Ипотека подает сигнал SOS

В Центробанке утверждают, что на отечественном кредитном рынке все спокойно. Банки используют лишь около 10% предлагаемых сумм. Это действительно свидетельствует об отсутствии проблем — только не там и не у тех. Если говорить об ипотеке, то здесь худо и заемщикам, и банкам.

Какого рожна надо заемщикам

Основная проблема ипотеки в том, что в условиях значительного роста цен на жилье для людей со средними доходами требуется большой размер кредита. Заем должен обеспечивать примерно 90% цены жилья. Это то, что сегодня демонстрирует статистика спроса по российским регионам. Однако банки именно такие кредиты стали сокращать. У них перед глазами пример зарубежных рынков. Там по таким кредитам уровень просрочек и невозвратов в несколько раз выше, чем по кредитам до 70% от стоимости жилья. От греха подальше банки в первую очередь рисковые программы сегодня и свернули.

В числе первых оказалась надежа и опора российского кредитования — федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). И не потому, что такое плохое, а потому что кризис, потому что страшно. Там ввели категорию закладных повышенного риска, в которую зачисляют кредиты, составляющие более 80% от стоимости недвижимости, и размер которых превышает 1,5 млн. рублей. Вот что по этому поводу говорит генеральный директор АИЖК Александр Семеняка: «Мы эти цифры (80% и 1,5 млн.) выявили статистически по нашему портфелю, который составляет более 110 тыс. кредитов.

Если эти два условия выполняются, то по таким кредитам существенно растут как объем просрочек более 30 дней, так и уровень дефолтов. Ранее мы подобные закладные активно выкупали, но затем у нас быстро стали нарастать просрочки. Поэтому в целях безопасности в октябре прошлого года было принято решение, в соответствии с которым мы планомерно начали объемы выкупа таких закладных сокращать«.

Последствия не заставили себя ждать. В Набережных Челнах в этом году планируется построить 300 тыс. кв. м жилья. Однако представитель городской администрации сетует: «Сейчас все встало. Жилье отличного качества по 30 тыс. рублей за метр — не продается. Если мы срочно не выправим положение, это скажется на вводе жилья текущего и следующего года. Кризис до нас дошел, хотя об этом все молчат. Реальных денег в нужном объеме для продажи жилья на рынке нет».

Попали на деньги

У банков — свои проблемы. Главное — у них нет доступа к долгосрочному капиталу. Последнее время дело усугубляется тем, что прежние кредиты ими выдавались по фиксированной ставке.

Как известно, ипотечные кредиты выдаются гражданам на 10, 15 и более лет. А откуда взялись эти деньги? Своих средств у банков нет. Они используют чужие, те, что приняли на депозиты у населения или одолжили еще где-то на стороне. Правда, это несколько иные деньги. Они были взяты на год, два, три. Дольше никто не давал. Сейчас их надо возвращать, а ипотечные заемщики с банками не рассчитались и еще долго этого не сделают. То, что такие «ножницы» проявятся, было очевидно. Но банкиры рассчитывали, что в нужный момент они «перехватят» деньжат в другом месте. А тут кризис, никто не дает. То есть дают, например, размещают уже упоминавшиеся свободные бюджетные средства. Но дают не всем. А главное, дают на 4(!) недели.

Конечно, ситуация не обвальная, с трудом занять деньги банки все-таки могут. Но по повышенной ставке. А это означает убытки. Другой вариант — продать кому-то накопленные кредиты. Вместе с процентами. Избавиться от обузы. Покупателя найти можно, но, зная затруднительное положение продавца, тот сбивает цену. А это опять убытки. По оценкам АИЖК банки вынуждены сейчас списать на убытки порядка 20—28 млрд. рублей. Желания и дальше активно заниматься ипотечным кредитованием на прежних условиях это у банков не вызывает.

Перемочь

Специалисты видят несколько сценариев развития ситуации. Самый простой — перетерпеть. Подождать банкам какое-то время, в чем-то даже потерять, сократить объемы кредитования. Повысить требования к заемщикам, к «белизне» зарплаты, размеру первоначального взноса. Даже без прямого повышения ставки кредитования это автоматически переводит заемщиков в верхнюю часть сетки процентных ставок.

Многие считают возможным и целесообразным в дополнение к прочему впрямую повысить ставки для заемщиков на пару процентов. Но есть и более сильные рецепты. В качестве одного из вариантов решения проблем заемщиков в АИЖК предлагают схему индексируемых платежей по погашению долга. Сегодня банки выдают кредиты с равными ежемесячными платежами. В новом варианте заемщик поначалу платит совсем немного, но каждый год должен платить на 5—10% больше по отношению к предыдущему году в расчете на повышение своих доходов. Такого рода кредиты используются в странах, где высок уровень инфляции. Индексация платежей позволяет либо при заданном начальном семейном доходе увеличить сумму кредита в 2—2,5 раза, либо при известной сумме кредита снизить размер начальных платежей до 8 тыс. рублей в месяц.

Плохо то, что такие кредиты имеют высокий уровень риска. В течение первых 10 лет наблюдается эффект, когда проценты начисляются в полном размере, а уплачиваются лишь частично. За счет этого первоначальный долг увеличивается. Если он превысит рост цен на жилье, то кредит становится не полностью обеспечен стоимостью залога. АИЖК пробовало выдавать такие кредиты в рамках военной ипотеки, но дальше эксперимента дело не пошло. Другие банки из своих средств выдавать их отказались, хотя обращения со стороны Минобороны были и в ВТБ, и в Сбербанк.

В дальнее плавание

Упрочить положение банков предлагается путем внедрения плавающей ставки кредитования. Если у банка деньги «короткие», а кредит выдает на 20 лет, то он должен честно признаться, что сам не знает будущей цены кредита. И потому договаривается с заемщиком, что ставка будет переменной. Она определяется как среднерыночный процент межбанковского кредитования плюс, к примеру, 2% в качестве премии банка. Такая ставка «плавает» вместе с инфляцией. И если инфляция снижается до европейского уровня 2—3%, то и ставка по кредиту падает до 4—5%. Если инфляция растет, то сами понимаете...

В этом случае существенная часть риска перекладывается на заемщика. По мнению Александра Семеняки, переход на плавающую ставку — вопрос времени: «Что бы там ни говорили, что заемщик не хочет ее брать, но если не будет длинных денег, то все банки будут предлагать только плавающую ставку. И альтернативы не будет».

Банкам на кафтан

Оживленную дискуссию вызывает вопрос об оказании государственной поддержки банкам. Формы предлагаются разные, но суть одна — помочь по возможности длинными деньгами тем, кто попал в трудную ситуацию. «За» выступает АИЖК. Во-первых, потому что в значительной мере для этой цели (выручать ипотеку) агентство и создавалось. Во-вторых, потому что если государство этого не сделает, то у него возникнут другие проблемы. А именно — замедление темпов экономического роста. Если кредитование застопорится, то начнет сжиматься спрос, а вслед за ним и само жилищное строительство.

Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, напротив, считает, что всякий раз государству прибегать на помощь банкам, как к неразумным школярам, — это «абсолютно неправильное отношение к нормальной рыночной ситуации». И то, что рынок встал, это не удивительно. На то он и рынок, с ним такое случается.