Минэкономразвития с оптимизмом смотрит на будущее ипотеки, страховщики иллюзий не питают

Как оценивают страховщики положение в сфере ипотечного страхования сейчас и что прогнозируют на ближайшее будущее, разбиралась корреспондент ПРАЙМ-ТАСС. Согласно Концепции долгосрочного социально-экономического развития РФ до 2020 г, предложенной Минэкономразвития РФ, объем выдаваемых в РФ в год ипотечных жилищных кредитов в 2009 г составит 935 млрд. руб., а в 2012 г — 1,6 трлн. руб. Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, в 2009 г составит 26 проц., в 2012 г. — 40 проц., а к 2020 г возрастет до 60 проц. Средняя обеспеченность жильем, согласно прогнозу, в 2009 г составит 22,4 кв. м. на человека, в 2012 г — 24 кв. м., а в 2020 г — 28-30 кв. м.

Надо отметить, что условия получения кредитов стали не такими лояльными, какими они были в прошлом году. К тому же с ипотечного рынка ушли некоторые игроки. Количество кредитов и их объемы если и растут, то растут органически, т.е. не такими темпами, как в прошлом году. Сейчас в основном кредиты на жилье выдают крупные банки с государственным участием (Сбербанк, Внешторгбанк), «дочки» крупных зарубежных банков, а также российские банки, у которых не было проблем с зарубежным фондированием.

Год назад страховщики делали ставку на быстрый рост бизнеса в связи с ипотечным страхованием, т.к. почти потеряли надежду на изменение тарифов по ОСАГО и, соответственно, перестали верить, что обязательное страхование владельцев транспортных средств продолжит оставаться основным прибыльным видом страховой отрасли. По словам директора департамента ипотечного страхования «РОСНО» Арсена Широяна, рост портфеля ипотечного страхования в компании по-прежнему высокий и стабильный и увеличивается ежегодно почти на 100 проц.Тем не менее, многим страховым компаниям, у которых раньше складывалось впечатление о чрезвычайной прибыльности бизнеса в плане ипотечного страхования, в ближайшие два-три года придется расстаться с иллюзиями, говорит А. Широян. Как отметил заместитель генерального директора по стратегическому развитию «ВТБ Страхование» Эдгар Плескановский: «Уже сейчас ясно, например, что ипотечный кризис в США отрицательно сказался на условиях (а соответственно, и на объемах) ипотечного кредитования в России. Поэтому фактический объем ипотечного страхования в текущем году, вероятно, окажется несколько меньше прогнозов, сделанных в начале года на основе данных за 2007 г». С ним согласен руководитель управления маркетинговых исследований и анализа компании «Альфа-страхование» Николай Кривошеев. По его словам, темпы роста ипотеки будут ниже прошлогодних. «Сегмент ипотечного страхования все еще невелик и составит в 2008 г не более 10 млрд. руб., причем большая часть относится к страхованию самого заемщика, а не залога», — прогнозирует он. Начальник департамента стратегического планирования и маркетинга ОСАО «Россия» Андрей Крупнов объясняет замедление ипотечного страхования тем, что «размер платежей по ипотечным кредитам просто выходит за рамки платежеспособного спроса». При этом он отмечает, что рост ставок по другим видам потребкредитов не слишком ослабит потребительский бум, так как россияне с легкостью проглатывают даже двузначную инфляцию.

Страховщики понимают, что даже при не столь радужных прогнозах, какие они делали год назад, рынок надо продолжать завоевывать. «РОСНО», например, готово страховать финансовые риски при предоставлении физическим лицам кредита на покупку жилья на стадии строительства, т.е. попросту говоря, дольщиков. Граждане теперь имеют возможность приобретать квартиры на стадии строительства, застраховав предварительно свои финансовые риски на случай наступления следующих обстоятельств: банкротства или ликвидации ответственной за строительство организации; остановки производства на срок, указанный в договоре страхования, вследствие пожара, взрыва, аварии, стихийных бедствий во время и в месте строительства, что повлекло невыполнение строительной организацией в срок своих обязательств. В настоящее время банки выдают очень мало кредитов на покупку квартир в строящихся домах, так как высок риск, что дом, в конечном итоге, окажется недостроенным либо строительство прервется на большой срок. Если же заемщик приобретает полис страхования финансовых рисков, то все эти риски страховая компания берет на себя. По крайней мере, так заявляет страховщик.

