Ипотека доступна, а недвижимость — нет.

Надо больше строить. С постулатом никто не спорит, однако что строить, как и где — эти вопросы, как ни странно, только-только начинают обсуждаться. Впрочем, уже выяснилось, что создавать новую среду жизни придется в своеобразных условиях несформированных потребностей. Представления россиян о жилье весьма расплывчаты, и это неудивительно: за семьдесят советских лет люди привыкли получать квартиры от государства, а в последние годы в условиях дефицита покупалось все, что есть на рынке.

Какое жилье хотят иметь наши соотечественники? Какие формы застройки их устроят? Хотят они индивидуальные коттеджи или предпочитают коллективный образ жизни? Оправданна ли ставка на ипотеку как главный способ решения жилищного вопроса? Обо всем этом мы попросили рассказать эксперта рынка недвижимости Наталью Кирпиченко. В процессе подготовки этого интервью г-жа Кирпиченко сменила должность генерального директора компании «Миэль-брокеридж» на пост генерального директора нового амбициозного проекта компании «Миэль» — «Мультиброкер», а также возглавила комитет «Новая жилищная политика» общественной организации «Деловая Россия».

Россия многие десятилетия живет под знаком дефицита жилья. Насколько сегодня покупатель знает, чего он хочет?

— Думаю, что девять десятых населения не смогут сформулировать, чего они хотят. Если попросить человека описать свой будущий дом или квартиру, он, скорее всего, ограничится двумя-тремя прилагательными — хороший, удобный и так далее. С советских времен люди привыкли довольствоваться малым и выбирать из очень ограниченного числа вариантов. Привыкли брать то, что дают. Отсюда неразборчивость и нынешний ажиотаж в отношении любого предложения на рынке при отсутствии палитры вариантов. С другой стороны, многие десятилетия люди жили в тесноте и очень скромно: в общежитиях, в небольших квартирах в панельных домах. И потому спрос сегодня носит явный компенсаторный характер: дайте мне то, чего я недополучил ранее. Если появляются деньги, человек не ограничивает себя. Ему кажется, что, чем больше квадратных метров, тем счастливее будет жизнь.

Рядом с моим домом на Ленинском проспекте возводится новостройка с огромными двухкомнатными квартирами-мутантами по 120 квадратных метров. Рынок и их съест? Застройщик может построить что угодно, и все будет продано?

— В сегодняшней Москве — да. Спрос превышает предложение в пять раз. Рынок съест абсолютно все. И неважно, какая там будет планировка, какие окна и потолки. Хотя период «хватай-хватай» не бесконечен — в отдельных сегментах он уже заканчивается.

Особенно странно ведут себя богатые люди: у меня есть знакомый, который затеял строительство дворца площадью более тысячи «квадратов», а через несколько лет приехал посмотреть и ужаснулся: зачем это мне?

— Такие истории происходят все реже и реже, все-таки уже пятнадцать лет мы живем в рынке. Огромные особняки сегодня продать очень трудно: их покупают только выскочки из среднего класса, которые еще не играли в эту игру. Наиболее платежеспособная публика весьма избалована. Эти люди регулярно меняют жилье, у них сформировались очень высокие требования к недвижимости, они участвуют в проектировании своего жилья.

Интересная тенденция последнего времени: жизнь на несколько домов. Вместо большого коттеджа люди покупают небольшой домик, квартиру в городе для семьи, рядом со школой, и небольшую квартиру для работающего отца — недалеко от офиса. Так удобнее и выгоднее, если относиться к недвижимости как к капиталу. Другая интересная модель: богатые люди, способные купить любое жилье, переходят в категорию арендаторов. Сезон живут в одном поселке, потом переезжают в другой. Они многое уже попробовали и теперь ищут стопроцентно свое место, окружение, дом. И никуда не спешат.

Каковы особенности представлений о недвижимости у среднего класса?

