Вместо банковской ипотеки — рассрочка от девелопера

Вопрос рассрочки при оплате жилья одинаково важен и для покупателя, и для продавца. Первому он позволяет ускорить решение квартирного вопроса, второму обеспечивает расширение круга покупателей. Причем сегодня рассрочка становится единственным ответом кризису, заморозившему ипотеку, так как ожидаемое многими снижение цен на жилье, судя по всему, достигло своего предела. И результат оказался не слишком похожим на пресловутый «обвал цен».

На первичном рынке цены снизились не больше, чем на 25%, да и то за счет индивидуальных скидок и единовременных акций, сообщает журнал Квадратный метр. В прайс-листах на квартиры в новостройках снижение цен практически не фиксируется. «Сезон баснословных скидок, которые предоставлялись в декабре 2008 — январе 2009 года, закончился, — комментирует управляющий партнер компании «Миэль-Новостройки» Оксана Каарма. — Средний размер скидки, на которую могут сегодня рассчитывать покупатели, — 5–10% к фиксированным рублевым ценам».

Антикризисные предложения

Условия рассрочки от девелопера чаще всего зависят от стадии готовности жилья и места его расположения. В одних домах можно вносить оплату за строящееся жилье частями, без каких-либо дополнительных накруток, в других такая возможность обойдется в 18–20% годовых.

Однако даже при высокой процентной ставке, сравнимой с нынешней стоимостью ипотеки, предложения девелоперов обладают двумя серьезными преимуществами. Чтобы получить рассрочку в отличие от ипотеки не надо собирать полное досье о своем материальном положении и, что немаловажно, девелоперы гораздо мягче относятся к задержкам платежей, чем банки, и крайне редко начисляют штрафы за просроченную задолженность.

Корпорация «Лидер» в рамках антикризисной программы пошла дальше всех и предлагает ссуды на приобретение жилья в своих домах на десять лет. В зависимости от суммы первоначального взноса процентная ставка составляет 15–20%.

У компании «Эталон-Инвест» первоначальный взнос на приобретение квартиры в жилом комплексе «Изумрудные холмы» составляет и того меньше — 10%. До сдачи дома в 2011 году покупателям жилья предоставляется беспроцентная рассрочка. Однако расплачиваться за квартиру можно ещё пять лет после сдачи дома в эксплуатацию. Процентная ставка варьируется от 0 до 18% годовых. Если к моменту приемки дома госкомиссией покупатель вносит не менее 70% стоимости квартиры, на оставшуюся сумму проценты тоже не будут начисляться.

На этом фоне уже не особенно интересными выглядят предложения тех компаний, которые берут предоплату 30–50%, позволяя выплатить остаток суммы по завершении строительства. Такие варианты есть, например, у СУ-155, «ЮИТ Дома», «Мономаха», «Сити-XXI век».

В определенной степени они предполагают расчет на возвращение ипотеки. Мол, к тому времени, когда дом будет сдан, экономическая ситуация в стране наладится и можно будет заплатить недостающую часть стоимости квартиры с помощью кредита. Такие рассуждения имеют под собой крайне шаткую основу. Поэтому приобретать жилье в строящемся доме в расчете на светлое будущее российской ипотеки будет неоправданным риском.

Самые интересные предложения на рынке новостроек связаны с приобретением загородного жилья. Корпорация ИНКОМ объявила долгосрочную рассрочку платежа на покупку таунхаусов в поселках «Маленькая Шотландия» и «Покровском». Сумма первоначального платежа составляет 30% от стоимости домовладения, ещё на 20% покупателю предоставляется беспроцентная рассрочка до конца года и оставшуюся половину суммы покупатель может погасить в течение десяти лет. При этом ИНКОМ берет всего 15% годовых в рублях.

Необычные условия приобретения коттеджей в поселках «Ривер Клаб» и «Заречном» предлагает девелоперская компания «Стройарсенал». «Любой желающий может заключить договор аренды загородного дома, а через десять лет он получит свой дом в собственность совершенно бесплатно», — объясняет руководитель отдела продаж компании «Стройарсенал» Александр Осташкевич. При этом жилец платит всего 10% годовых за предоставленную возможность. Вселиться в выбранный коттедж можно прямо в день обращения.

Семь раз прочитай, один — заплати

Для покупателей квартир в строящихся домах не менее велик риск оказаться и без квартиры, и без денег, если договор долевого участия будет оформлен не по правилам. Какие моменты будут наиболее важными, рассказывает Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate: «Если вы заключили предварительный договор купли-продажи, то в идеальном случае должны быть соблюдены три условия, гарантирующие получение недвижимости вами или возврат денег. Первое — договор должен быть заключен непосредственно с застройщиком, а не с посредником. Второе — у вас на руках должен быть документ, подтверждающий уплату денежных средств именно застройщику. Это может быть вексель, договор займа, соглашение о задатке или авансовой оплате и т. д.». Если вы заплатили посреднику, он должен предоставить документ, в котором зафиксировано, что заплатить третьему лицу дал указание застройщик. Все это нужно для того, чтобы в документах получателем денег значился застройщик. Если возникнут проблемы со стройкой, можно будет подать на него в суд с требованием вернуть деньги. На посредников же подавать в суд бесполезно — у них, как правило, нет никаких активов, которые можно было бы продать, чтобы было что выплачивать в виде компенсации дольщикам.

«Третье — в предварительном договоре купли-продажи непременно должен быть указан срок заключения окончательного договора купли-продажи, — подчеркивает Омар Гаджиев. — Если точный срок не указан, через год предварительный договор прекращает свое действие и у застройщика не будет перед вами никаких обязательств. Вам будут обязаны только вернуть деньги. Приятного в этом мало — за прошедшее время цены на недвижимость могут вырасти и застройщику будет выгоднее продать вашу квартиру на рынке, а вам вернуть первоначальный взнос. Так раньше многие и делали, когда цены на рынке росли».