Кроме непосредственно плохих финансовых условий для потребителей и страховщиков, есть еще чисто российская особенность: граждане страхуются тогда, когда у них нет выхода. С ипотечным страхованием связывают три вида страховок: страхование залогового имущества, жизни и здоровья страхователя и страхование титула (прав на имущество). Если же банк не настаивает на одном из видов страхования, например, на титульном, то человек начинает думать, что он сэкономил колоссальную сумму. По словам директор департамента развития ипотечных продуктов инвестиционного банка «КИТ Финанс» Елены Журавлевой, расходы на страхование составляют небольшую часть от общих расходов заемщика и вряд ли являются одним из основных факторов, способных повлиять на принятие решения по кредитованию. «Если говорить о страховании титула, то этот риск, как правило, занимает около 30 проц. в структуре тарифа комплексной страховки при ипотечном кредитовании, поэтому его отмена не сможет серьезно повлиять на рост ипотечных сделок», — говорит она. «К тому же если раньше банки требовали страховать титул как на приобретаемое, так и на имеющееся в собственности жилье, и на весь срок кредита, то сегодня требования гораздо более либеральные. Например, в «КИТ Финанс» титул при залоге имеющегося в собственности жилья страхуется только в том случае, если недвижимость находится в собственности менее 3,5 лет. Если собственник владеет недвижимостью более 3,5 лет, страхование титула не требуется. К тому же титул по всем программам страхуется только на 4 года, а не на весь срок кредита, который в «КИТ Финанс» может достигать 30 лет», — рассказывает Е. Журавлева.

Логика клиента проста: если банк одобрил кредит, значит, с квартирой все в порядке. А то, что банки снижают свой риск, закладывая его в процентную ставку, клиент не задумывается. Но вот что говорит руководитель дирекции обслуживания физических лиц, член правления ЗАО «Райффайзенбанк» Роман Воробьев: «В большинстве случаев мы не требуем титульного страхования на весь срок кредита, а только на первые 36 месяцев, когда наиболее вероятно предъявление претензий третьих лиц. По новостройкам титульное страхование в принципе не требуется. Однако, полная отмена этого вида страхования все же нецелесообразна, поскольку риск появления юридических проблем с заложенной квартирой объективно существует, а стоимость титульного страхования весьма незначительна (менее 0,5 проц. от суммы кредита в год) и не приводит к существенному удорожанию кредита».

Клиент не задумывается также о том, что «риэлторы, являющиеся посредниками при проведении сделок купли-продажи, не могут дать никаких гарантий чистоты сделки», говорит заместитель руководителя департамента страхования финансовых и кредитных рисков ПСГ «Основа» Елена Романова. «Проверить историю квартиры можно через юридические агентства, однако они также не дают никаких гарантий (особенно денежных), что сделка не будет оспорена. Страховая компания в случае, когда принимает риск утраты права собственности на страхование, также проводит проверку истории объекта недвижимости, при этом качество проверки может впоследствии сказаться на конечном результате — если сделка оспорена, страховая компания производит страховую выплату, покупатель получает обратно те денежные средства, которые были им уплачены при покупке имущества», — рассказывает Е. Романова.

По словам начальника отдела методологии и инновационных видов страхования «РОСНО» Виталия Уса, низкая страховая культура в титульном страховании проявляется еще и в том, что человек после проведенной экспертизы страховой компанией отказывается страховать, следуя логике: раз все юридически чисто, то зачем дополнительные траты. В. Ус настаивает на том, что даже после экспертизы при возникшем искушении сэкономить, лучше застраховать. Например, в текущем году «РОСНО» уже произвело выплату страхового возмещения в Калуге. Была оспорена череда сделок. Это было связано с тем, что квартира человека в свое время была продана по подложной доверенности, о чем сам собственник даже не знал. Сейчас находятся в стадии судебного разбирательства три застрахованных объекта в Москве. Есть и положительные примеры — по судебному разбирательству в Санкт-Петербурге суд остался на стороне нового собственника, застраховавшего свои титульные риски в «РОСНО».

По словам В. Уса, полис лучше оформлять сразу за оформлением сделки, не дожидаясь регистрации. Клиент защищен с первого дня. «Если человек получает полис после регистрации права собственности (например, через месяц), то мы не покрываем этот временной отрезок защитой. Единственное, чем может в таком случае помочь страховщик — это оплатить расходы на юристов, да и то, если это оговорено было в полисе», — сказал он. Страховщики отмечают, что за последнее время качество объектов на вторичном рынке жилья ухудшилось. «Плохая вторичка» — это жилые объекты, построенные полвека назад, уровень физического износа которых за редким исключением находится в пределах удовлетворительного, а также история права собственности кроет в себе много тайн.

Вместе с отсутствием поддержки по вопросам титульного страхования летом этого года страховщики ощутили давление со стороны Ассоциации российских банков, обратившейся в Роспотребнадзор с письмом «О правомерности страхования трудоспособности и жизни заемщиков, получивших ипотечные кредиты».

В целом отмена тех или иных видов страхования в ипотеке неизбежно приведет к росту процентных ставок по кредиту, так как банки будут вынуждены закладывать риски в стоимость ресурсов. И этот рост может быть весьма существенным, что, скорее, лишь затормозит развитие ипотечного кредитования и страхования. Как бы то ни было, страховщики не намерены отказываться от ипотечных видов страхования. Почти, как в анекдоте, «мыши плакали, кололись, но продолжали есть кактус».