— Средний класс играет. Он азартен и все время хочет попробовать что-нибудь новенькое. Он с интересом принимает все, что ему дают. Сегодня подали устриц и лобстеров — он их съел, завтра станет модно есть органическую еду — набросится на нее. Средний класс активен в получении кредитов, обожает любые новации. Хочет быть похожим на своих, соответствовать определенному имиджу и неким моделям потребления. И чем агрессивнее и моднее рекламные материалы, тем более он восприимчив к таким предложениям. По крайней мере, в первой покупке здравого смысла часто оказывается не очень много. Осознание того, что 120 квадратных метров для «двушки» — это слишком много, приходит на второй или третьей покупке.

А как представляют свое жилье люди с достатком ниже среднего? Чего хотят они?

— Ничего не хотят. Надо отдавать себе отчет в том, что у значительной части населения России очень плохие жилищные условия: живут несколько семей в одной квартире, часто без нормальных удобств. Для них главное — чтобы не было хуже, чем вчера. Обои переклеить — для них уже это хорошо. Переехать в квартиру, где на пять-семь квадратных метров больше, — праздник. Жить в крохотной отдельной квартире — счастье. По нашим подсчетам, людей, которые не способны ни сегодня, ни в ближайшие годы улучшить свое положение на рыночных условиях, — более 44 процентов.

Люди откладывают рождение детей из-за стесненных жилищных условий — для страны это ужасно. Государство должно этим заниматься, строить социальное жилье, а оно пока даже не может честно оценить ситуацию. Вот почитайте стратегию Минрегиона. Там написано, что средний метраж на одного человека должен быть 35 квадратных метров. Я постоянно задаю вопрос тем, кто эту стратегию разрабатывал: «Мы хотим выглядеть не хуже Европы или дать народу жилье?» Если цель — хорошо выглядеть, то норма в 35 квадратных метров замечательна. Но тогда надо забыть, что люди до сих пор живут в бараках. Если мы хотим все-таки людей обеспечить жильем, то не надо на государственном уровне писать себе такие нормы — это абсурд полный. 35 квадратных метров — это двухкомнатная квартира в регионах.

Общение важнее приватности

Если верить лозунгам, новым государственным приоритетом в жилищной политике стало малоэтажное строительство. Насколько реален этот путь?

— Пока я не видела цифр, убедительно доказывающих, что этот путь эффективен для массового рынка. Главное достоинство малоэтажки видится в быстроте возведения жилья. Предварительные расчеты показывают, что размеры коммунальных платежей будут выше, чем в многоквартирных домах, — как минимум на 20–25 процентов. По себестоимости преимуществ сегодня нет. Срок эксплуатации малоэтажных домов при применении материалов, снижающих себестоимость возведения, будет ограничен 10–15 годами против 50 лет при панельном домостроении.

А можно ли прикинуть, как много россиян хочет жить в отдельных домах? Хотят ли наши люди обособиться от других, жить изолированно в коттеджах?

— Сложный вопрос. Сознание наших граждан весьма расколото. Социологические опросы могут показать, что люди мечтают об индивидуальном коттедже с собственной лужайкой, но при этом они вполне довольны квартирой в «панельке». С теми, кто пропагандирует тотальную индивидуальность проживания, я не могу согласиться. Мой опыт работы в российских регионах говорит скорее об обратном. Я вижу, что люди хотят жить кучно. Когда рядом кто-то есть, им спокойнее. Для людей крайне важна возможность покурить вместе на одной лавочке, важен момент общения. Мне кажется, что такая колхозность, общинность — это российская черта. Нет смысла людей расселять, они привыкли к социуму.

Какие же формы застройки могут быть перспективными, если говорить о массовом строительстве?

— Таунхаусы, например. Там вокруг есть соседи. Но я не очень верю, что можно без изменений перенести в Россию английскую систему вертикального проживания, когда есть несколько уровней, на каждом по 30 квадратных метров площади. Это совсем другая культура. Наш народ больше любит проживать горизонтально, на одном этаже, без хождения по лестницам внутри своей квартиры.

