10 самостоятельных шагов к ипотечному кредиту

Теме самостоятельного получения ипотечного кредита был посвящен семинар, прошедший в рамках выставки «Недвижимость-2008», который проводила Ирина Кажикина, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотеке. Итоги подвел журнал о недвижимости Metrinfo.ru.

1 этап: определяем потребности, прикидываем суммы

На этом этапе нужно уяснить ваши потребности. Определитесь, какая квартира вам нуажна — сколько в ней должно быть комнат, сколько метров? Ответьте себе сами — в каком районе вам хочется жить, какой тип дома вам нравится.

Выбирая «объект», держите в голове два главных требования к жилью, которые предъявят ипотечные банки:

• дом не должен идти под снос и реконструкцию;
• в квартире не должно быть неузаконенной перепланировки.

Теперь нужно понять, сколько такая квартира будет стоить. Можно сравнивать между собой похожие варианты, отбрасывая подозрительно дешевые и дорогие предложения.

2 этап: выбираем банк

Это работа кропотливая. Плохо же было заемщикам, когда банки ещё не обзавелись сайтами в Интернете! Теперь все гораздо проще — можно, не выходя из дома, просмотреть порталы банков. Обработать предстоит несколько десятков, но окончательно остановиться примерно на 3–5.

По каким параметрам выбирать? На сайтах банков сегодня есть ипотечные калькуляторы. Вот и просчитайте на нем — «вписываетесь» ли вы в банковские условия. Сможете ли вы каждый месяц платить сумму, которую насчитал калькулятор? Если ни на одном банковском калькуляторе расчет платежа вас не устраивает — выход один. Снижать потребности: выбирать более дешевую квартиру.

На какие ещё параметры нужно обратить внимание при выборе банков:

• размеры банковских комиссий (читайте на эту тему наш материал «Как утяжеляют кредит дополнительные платежи»);
• сроки рассмотрения заявок (чтобы не слишком затягивали);
• требования к объекту (как мы знаем, банки не будут кредитовать покупку квартиры в доме под снос и с незаконной перепланировкой. Но могут быть выдвинуты дополнительные условия);
• условия досрочного погашения (чтобы шибко не штрафовали);
• отзывы пользователей в Интернете.

Надо также понимать, что с этим банком нам придется жить много лет, лучше всего — в любви и согласии.

3 этап: собираем документы

Списки необходимых документов имеются на сайтах банков. Здесь нужно заметить два важных момента. Первый — самый важный документ в этом перечне, — анкета, занимающая большое количество страниц, в ней много пунктов, заполнять её придется долго и очень внимательно. Второй — паспорт должен быть в порядке, не просроченным.

Вот как выглядит примерный пакет документов:

• Заявление на получение ипотечного кредита и анкета банка;
• Паспорт;
• Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования;
• Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН));
• Военный билет;
• Документы об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.);
• Свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (если есть).
• Свидетельства о рождении дете;
• Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
• Документы, подтверждающие доходы.

Наверняка потребуются и другие документы, но тут уж каждый банк выдвигает свои требования. Собрав пакет документов, мы отправляем его сразу в несколько выбранных нами банков.

4 этап: поиск конкретного объекта

Получив одобрение в одном из выбранных банков, приступаем к поиску теперь уже конкретного объекта. Для этого можно воспользоваться услугами риэлторов, базой сайтов, базами агентств.

Когда будете звонить предполагаемым продавцам, задавайте как можно больше вопросов — выясняйте, продает ли её сам хозяин и если нет, то почему, и где он находится (может быть, в тюрьме сидит, тогда это не наш выбор). Короче говоря, чем больше информации вам удастся выяснить по телефону, тем меньше езды.

5 этап: внесение предоплаты

Здесь действует правило: лучше обо всем договориться заранее, чем потом разругаться на сделке. Главное, о чем нужно договориться: если банк не одобрит выбранную квартиру, аванс надо вернуть.

О чем ещё договариваться:

• о размере предоплаты;
• об условиях внесения предоплаты — что будет, если продавец откажется от продажи;
• о сроках освобождения квартиры;
• об условиях доступа к банку;
• о том, кто за что платит на сделке.

6 этап: проверка истории квартиры

Конечно, квартиру проверяет и банк, и страховая компании, но они ограничиваются проверкой только последней сделки — по предоставленным им документам. Вам же придется копать поглубже.

Многие собственники сохраняют копии с документов, свидетельствующих о предыдущих сделках. Проверьте их. Поинтересуйтесь, например, отчего умирали бывшие хозяева этой квартиры.

Полюбопытствуйте, как были соблюдены права несовершеннолетних членов семьи собственников, наследников, не служит ли кто-то в армии далеко-далеко, наконец, не сидит ли кто-то в тюрьме! Все перечисленные нами категории обитателей квартиры находятся под защитой закона, и если их права будут нарушены, судебных тяжб не избежать.

