Средняя продолжительность брака среди людей до 30 лет у нас составляет четыре года. Разводятся более 50% молодых семей. Средний ипотечный кредит берется на 15 лет. Активной ипотеке в нашей стране — от силы четыре года. Закономерно, что именно сейчас наблюдается всплеск интереса к ответу на вопрос: как избавиться от обязательств по ипотеке, если семьи уже нет?
По Семейному и Гражданскому кодексам все имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью супругов — независимо от личного вклада каждого в его приобретение. С точки зрения законодательства все платежи по ипотечному кредиту, произведенные в период брака, считаются осуществленными за счет общего имущества супругов. Даже если стороной договора ипотеки выступал только один из супругов, а второй только поручителем — при разводе последний может претендовать либо на половину денежных средств, выплаченных по кредиту в период брака, либо на ½ доли в квартире.
Впрочем, большинство банков в обязательном порядке записывают супруга/супругу в созаемщики, и таким образом пара несет солидарную ответственность перед банком (при поручительстве также возникает солидарная ответственность). Да и самим супругам на стадии получения кредита выгоднее заявить совокупный доход, чтобы получить большую сумму кредита. Таким образом, и после развода супругам придется выплачивать кредит совместно. А если одна из сторон отказывается, а вторая — из принципа — тоже прекращает выплаты?
Банк никоим образом не волнуют взаимоотношения супругов. Его волнует только своевременное внесение ежемесячных платежей. Если платежи не поступают или поступают в неполном объеме в течение трех месяцев подряд, банк может инициировать процедуру реализации залога (то есть в данном случае — квартиры). Квартира продается на аукционе, и после удержания банком всех причитающихся ему платежей остаток денег (если он есть) возвращается заемщикам. Как они его между собой поделят — банк тоже абсолютно не волнует.
Самостоятельно без согласия банка продать квартиру нельзя — она обременена залогом. Квартиру можно продать только после того, как будет полностью погашен долг перед банком. Получается, что покупатель квартиры должен внести деньги авансом до того, как будет снято обременение и перерегистрировано право собственности. Понятно, что при таком раскладе любой потенциальный покупатель не согласится вносить деньги заранее. Поэтому целесообразно обратиться в специализированное агентство недвижимости, которое сначала погасит кредит своими средствами (со скидкой от рыночной цены) и только после этого организует реализацию квартиры.
А если супруги-созаемщики готовы погашать кредит, но хотят оформить на себя по половине квартиры и платить, соответственно, только за «свою» половину? При обращении в банк в подавляющем большинстве случаев в разделении одного солидарного обязательства на два индивидуальных откажут. А вот судебные перспективы такого решения уже не так безнадежны. Поскольку заложенная квартира находится в совместной собственности, то по суду она подлежит разделу в отношении 50:50, а банк при этом будет привлечен в качестве третьей стороны.
При наличии детей суд теоретически может выделить долю в размере, большем 50%, тому из супругов, с которым остаются дети. Соответственно, судом может быть поделен и платеж по ипотеке, а в случае реализации квартиры по факту неисполнения обязательств по кредиту остаток денег после погашения долга также делится в пропорции согласно долям собственности.
Допустим, человек взял ипотечный кредит, еще не будучи в браке. Через некоторое время он вступает в брак, а потом — развод. На стадии заключения брака и после рождения детей банки не пересчитывают размер ежемесячного платежа в связи с появлением иждивенцев, заемщик гасит долг в той же мере, что и раньше. Однако при разводе супруг/супруга может претендовать на половину размера выплат, произведенных в период брака. Или — на долю в квартире, пропорциональную половине платежей, произведенных в период брака (что в условиях роста цен на недвижимость, естественно, более выгодно). Например, до брака вы взяли кредит и выплатили 50% стоимости квартиры, включая первый взнос, и 50% — банку уже в период брака. Супруг, не являющийся собственником квартиры, при разводе может через суд претендовать на четверть жилища. Здесь, впрочем, следует учитывать тот факт, что заемщик обязан уведомлять банк о вступлении в брак, и банк тут же потребует от супруга/супруги оформления поручительства по кредиту. Таким образом, вновь возникает солидарная ответственность по кредиту.
Избежать возможных проблем поможет брачный контракт. Его можно заключить в любой момент, в том числе и перед разводом. Некоторые банки при выдаче кредита даже требуют заключения брачного контракта, предоставляя для этого свою типовую форму. При этом брачный контракт вы вправе заключить только по поводу ипотеки и не прописывать пункты, касающиеся другого имущества. В брачном контракте должны оговариваться следующие моменты:
Впрочем, многие банки предпочитают другой вариант брачного контракта, в соответствии с которым квартира будет приобретена в собственность только одним супругом, и он будет единственным заемщиком по договору. При этом оговаривается, что другой супруг не претендует на долю собственности в квартире, а в случае произведения вложений, существенно увеличивающих стоимость квартиры (ремонт и т.п.), имеет право на пропорциональное возмещение этих расходов, но не на долю квартиры.
Что касается возможности переоформления кредита из солидарного в индивидуальный на одного из супругов уже после развода, то в некоторых банках такая возможность предусмотрена: если банк сочтет приемлемой платежеспособность одного заемщика и если есть документ, подтверждающий отсутствие каких-либо претензий на квартиру со стороны второго супруга.
© 2006—2024 Проект о недвижимости «Informetr»
Телефон: +7 (484) 395-64-65
Почта: info@informetr.ru
Проект разработан компанией «Четвертый Рим»
 |
 |