Могут быть малоэтажные дома с четырьмя входами с разных сторон. В этом случае сочетается приватность с коллективным проживанием. Имеют право на жизнь среднеэтажные дома. И я бы не отбрасывала вариант многоэтажной застройки. Семьи с трудоспособными родителями и несовершеннолетними детьми предпочитают жить в полноценной городской среде. В идеале — детский сад во дворе, школа в шаговой доступности, поликлиника в десяти минутах на транспорте. Такой стандарт проще всего обеспечить многоэтажной комплексной застройкой.

Интересно было бы разработать не две-три модели «идеальной» застройки, а целый спектр, например из 20 вариантов. Как я понимаю, это одна из задач проекта «Российский дом будущего». Здесь можно использовать и успешные советские наработки. Так, мне запомнилась продуманная схема поселка на БАМе, где я жила в детстве. Он состоял, как сегодня бы сказали, из таунхаусов. Они были сгруппированы в несколько длинных одноэтажных (для Сибири это естественно) домов. У каждой квартиры был отдельный вход. В пяти-десяти минутах ходьбы был отдельный поселок для начальства — несколько домов со своими участками. Кстати, я заметила, что максимальная территория, которая эффективно используется семьей под дом, — это, вы будете смеяться, шесть соток. Так было тогда, так осталось. На этой площади люди действительно располагают что-то важное, остальная земля либо пустует, либо используется как-то надуманно. Внутри поселка не было лишних объектов: только жилье. Общие площадки — парк для прогулок, школы, магазины — были вынесены за его территорию. Это давало возможность людям идти по поселку, с кем-то встречаться, что-то обсуждать — и, общаясь, дойти, например, до магазина. Такая вот забавная модель, и она очень хорошо работала. Для поселков БАМа вообще характерно было плотное общение людей из совершенно разных сред и культур. Этого очень не хватает современным поселениям.

Квартиры для массового сегмента не должны быть большими. «Однушки» по 25–30 квадратных метров пользовались огромным спросом. Семейные квартиры в три и четыре комнаты могут быть вполне комфортны при площади до 80–85 «квадратов» и грамотных планировках. Метражи ныне строящихся квартир отражают не запросы покупателей, а желание застройщиков максимизировать прибыль.

Наши люди ведомы

А каковы сегодня представления о жилье в регионах?

— Регионы у нас всегда повторяют столицу. Кто-то из Москвы приехал, рассказал, как тут живут, и это пытаются тиражировать. Сейчас одна из главных тенденций — возведение крупных жилых комплексов. Квартиры успешно распродаются еще до начала строительства. Другая тенденция — попытка освоения больших территорий за пределами города. Речь идет о спутниках существующих городов, миллионах квадратных метров.

Однако в чем-то регионы оказываются более передовыми, чем Москва. В Барнауле, например, есть совершенно замечательная новостройка с малогабаритными квартирами. К этому Москва придет только через некоторое время. Чтобы компенсировать небольшой метраж квартир, в доме организованы общие территории хранения. Зимние и летние кладовые вынесены за пределы квартиры, чтобы не приходилось платить за лишние квадратные метры. В проекте очень грамотные планировки — застройщик тщательно продумал все, вплоть до того, как может стоять мебель.

Стремление к малогабаритности малозаметно только потому, что его игнорирует большинство девелоперов — они стремятся продать побольше квадратных метров. И наоборот, это стремление видно в загородном строительстве, где заказчик сам выбирает проект. В последнее время, например, меньше стали спальни. Если раньше архитектор и заказчик считали, что спальня должна быть 20 метров, то теперь их могут спокойно сделать 10–12−метровыми, как в Европе. Примерно то же через некоторое время может произойти и с земельными участками. «Неожиданно» окажется, что пожарить шашлык и отдохнуть — для этого и двух-трех соток достаточно. В таком случае нет смысла переплачивать за неиспользуемые сотки.

