Ипотека: как выбрать «свою» валюту

Большинство банков предлагают ипотечные займы в двух валютах — долларах и рублях. Довольно распространены (но меньше) кредиты в евро. Встречаются также немногочисленные предложения взять в долг швейцарские франки и японские йены. Как выбрать «свою» валюту и какие сложности могут при этом возникнуть?

В столице — доллары, в регионах — рубли.

Самые распространенные валюты для ипотечного кредита — доллар США и российский рубль. Как заметил директор по развитию Фонда кредитов Артис Вейпс, обычно москвичи предпочитают брать кредиты в долларах, а жители других регионов — в рублях.

Объясняется такая практика не экономическими, а исключительно историческими и психологическими причинами. Ведь и правда, в начале девяностых, когда инфляция была просто чудовищной, стало принято фиксировать зарплаты работников, а также цены на особо ценные товары, в том числе и на стоимость квадратного метра жилья, именно в валюте США. С тех пор — и до настоящего времени — рынок недвижимости Москвы и Московской области «долларовый».

В регионах, же гораздо больше людей работают на государственных предприятиях, где сроду никому не приходило в голову рассчитывать зарплату работника в долларах. Кроме того, цена квадратного метра никогда не была «бешеной». Следовательно, мышление у людей скорее «рублевое», кредит в долларах, напротив, может отпугнуть клиента.

Нельзя не заметить, что за последнее время рубль и на московском рынке постепенно завоевывает позиции: продавцы и застройщики все чаще выставляют ценники в рублях, а арендный рынок в нижней ценовой категории практически перешел на «деревянные». В московской же ипотеке пока наблюдается «равноправие» доллара и рубля.

Как избежать «валютной вилки»

Специалисты советуют брать кредит в той же валюте, в какой получаете основные доходы — зарплату или прибыль. В таком случае клиент не рискует попасть в довольно распространенную ловушку — «валютную вилку».

Ведь курс валюты со временем имеет свойство меняться — расти или падать. За примером далеко ходить не нужно — мы все были свидетелями, как доллар вырос за последний месяц на 2 рубля! А условия договора, напротив, остаются неизменными. Если ежемесячный взнос составляет $1500, то именно такую сумму клиент обязан вносить, пока кредит не будет погашен.

Предположим, клиент зарабатывает 100 000 руб. в месяц. Ежемесячный ипотечный взнос составляет $1500, то есть, при курсе валюты США 1$ =25,4 руб., — 38100 руб. Если курс доллара идет вверх, и через некоторое время он будет стоить хотя бы 30 руб., размер взноса увеличивается до 45 000 руб. А уж если доллар подорожает вдвое? Взнос в размере более 76 000 руб. в месяц может стать непосильным для заемщика.

Конечно, маловероятно, что в ближайшее время нас ждет кардинальное изменение курса всех валют. И все же предусмотреть такую возможность следует, особенно тем клиентам, кто не собирается погашать кредит досрочно. Новейшая история, к сожалению, помнит и не такие «сюрпризы».

Как не «попасть на налоги»

Кредиты в «экзотических» валютах, прежде всего, привлекают клиентов ставками — они ниже, чем в рублевых и долларовых кредитах. Так, например, ипотечный кредит в японских йенах сегодня можно взять под 6,45—8,1% годовых, а в швейцарских франках — начиная от 8% годовых.

Низкие процентные ставки означают, что ежемесячный платеж заемщика уменьшается. Это дает возможность увеличить сумму кредита, — взять в долг больше денег.

Однако с низкими ставками по кредиту связаны налоговые «заморочки», которые необходимо проанализировать вместе со специалистом. Что мы имеем в виду? Если заемщик взял кредит под процент ниже ставки рефинансирования Центробанка России, то разница между этими ставками называется «материальной выгодой».

До 31 декабря 2007 года такие заемщики обязаны были уплачивать налог с этой самой материальной выгоды. С 2008 года положение заемщикам облегчили — в соответствии с поправками к Налоговому кодексу, если ипотечный должник имеет право на имущественный вычет, налог платить не нужно. Если же заемщик уже этим правом воспользовался, то придется платить налог с материальной выгоды по ставке 35%.

Сложности здесь следующие. Надо понять, использовали ли вы свое право на имущественный вычет или нет, как вам платить — по старому или по новому, если взяли кредит до поправок, что делать, если ставки за время выплаты кредита изменились (если они, например, плавающие, подробности в статье «Уплывут ли кредитные ставки под напором кризисных ветров?» и если сам ЦБ тоже установил новую ставку рефинансирования, — а за 2008 год он ее менял 5 раз!).

Повторим, что без специалиста по налогам заемщику тут не разобраться. И банк ему в этом помощник неважный, в банке «узких спецов» может и не быть. А ответственность за своевременную уплату налогов лежит не на банке, а на заемщике. Поэтому разобраться в налоговых тонкостях — это задача клиента.

А банку это зачем?

Обыватели склонны объяснять появление на рынке ипотечных кредитов в необычной валюте исключительно рекламными целями. Но серьезный банк не будет разрабатывать кредитные программы, не просчитывая риски, исключительно с целью привлечь к себе внимание и «ради прикола».

Как объяснил директор департамента продаж и развития Русского Ипотечного Банка Алексей Дорош, некоторые программы банки разрабатывают для того, чтобы привлечь определенную валюту от населения. Например, сейчас, в связи с мировым финансовым кризисом возможности банка получить длинные и дешевые евро на Западе сузились. Поэтому банки открывают депозиты в евро. А «депозитные» деньги уже можно инвестировать в создание портфеля ипотечных программ в евро.

Вторая причина, — заинтересованность солидной компании получить в этом банке крупный кредит в какой-либо национальной валюте. Банк специально для этой компании разрабатывает программу в требуемой валюте и дополнительно создает ипотечный портфель.

Разумеется, обычную семью, которая решает жилищный вопрос, мало интересуют банковская «изнанка». Люди стараются выбрать наиболее выгодное предложение на данный момент, а банк выбирает клиентов, исходя из их финансовых возможностей.

Выбирая себе кредитный продукт, надо помнить о том, что основополагающий параметр, это все-таки не проценты по кредиту, а стоимость квартиры. Именно он определяет главную нагрузку на заемщика. Поэтому, прежде всего, стоит оценить предполагаемый объект залога.

В принципе, специалисты советуют выбирать кредит, исходя из своих возможностей на ближайшие три — пять лет. Прогнозы на более длительный вам никто не даст. Через пять лет семейную финансовую политику можно пересмотреть — например, досрочно погасить кредит или перекредитоваться в другом банке. На иных, более привлекательных условиях, возможно, в другой валюте.