Ипотека без прикрас

Однако кризис развеял многочисленные иллюзии. Об этом говорили участники II Всероссийского форума «Стратегия развития жилищного строительства в России», состоявшегося в Москве в конце марта, пишет журнал «Недвижимость и цены».

Мало, дорого, но в рублях

За последние полгода российский рынок ипотеки был отброшен в своем развитии фактически на три года назад. Ещё летом 2008 г. ипотечные кредиты у нас в стране выдавали более 600 организаций. Сегодня осталось меньше двух десятков банков. И даже у них получить заем на покупку жилья — нетривиальная задача: требования к заемщикам весьма суровы. При этом уровень процентной ставки в большинстве случаев отбивает охоту даже пытаться подать заявку. По данным компании «Кредитмарт», в марте средняя ставка по кредитам в рублях составляла 19,7%, а в долларах — 15,5%.

Рынок жилищного кредитования остановился

Банкиры признают, что нынешние ставки и условия — фактически заградительные для желающих оформить ипотечный кредит. «При существующих ставках не может быть никакого развития ипотеки», — заявил президент Европейского трастового банка Андрей Крысин. И причины этого в отсутствии доступных долгосрочных финансов.

Впрочем, российский ипотечный рынок встретил кризис, имея гораздо более устойчивое положение, чем тот же американский и большинство европейских. То, что ещё год назад представлялось нам недостатком — ограниченный масштаб кредитования, недоступность займов для большей части населения, — на деле обернулось достоинством. В среднем по России только около 15% сделок с жильем проводилось с помощью ипотеки (за исключением некоторых регионов). И большая часть денег выдавалась на достаточно жестких условиях. «С точки зрения стандартов наши ипотечные продукты были качественными. Мы фактически учились на чужих ошибках, а не на своих», — заявил президент Городского ипотечного банка Николай Шитов.

Поэтому, по мнению банкиров, проблем в американском масштабе у нас не предвидится: не будет ни истерии отчаявшихся домовладельцев, ни массового выброса на рынок дефолтного жилья, вызывающего обвал цен.

Тем не менее одним из очевидных последствий кризиса стал рост просрочки платежей. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в среднем по России доля просроченных кредитов составляет около 5%, но в некоторых регионах она уже превысила критические 10%.

Чтобы предотвратить превращение таких займов в дефолтные, были разработаны программы их реструктуризации и создано специальное подразделение для работы с ними — Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Уставный капитал АРИЖК составляет 5 млрд руб., при этом рассматривается возможность его существенного увеличения в случае необходимости в течение 2009 г.

Несмотря на любопытство участников форума и журналистов, генеральный директор АРИЖК Андрей Языков не стал озвучивать уже имеющиеся результаты реструктуризации. Он ограничился заявлением, что «программа работает, и заемщики получают поддержку». По его словам, пропускная способность программы достаточно высокая, а требования сейчас довольно лояльны, и количество отказов по заявкам не превышает 40%. Сегодня она действует по всей стране, за исключением шести регионов.

Президент Национальной ипотечной компании Елена Клепикова отметила, что при всех плюсах программы реструктуризации не мешало бы оказывать поддержку не только самым нуждающимся, но и тем людям, которые в будущем смогут вновь платить по кредиту. Речь идет о так называемом среднем классе, представители которого часто не подходят под требования АИЖК, поскольку, например, имеют квартиры площадью чуть больше предусмотренной стандартами или владеют машиной. «У этой категории заемщиков тоже могут снизиться доходы, хотя, возможно, не в два раза, а на одну треть. Но даже в этом случае многие будут не в силах расплачиваться по кредиту», — сказала Е. Клепикова. По её словам, было бы целесообразно принять несколько вариантов программы реструктуризации, рассчитанных на разные категории заемщиков, так, чтобы поддержку получил и средний класс.

Впрочем, несмотря на все негативные последствия кризиса, участники дискуссии о судьбе ипотеки неоднократно отмечали, что кризис оказывает и положительное влияние на российский ипотечный рынок, как отрезвляющий холодный душ. «Накануне кризиса на рынке стали происходить негативные изменения, — заметила Е. Клепикова, — ипотека стала преподноситься как фактически единственное решение жилищных проблем россиян. Кредиты становились все дешевле, сроки — все дольше». По словам экспертов, в России за последний год произошло смешение разных понятий — ипотеки и государственных программ поддержки населения в решении жилищного вопроса. И в будущем это привело бы к ещё более тяжелым последствиям, чем те, что мы имеем сегодня.