Что люди предпочитают — новостройки или старый фонд?

— Даже если цены одинаковы, люди предпочитают новостройку. Потом ждут, пока дом построится. Вкладывают большие деньги в отделку. Потом не живут из-за того, что невозможно с маленькими детьми жить в доме, где с утра до ночи идет отделка. Люди теряют пять-семь лет жизни, но довольны, что купили именно новое. Я не могу понять эту тягу к новому жилью, в этом есть что-то иррациональное.

Насколько в представлениях о жилье отражаются мировые тренды? К примеру, повышенные требования к экологии.

— Особого отношения к экологии ни в Москве, ни в регионах не наблюдается. Это остается на уровне «свежий воздух для прогулок с ребенком». За десять лет ничего не изменилось. Отношение к экологии достаточно небрежное.

А, например, отношение к энергоэффективности?

— Большинство покупателей вопросы энергопотребления пока не волнуют. Если строятся поселки с использованием энергосберегающих технологий и по стандартной схеме, то покупатель даже не поймет, в чем разница. Во время эксплуатации показания счетчика, конечно, будут важны, но на этапе покупки это не имеет никакого значения.

Насколько сильны у покупателей стереотипы? Насколько они могут мешать трансферу новых технологий на нашу почву?

— Стереотипы, конечно, есть. Но я уже лет пятнадцать занимаюсь продажами, изучаю российский менталитет и могу открыть один секрет: наши люди ведОмы. Менталитет достаточно редкий. Люди весьма внушаемы, и потому при определенных усилиях возможно многое. Примеров масса, один из последних — быстрая раскрутка ипотеки на пустом месте.

От дешевой ипотеки к доступному арендному жилью

Кстати, о введении ипотеки. Это, мягко говоря, не очень удачная программа. Лет пять назад я принимал участие в исследовательском проекте по заказу Росстроя и Всемирного банка, и уже тогда несложный анализ показывал, что введение ипотеки при ограниченных объемах строительства и монополизме в этой сфере — ошибка. Так и получилось: цены очень сильно выросли, жилье стало еще более недоступным…

— Почему-то было ощущение, что ипотека решит вопрос с жильем. Была активная пропаганда, и эта большая глупость, к сожалению, транслировалась через первых лиц государства. Я понимаю, что они говорили по бумажке, которую кто-то написал. Но с некоторыми товарищами, которые у нас в стране рулят жилищными вопросами, мы спорили в кровь. Я со всех трибун пыталась доказать простую вещь: цена кредита никак не решает вопрос наличия жилья: «В любом студенческом учебнике написано, что если вы увеличиваете спрос при постоянном количестве предложения, то цены вырастут». — «Не может быть, чем дешевле ипотека, тем доступнее жилье», — отвечали чиновники. «Вы успокойтесь, ипотека уже доступна. Только на эти деньги ничего нельзя купить. Теперь недоступна недвижимость», — говорила я. Зачем снижать процентную ставку, если и без этого цена в Барнауле выросла за год на сто процентов? Хорошо, что сейчас лозунг снижения ставок вроде бы сняли.

Не совсем. Недавно чиновники вновь заговорили о том, что надо снизить ставки еще на несколько процентов, и тогда всем будет счастье.

— Это не имеет смысла. Как только ипотечная программа приходила в тот или иной регион в 2002−м, 2003 году, цены сразу вырастали на 40–60 процентов. И все удивлялись: а с чего это вдруг недвижимость подорожала? В 2006 году резкий рост цен совпал с тем, что банки отменили первоначальный взнос, уменьшили ставки. Так что все, что произошло с ипотекой в Америке, — для нас хорошо. Это прививка. Ведь процентные ставки по ипотеке должны быть все-таки выше инфляции, а у нас они сейчас реально ниже — и это нехорошо.

Итак, ипотека не стала панацеей, а скорее, наоборот, раскрутила маховик цен. Что, по-вашему, должно стать ключевым элементом новой жилищной политики?

