Когда будут выдавать зарплаты квартирами?

На сегодняшний день многие нуждаются в получении квартир или улучшении жилищных условий. Для абсолютного большинства потенциальных покупателей недвижимости ипотечное кредитование представляется единственным источником средств решения извечного жилищного вопроса. Но получить квартиру в кредит тоже не так-то просто, особенно если учесть изменения, которые происходят на ипотечном рынке в связи с последними событиями. Может быть, именно поэтому многие надеются на помощь «со стороны» и вспоминают те советские времена, когда предоставление жилья на работе было делом обычным и привычным.

Казалось бы, что сегодня компаниям остается только адаптировать былую практику под новые условия, а банкам — продолжать развивать возможность корпоративной ипотеки — что может быть проще? Однако действительность гораздо прозаичнее.

Исторические моменты

Корпоративная ипотека появилась в России довольно давно. Как сообщает Марина Вячеславовна Малайчик, заместитель начальника Управления розничных операций банка «Возрождение», «на российском рынке она возникла с зарождением самой ипотеки как таковой. Однако наибольшее распространение внутрифирменное кредитование получило в условиях ужесточившейся конкуренции между банками, предоставляющими ипотечные кредиты». «Посредством льготных кредитов или беспроцентных ссуд на покупку жилья компании зачастую решали жилищную проблему ценных сотрудников в 90-х гг.», — говорит Владимир Кудрявцев, ведущий консультант аудиторской компании «Нексиа Пачоли».

Но при этом многие эксперты ипотечного рынка считают, что тогда она не пользовалась такой популярностью. В этом просто не было нужды. Как говорится, плод становится сладок только после его запрета. Это подтверждает и Сергей Гордейко, руководитель ипотечного направления АКБ «РосЕвроБанк»: «В условиях зарождающегося рынка в корпоративной ипотеке не было смысла, — рассказывает он. — Спрос на ипотеку был высок, и прибегать к способам привлечения клиентов с помощью системы скидок и преференций было нецелесообразно».

С его мнением соглашается и Лидия Герцена, зам. директора департамента развития розничного бизнеса «Промсвязьбанка». Она считает, что корпоративные условия кредитования предлагались банками и ранее, но в основном они были доступны только сотрудникам организаций — клиентам банка. При этом заметное увеличение числа корпоративных ипотечных программ приходится на конец 2005 — начало 2006 года. «Все большее число банков стало предлагать такие программы не только своим клиентам, но и крупным, известным на рынке компаниям, еще не вошедшим в их число» — говорит она.

Завезли из-за границы?

Директор Департамента продаж и развития Русского Ипотечного Банка, Алексей Дорош считает, чтоа в Россию корпоративную ипотеку «завезли» иностранные банки: Райффайзенбанк, КредитСвисс, БСЖВ. «Первыми клиентами по таким программам стали сотрудники российских представительств крупнейших транснациональных компаний, при этом, как правило, кредитовались лишь экспаты, — говорит Алексей Дорош. — Количество ипотечных сделок было чрезвычайно мало, что объяснялось высокими ожидаемыми рисками зарубежных банков в России. Но на сегодняшний день большинство банков, занимающихся ипотекой, заинтересованы в кредитовании корпоративных клиентов».

Так, например, Русский Ипотечный Банк имеет корпоративную программу, которая на сегодня охватывает множество компаний, как российских, так и транснациональных. Программа, кроме всего прочего, направлена и на создание такого уровня сервиса, при котором заемщик приобретает квартиру с использованием ипотечного кредита, минимально отвлекая время и иные ресурсы от процесса поиска, приобретения и оформления квартиры. Льготные условия кредитования готовы предложить Промсвязьбанк, банк «Возрождение», Городской Ипотечный Банк, Росевробанк и др.

Что же касается «первоисточника» российской корпоративной ипотеки, то многие сейчас говорят о том, что там данный вид получения жилья, уже давно отжил свое. «В Европе подобные методы мотивации давно вышли из моды, — отмечает Александр Гранат, старший консультант европейской компании «Neumann International». — Для работодателя такой метод удержания специалиста обременителен, да и сотрудник с «багажом» становится немобилен, и потому непривлекателен». По словам Граната, в Европе жилищные проблемы помогают решать специальные выборные комитеты служащих компании, которые дают рекомендации банкам, предоставляющим льготные кредиты. «В Америке многие компании имеют программы, помогающие сотрудникам решать жилищный вопрос. Но, благодаря развитой системе социального кредитования, большинство людей предпочитают приобретать жилье самостоятельно», — рассказывает Андреа Вайн, партнер международной компании по поиску персонала высшего звена «Amrop Hever Group». Она уверена, что в России вскоре придут к подобной системе: «Очевидно, что обеление зарплат и развитие ипотеки облегчат путь россиян к банковскому кредиту».

«Не как у людей...»

Развитие корпоративной ипотеки в России первоначально было продиктовано тем, что иногда это единственный способ привлечь и удержать ценного специалиста. Как считают некоторые работодатели, установившимся на рынке минимумом — обязательным медицинским и пенсионным страхованием, стабильной заработной платой — ценного работника к себе не заманишь. Требуются иные стимулы, и самые лучшие из них — жилищные. В компаниях говорят, что они действуют безотказно. Редкий человек откажется от предлагаемой ему возможности улучшить жилищные условия.

