Изменения в законодательстве в области жилищной политики

Руководство страны последовательно претворяет в жизнь планы по развитию ипотеки в России. Именно на это направлено сразу три закона, принятых в начале 2010 г. Еще один документ касается поддержки малоэтажного строительства.

Договор дороже денег

В феврале внесены изменения в Федеральный закон «О банках и банковской деятельности», согласно которым кредитная организация не сможет в одностороннем порядке сокращать срок действия кредитного договора, заключенного ранее с физическим лицом, не сможет увеличивать размер процентов и (или) изменять порядок их определения, увеличивать или устанавливать комиссионное вознаграждение по операциям. Причем исключений из этого правила не предусмотрено, даже таких, как ипотечный кризис, который охватил мир два года назад, сообщает интернет-ресурс «Недвижимость и цены». Именно под его воздействием банки в России начали резко повышать ставки по выданным кредитам и требовать их досрочного погашения.

По свидетельствам заемщиков, проценты в ряде случаев выросли в два раза. В ответ на возмущение граждан банки ссылались на пункт договора, допускавший подобные меры. Сегодняшние законодательные изменения таких «лазеек» кредиторам не оставляют.

Цель закона состоит в том, чтобы создать баланс прав и обязанностей сторон кредитного договора, а также усилить защиту прав заемщика как экономически более слабой стороны. При вступлении в правоотношения гражданин рассчитывает на действие тех условий, по которым у него было достигнуто соглашение с банком на момент оформления займа.

Период нестабильности на финансовом рынке сформировал негативную практику одностороннего изменения кредитными организациями условий договоров (в том числе сокращение срока кредитования, предъявление требований о досрочном исполнении заемщиком обязательств перед кредитором, а также изменение величины процентных ставок, которое иногда доходит до 100% и более).

По мнению ряда экспертов, полный запрет на одностороннее повышение процентов по кредиту может существенно затормозить темпы развития кредитования в России. Данная норма противоречит общемировой практике, согласно которой основным требованием для изменения условий кредитного договора с физическим лицом (в том числе процентных ставок, срока кредитования и т. д.) является соблюдение банками заранее согласованного порядка такого изменения, а также условия о предварительном информировании заемщика о возможных изменениях при тех или иных обстоятельствах.

АИЖК добавили устойчивости

Закон № 12-ФЗ, подписанный президентом 16 февраля, направлен на поддержку финансовой системы Российской Федерации. В частности, на пять лет (с 2015 до 2020 г.) продлен срок, в течение которого Внешэкономбанк (ВЭБ) может пользоваться деньгами Фонда национального благосостояния. Эти средства размещаются на депозиты ВЭБа с последующим предоставлением их в качестве кредитов ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК).

В настоящее время предусмотрено предоставление ОАО АИЖК кредитов (займов) на общую сумму не более 40 млрд руб. по ставке 9,5% годовых на срок до 1 июня 2015 г., так что у ОАО АИЖК есть только пять лет на использование этих средств. Номинальный срок закладных составляет 15 лет, а с учетом досрочного погашения кредитов реальный срок снижается до семи лет. Таким образом, для обеспечения сбалансированности сроков денежных потоков по закладным и по кредитам Внешэкономбанка необходимо увеличить срок предоставления кредита с пяти до десяти лет. Принятый закон направлен на обеспечение финансовой устойчивости ОАО АИЖК.

Первоначальный взнос снижен, а риски?

Подписан Федеральный закон № 22-ФЗ, вносящий изменения в закон «Об ипотечных ценных бумагах». Суть их в том, что теперь банкам можно выпускать облигации (секьюритизировать) под кредиты, составляющие 80% от стоимости жилья, являющегося предметом залога. До этого в состав ипотечного покрытия разрешалось включать только те обязательства, по которым основная сумма долга не превышает 70%. Это означало, что кредиты с первоначальным взносом менее 30% не могли быть секьюритизированы, что ограничивало возможности банков по выдаче ипотечных займов, сдерживало рост объемов жилищного кредитования.

Принятая мера должна позитивно отразиться на ипотечном рынке и повысить доступность кредитов для граждан, в том числе для таких нуждающихся в социальной поддержке категорий населения, как молодые семьи. В то же время, по статистике АИЖК, вероятность дефолта по кредитам с первоначальным взносом 20% в 1,5-2 раза выше, чем по кредитам с первоначальным взносом 30%.

Так что принятый закон таит в себе существенные риски для устойчивости ипотечного кредитования, российского финансового рынка в целом и даже пенсионной системы, средства которой планируется активно инвестировать в ипотечные ценные бумаги.

Из ветхого жилья — в малоэтажное

Федеральный закон № 25-ФЗ со здает правовую основу для поддержки малоэтажного строительства в Российской Федерации. По этому закону Фонд содействия реформированию ЖКХ сможет предоставлять финансовую поддержку за счет своих средств на переселение граждан из аварийного жилищного фонда не только в многоэтажные, но и малоэтажные дома. Сделана поправка с учетом необходимости развития этого вида жилищного строительства. Закон вводит новые региональные адресные программы, определяет условия предоставления финансовой помощи за счет средств фонда, устанавливает требования к этим программам, порядок рассмотрения заявок на предоставление денег, а также особенности их расходования.

Поддержка, предусмотренная законом, будет распространяться исключительно на переселение граждан в жилые дома блокированной застройки не выше трех этажей. Причем количество блоков не должно быть больше десяти. Объектом переселения может стать многоквартирный дом с такой же этажностью (не выше трех), состоящий из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четырех. В каждой такой секции находится несколько квартир.

Цена 1 кв. м в малоэтажных домах, включенных в программу переселения, не должна превышать предельную стоимость 1 кв. м общей площади жилого помещения, определяемую Минрегионом для каждого субъекта Российской Федерации. Превышение цены финансируется за счет региональных средств.

Новые документы жилищного законодательства (январь-март 2010 г.)

• Федеральный закон от 15.02.2010 г. № 11-ФЗ «О внесении изменений в ст. 29 Федерального закона «О банках и банковской деятельности»
• Федеральный закон от 16.02.2010 г. № 12-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации»
• Федеральный закон от 09.03.2010 г. № 22-ФЗ «О внесении изменения в ст. 3 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах»
• Федеральный закон от 09.03.2010 г. № 25-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и ст. 4 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон „О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства“ и Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».