7 этап: одобрение в страховой компании

Списки документов для одобрения в страховой компании также можно найти на соответствующих сайтах страховых компаний. А банки, в свою очередь публикуют списки дружественных им страховых компаний.

Вот примерный список документов:

• Договоры передачи (приватизации); купли-продажи; мены; дарения и акты приема-передачи к ним; свидетельство о праве на наследство;
• Свидетельства о регистрации права собственности (свидетельство о собственности на жилище);
• Полная выписка из домовой книги;
• Согласие супруга продавца (если продавцы состоят/состояли в браке);
• Разрешение органов опеки и попечительства (если среди продавцов или прописанных лиц есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные);
• Финансово-лицевой счет;
• Общегражданский паспорт (на продавцов);
• Акт оценки стоимости независимой экспертной организацией (если такая оценка проводилась)

Страховая компания может и отказать. Но не все так страшно. Нужно выяснить — почему отказали? Очень часто бывает, что ситуацию можно исправить, просто предоставив какие-то дополнительные документы.

Если же все серьезно, нужно получить официальный отказ от страховой компании, и на этом основании вернуть аванс.

8 этап: подготовка к сделке

Здесь мы руководствуемся девизом: «хорошая подготовка — минимум проблем на сделке». Вот что нужно постараться сделать:

• заранее получить все нужные документы и вычитать их;
• особенно внимательно изучить кредитный договор;
• начертить на бумаге схему сделки (кто куда приходит, какие суммы в какие ячейки закладывает);
• понять, какие ещё от вас нужны заявления, доверенности — подготовить эти документы

9 этап: сделка

На сделке происходит следующее:

• подписываются кредитный договор, договор страхования, договор купли-продажи;
• деньги закладываются в банк;
• документы подаются на регистрацию

10 этап: завершение сделки

Этот этап включает в себя:

• получение документов;
• подписание и получение необходимых расписок;
• подписание акта приемки-передачи;
• передачу документов в банк.

Самим или с брокером?

Вполне понятно, что самостоятельный путь к ипотечному кредиту потребует массу времени. Заниматься этим между делом не получится. Тут или отпуск брать, или поручать это дело неработающему члену семьи. Надо ли обращаться к брокерам за помощью — решать самим заемщикам. Мы решили спросить у профессионалов, как брокеры облегчают эту задачу.

«Получение кредита своими силами это реальность, которую я не отрицаю, говорит Артем Костюшин, генеральный директор компании «СБС-Ипотека», — но в условиях разнообразия продуктовой линейки, большого количества различных инстанций и согласования работы этих инстанций для клиента — трудоемкий процесс. На данный момент даже, несмотря на кризис, остается большое количество банковских продуктов по ипотечному кредитованию. Подбор ипотеки сугубо индивидуален, так как предлагаемый продукт имеет много критериев кроме суммы кредита и процентов по нему. Многие тонкости программ скрыты от беглого взгляда, а опыт брокера как раз и позволяет выявить их и учесть».

«Получить кредит можно и самому, вопрос в другом, какова цена (проценты, условия, сроки) этого кредита, — дополняет коллегу Артис Вейпс, директор компании «Фонд кредитов». — Практика говорит, что брокер, имеет возможность за счет своей работы с банками — кредиторами, понимания всех сильных и слабых сторон заемщика предложить кредит с наилучшими условиями по наименьшей стоимости. Это как строить дом: могут потренироваться все, но цена вопроса такова, что дешевле нанять строителей».

Артем Костюшин напоминает о скидках, которые предлагает большинство компаний-посредников. И это может быть не только скидка по банковской линии, но и скидка по линии ипотечного страхования. А ведь с переплат страховой компании в течение 10 лет может набежать внушительная сумма. Кроме этого, интересны, хотя и не столь развиты, программы «комплексных скидок» который получает клиент в будущем. Т. е. воспользовавшись услугами компании однажды, например, по ипотеке, имеет возможность получать услуги по страхованию авто или медицинскому страхованию, потребительскому и авто кредитованию на более интересных продуктах.

Что же касается экономии времени, то наши эксперты напоминают, что часто возникают спорные моменты, решение которых и занимает время потенциального заемщика. Это может быть как заниженная оценка стоимости квартиры, в случае которой банк уменьшит сумму кредита или несогласованность документов по линии страховой компании, так и банальное «провисание» по времени в связи с, например большой загруженностью сотрудников банка. Самостоятельный подбор ипотечного кредита может занять, по оценке наших экспертов до полугода.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru

Вероятно, без брокера может обойтись человек, у которого все шоколадно — большая «белая» зарплата, подходящий возраст, нет проблем со здоровьем, замечательная кредитная история и куча времени. У остальных наверняка возникнут проблемы. Но с другой стороны, если так уж хочется попробовать все самому, почему бы и не сделать это — в конце концов, убедитесь сами по силам вам эта процедура или нет.