«Многие компании действительно могут использовать ипотечные программы как мощный инструмент удержания сотрудников, — говорит Алла Цытович, вице-президент по развитию бизнеса ипотечного банка «DeltaCredit», — но гораздо эффективнее работают дотации со стороны компании, компенсация части первоначального взноса, части ежемесячного платежа. Например, у нас есть скидки для собственных сотрудников. Это элемент удержания, так как скидка отменяется, если сотрудник покидает банк. Однако, с другой стороны, сформировать потребность получения ипотеки предоставлением скидок — нереально. Обычно скидки даются банками в зависимости от объема операций, а реально большой объем от одной компании получить невозможно, даже если давать существенные скидки, так как ипотека — это не тот продукт, который можно побудить купить путем предоставления скидок. Если у клиента есть сформировавшаяся потребность в ипотеке, то он выберет ту программу, где большие скидки».
Малый бизнес поможет себе сам?

Как считает Алексей Дорош, такие программы, как правило, действуют в основном в крупных российских компаниях и в представительствах международных корпораций. «Привлекать на ключевые позиции людей из регионов стало традицией — сообщает он. — А, соответственно, эта категория менеджеров наиболее заинтересована в приобретении недвижимости по новому месту работы. Кроме того, именно в крупных компаниях особенно остро стоит вопрос мотивации персонала масштабными программами, не требующими больших затрат, к которым относятся и ипотечные корпоративные программы».

«Не секрет, что наиболее привлекательны для банков в качестве заемщиков сотрудники крупных компаний, имеющие стабильные, официально подтвержденные доходы. Именно в этом сегменте корпоративная ипотека развивается наибольшими темпами. И чем выше будет конкуренция между банками, тем менее жесткими будут критерии отбора компаний, сотрудникам которых будет доступна корпоративная ипотека» — говорит Сергей Горденко.

Ему вторит и Михаил Бусыгин, говоря о том, что для банка в первую очередь важен штат компании, стабильность и размер выплаты заработной платы. Кроме того, крупные компании имеют больше возможностей договориться с банком о выгодных условиях кредитования и переложить издержки по обслуживанию кредитных потоков на стороннюю организацию. В этом случае процедура рассмотрения и выдачи кредитов не отличается от банковских стандартов. Хотя это и не исключает возможности иной организации корпоративного кредитования в крупном бизнесе, в том числе параллельного существования двух систем — для всех сотрудников и для «приближенных».

Как отмечают эксперты, в случае малого бизнеса договоренности чаще носят неформальный характер. Условия кредитования зависят от личных отношений сотрудника и руководителя компании. Налоговые последствия для сторон минимальны, зачастую не выписываются даже расписки о движении средств. Естественно, всем понятно, что в данных случаях есть и свои минусы.

Между тем, в связи с разразившимся американским кризисом, российские банки стараются «подстраховаться» и все менее охотно идут на сближение с мелкими компаниями. Несмотря на выгоду, которую им сулит это сотрудничество. Ведь для кредитных организаций, это в первую очередь, возможность работы с «понятными» заемщиками — сотрудниками предприятия, являющегося участником совместного с банком проекта«.

«Наибольшее применение корпоративные жилищные программы находят у тех компаний, которые сами строят жилье или участвуют в инвестировании строительства жилья — считает Марина Малайчик. — Наиболее ярким примером является ОАО «РЖД», которое через свою дочернюю структуру — компанию «Желдорипотека» — строит дома для своих сотрудников».

При этом при установлении ставки по кредиту банк ориентируется в первую очередь на степень риска. Если кредитная организация уверена в надежности работодателя, то она меньше сомневается в платежеспособности его сотрудников. Служащие стабильных компаний являются более ответственными заемщиками. Дорожа своей работой, они не хотят выглядеть нелицеприятно в глазах работодателя, поэтому крайне редко допускают просрочки по кредитам. Банкам выгодны корпоративные клиенты.
Двойственный союз.

Как считает Лидия Герцена, подписание соглашений о корпоративном кредитовании — это один из инструментов, который позволяет банку расширить круг своих клиентов.
Это подтверждает и Винод Еасварян, начальник департамента развития розничного бизнеса «ICICI Банка Евразия»: «Банкам корпоративные программы выгодны, — отмечает он. — Банк имеет возможность работать с определенной группой клиентов, которая соответствует его целевой аудитории, — говорит Еасварян. — Это уменьшает вероятность неплатежа».

Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка, рассказывает о пользе для предприятий: «если учесть, что с корпоративных клиентов банк не взимает сбор за предоставление кредита (от 0,5% до 0,7%), и клиент получает льготы при оплате посреднических услуг риэлторов (не 4%, а 2,5%), выгода очевидна». Многие могут подумать: «В чем же проблема, убьем двух зайцев одним выстрелом». Воспользовавшись услугой, руководители компаний помогают своим сотрудникам улучшить жилищные условия, получая взамен их лояльность и трудовой энтузиазм. Банкам такая схема позволяет значительно увеличить ипотечный портфель и получить дополнительные гарантии возврата денег...

До идиллии еще далеко?

Развитие в России внутрифирменного кредитования все же не достигло пока нужных оборотов. Марина Малайчик видит причины торможения в непонимании. «Нельзя сказать, что корпоративные программы получили очень большое распространение. В первую очередь, это связано с тем, что многие компании не понимают привлекательности жилищных программ для себя (в частности, как возможность закрепить нужные кадры на предприятии). Кроме того, многие предприятия не понимают, как можно соединить ипотечную схему со своей собственной жилищной программой» — говорит она. С ней соглашается и Алексей Дорыш, говоря, что особенностью российской корпоративной ипотеки, является медленное осознание топ-менеджментом отечественных компаний важности такого механизма социального поощрения сотрудников.

Однако прогноз большинства экспертов не так печален. Дело, по всей видимости, осталось «за малым» — помочь сотрудникам решить квартирный вопрос.