Несмотря на то что ипотечный рынок фактически замер, эксперты считают сложившуюся ситуацию временным явлением. «Ипотека немного заморозилась, но не умерла», — заявил заместитель председателя комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков Евгений Чепенко. По его словам, интерес к жилищным кредитам у населения по-прежнему имеется, поскольку альтернативных вариантов приобретения жилья так и не появилось. Однако дальнейшему развитию рынка мешает кризис доверия между банками и потенциальными заемщиками. «Люди боятся вкладывать деньги в ипотеку, потому что не знают, что их ждет в будущем», — заявил Е. Чепенко.

По мнению некоторых участников дискуссии, даже сейчас, когда трудно найти повод для оптимизма, позитивные перемены все-таки есть. Так, по утверждениям Н. Шитова, два-три года назад 90% всех ипотечных кредитов выдавались в иностранной валюте. Сегодня — только четверть. И изменения такого рода придают устойчивость рынку.

Рефинансирование и судебная строгость

Рано или поздно рынок ипотеки оживет — в этом не сомневается никто из банкиров. Но произойдет это не раньше, чем закончится мировой финансовый кризис. «Кредитная политика идет в фарватере общей экономической ситуации», — заметил А. Крысин.

Другой вопрос — какой будет российская ипотека в посткризисном будущем?

По общему мнению экспертов, нам уже не дождаться тех же льготных условий выдачи кредитов, что были раньше. Сегодня большинство банкиров понимают, чем чреваты займы без первоначального взноса и подтвержденного дохода. Вряд ли кредитные организации снова пойдут на такой риск в ближайшие годы.

Долгосрочные ресурсы для российских банков имеются пока только у государства, но этот ресурс ограничен. По мнению банкиров, для реальной поддержки рынка недостаточно средств, предусмотренных для АИЖК в бюджете нынешнего года, поэтому основная задача власти — создание альтернативных институтов рефинансирования ипотечных кредитов. Дело в том, что в отличие от западных стран в России не используют в качестве источников длинных денег средства страховых компаний, пенсионных и инвестиционных фондов. О том, что эти структуры должны принимать активное участие в работе ипотечного рынка путем инвестиций в ипотечные ценные бумаги, говорится уже в течение многих лет. Не раз вопрос поднимался и во время дискуссий, и на конференциях. Однако до сих пор этот механизм рефинансирования не заработал в полной мере. Хотя сегодня многократно исправленная законодательная база вполне позволяет выпускать ипотечные облигации, уже состоялось три таких выпуска. «Но процедура сложная и занимает больше полугода», — заметил А. Крысин.

Вторая злободневная задача для ипотечного рынка — доказать банковскому сообществу надежность ипотечного обеспечения. По мнению банкиров, для того чтобы рынок смог нормально функционировать, необходимо прекратить практику защиты дефолтных заемщиков от выселения. Количество таких случаев пока минимально и вряд ли станет значительным. Но вопрос имеет важное идеологическое значение. «Проблема просроченных кредитов ни в коем случае сегодня не должна решаться с помощью популистских мер. Иначе ипотеки в России не будет», — заметил Александр Егоров, заместитель председателя правления ЗАО АБ «ГПБ-Ипотека». Сегодня суды в этих спорах нередко встают на сторону заемщика, особенно если ипотечное жилье является для него единственным. Поэтому, как заметил А. Крысин, главная проблема — отсутствие переселенческого фонда, куда могли бы переехать обанкротившиеся граждане.

Словом, ипотека в России выживет, если удастся сохранить то, что есть, и создать работоспособную систему рефинансирования. Наш банковский рынок существует всего около 20 лет, и потенциал его велик. Для сравнения: в США ипотека развивается с середины XIX столетия. И ещё в 70-е гг. XX в. ставки по ипотечным кредитам здесь оставались в районе 20%.

Однако уже сейчас очевидно, что ипотечное кредитование не может быть единственным и основным механизмом решения жилищного вопроса. Ипотека — хороший способ приобретения жилья для той части населения, которая может себе позволить долгосрочное планирование бюджета. Для остальных должны быть созданы другие возможности. Например, государственный рынок найма.