитала, в то время как сейчас — все 10 руб., — рассуждает она. — А сэкономив на стоимости собственных средств, банк сможет снизить и ставки».

Для ипотечных заемщиков важно даже минимальное изменение ставок. «В случае с ипотекой — длинными и большими по объему кредитами — значение имеет снижение ставки даже на десятые доли процента», — указывает директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Алымова. Впрочем, в массовости снижения банками ставок в результате реализации идеи АИЖК она сомневается. Вопрос в том, сколько таких дешевых кредитов банк АИЖК сможет выдать сам и сколько — рефинансировать другим банкам, ведь собственное фондирование у них достаточно дорогое, указывают эксперты. «Не думаю, что сейчас даже у АИЖК есть ресурсы рефинансировать настолько значительную долю российской ипотеки, чтобы существенно повысить ее доступность», — соглашается вице-президент Банка Москвы Георгий Тер-Аристокесянц. По его мнению, гораздо проще идею АИЖК будет реализовать в локальном масштабе — например, в отношении льготной ипотеки определенным слоям населения.