Для поддержки ипотеки необходим комплекс мер

Как сообщает РКБ.Кредит, банки сегодня страдают от дефицита долгосрочных средств, ведь выдаваемые ими ипотечные кредиты должны рефинансироваться путем продажи на вторичном рынке кредитов, который практически не действует. В этих условиях заявления правительства о поддержке финансовой системы дали надежду на стабилизацию положения. Далеко не все из предложенных Министерством экономического развития России мер были уже утверждены, однако «первой ласточкой» стало выделение АИЖК 60 млрд рублей для увеличения его уставного капитала.

Планируется, что на часть выделенных средств агентство выкупит закладные на уже выданные кредиты у региональных ипотечных операторов. «Выкуп закладных будет произведен с дисконтом, так как создавшиеся условия не позволяют АИЖК выкупать закладные по полной стоимости», — рассказал Владимир Пономарев, председатель совета Национальной аассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР), генеральный директор ОАО «Русская ипотечная акцептная компания». Многие региональные операторы, единственным источником средств которых является АИЖК, могут уйти с рынка ипотечного кредитования. Однако, отмечает г-н Пономарев, начинать работу с ипотечными региональными операторами нужно индивидуально — необходимо поддерживать в первую очередь тех из них, которые обеспечивали агентству качественные закладные.

Оставшаяся часть средств будет направлена на развитие системы рефинансирования. Решение правительства о предоставлении поручительства АИЖК по выпускаемым ценным бумагам позволит создать дополнительную ликвидность на рынке, заинтересовать инвесторов и, соответственно, — снизить рост процентных ставок. Именно государственные гарантии повышают рейтинг ипотечных ценных бумаг до суверенного рейтинга, которым обладает АИЖК.

Участники рынка соглашаются с необходимостью таких мер. «Этот шаг подтверждает, что государство по-прежнему считает развитие ипотеки одним из основных приоритетов и готово ее поддерживать даже в условиях кризиса. Хотя основной экономический эффект будет ощущаться уже после локализации кризиса, тем не менее его своевременность не вызывает сомнений», — считает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. «Развитие рынка ипотечных ценных бумаг — экономически верный ход. На рынке главную роль играет инвестор, который покупает ипотечные бумаги. Поэтому решение об обеспечении поручительств АИЖК должно стимулировать рынок», — считает Владимир Пономарев.

Но нельзя останавливаться на достигнутом. С помощью одной только описанной меры невозможно решить проблемы, накопившиеся за годы существования российского ипотечного рынка. Нужно не только как можно быстрее реализовать уже принятые решения (о предоставлении поручительств АИЖК, включении ипотечных кредитов в ломбардный список Центробанка), но и разработать всесторонне продуманный комплекс мер. «Необходимо внести изменения в стратегию АИЖК, акцентируя основное внимание на его деятельности как оператора вторичного ипотечного рынка. Стоит ускорить принятие поправок в законодательство, направленных на улучшение условий функционирования профессиональных участников ипотечного рынка», — убежден Владимир Пономарев.

Делать прогнозы в сложившейся ситуации невозможно, однако ипотека как финансовый инструмент, хоть и с изменениями, но сохранится на рынке. В данный момент трудные времена переживают оба сектора экономики, на которые опираются ипотечные программы: банки испытывают дефицит долгосрочных финансов, с проблемой отсутствия денежной массы столкнулись и многие строительные компании. «В целом банковская система сегодня не готова предлагать данный продукт. Но с локализацией кризиса ипотечные программы будут восстановлены с более серьезными подходами к оценке заемщиков и рисков — в этом еще один плюс кризиса», — считает Ольга Широкова. Предложение правительства выкупить жилье у строительных компаний с 15%-ной наценкой на себестоимость понизит стоимость уже построенных объектов — раньше наценка участников строительной сферы была существенно выше. «Это вызовет понижение стоимости жилья и у остальных продавцов», — уверен Владимир Пономарев, — «а когда количество предложений по снижению цен превзойдет критическую массу, рынок начнет реагировать, опуская цены». Но пока слишком велики на рынке противоречивые тенденции, не стоит делать опрометчивых прогнозов, считает Владимир Пономарев, надо дать государству возможность поработать со строительными компаниями, которые получат деньги, оценить сложившуюся ситуацию на рынке.

Пока нет уверенности в планомерной поддержке правительства, эти шаги не приведут к стабилизации. Резкое падение стоимости облигаций АИЖК 20 октября еще раз подтверждает, что необходимы не разовые вливания, а хорошо продуманный комплекс регулярных мер. «Основной закон финансового рынка — информированность и достоверность. Крайне негативно на рынке отражаются частичные решения, несогласованные доработки уже сдаланных шагов, недоговоренность — это приводит к недоверию, слухам, и, как следствие, — потере стоимости ценных бумаг. А потеря стоимости облигаций АИЖК снижает возможность воздействия агентства на рынок», — считает Владимир Пономарев. «Динамика котировок ценных бумаг публичных компаний тоже испытывает влияние дефицита ликвидности. Не стоит строить долгосрочные прогнозы на основании колебаний фондового рынка», — уверена Ольга Широкова.