— Создание арендного жилья. Нет никакой необходимости в том, чтобы все имели жилье в собственности. Во многих европейских странах на долю социального жилья приходится более половины жилого фонда. Нет необходимости навязывать представление, что каждый должен купить жилье с помощью ипотечного кредита. Потому что в некоторых случаях не человек владеет квартирой, а квартира — человеком. Слишком много сил тратится на то, чтобы выплатить кредит. Именно создание арендного жилья позволит помочь решить проблему тем, кто не может купить жилье даже по ипотеке.

Сколько арендного жилья нужно России?

— В среднем в мире на долю арендного жилья приходится треть жилого фонда. Когда мы выйдем на эти цифры, можно будет говорить о достаточном развитии сегмента. По нашим расчетам, чтобы проблема жилья была решена в обозримые сроки, необходимо строить по 30 миллионов квадратных метров арендных квартир в год.

Создание массового арендного жилья — это задача государства?

— Его может строить и частный бизнес. Мы предлагаем такую схему. Земля с коммуникациями предоставляется муниципалитетом на особых условиях. Льготные условия предоставления земли компенсируются тем, что квартиры в будущем сдаются по фиксированным ценам. Застройщик реализует девелоперский проект и продает жилье специальному инвестиционному фонду. Этот фонд возьмет на баланс жилой фонд и будет сдавать его поквартирно в аренду. Таким образом, на рынке должен появиться новый игрок — балансодержатель арендной недвижимости. По нашим подсчетам, этот сегмент рынка может вырасти до 2015 года до 20 миллиардов долларов.

Какова может быть доходность такого бизнеса?

— Мы сделали расчеты для строительства панельного дома в качестве арендного жилья. Среднюю месячную арендную плату мы установили на уровне 6440 рублей в месяц — это в несколько раз меньше платежей по ипотечному кредиту за сходную квартиру. Такая арендная плата доступна значительной доле российских семей. При условии, что земля получается по льготной цене, можно ориентироваться на доходность в 5–9 процентов, средняя окупаемость стандартного типового дома составляет 17 лет.

Такая невысокая доходность заинтересует инвесторов?

— Конечно, этот бизнес вряд ли можно назвать сверхприбыльным, зато он достаточно надежный и длительный. Он может открывать перед застройщиками новые возможности: жилой фонд, к примеру, можно использовать в виде залога. Мы начали переговоры с рядом инвестиционных компаний, интерес с их стороны есть. Надеемся, что пилотный проект мы сможем запустить уже в этом году. Что касается конкретных цифр по окупаемости таких проектов, то многое будет зависеть от позиции государства: если получить от него льготы по налогообложению, то окупаемость можно снизить до 12 лет.

Что мешает развитию арендного бизнеса?

— Со стороны частного бизнеса сегодня отсутствует понимание экономики создания арендного жилья и владения им. Это новый вид бизнеса, он еще не обсчитан, нет успешных проектов такого рода. К тому же это достаточно сложный вид бизнеса с точки зрения управления, ведь надо будет собирать арендную плату с множества людей.

Но надо понимать, что без специальной государственной политики и господдержки запустить рынок арендного жилья не удастся. Государство заинтересовано, на наш взгляд, в развитии арендного жилого сектора, так как это эффективное решение жилищного вопроса, решение проблемы мобильности населения и так далее. Частный бизнес в таком случае выполняет еще и социальную миссию, так что возможны различные меры стимулирования этого сегмента со стороны государства. В целом же для развития сегмента арендного жилья необходимо движение навстречу с двух сторон: и государства, и частного бизнеса. И, конечно, необходимо наличие в государстве единого центра, реализующего жилищную политику. У нас же пока у производителей строительных материалов свое понимание рынка, у застройщиков — свое, у владельцев земли — свое. Нет того центра, который все это собрал бы воедино.

Ссылка на блог