Ипотечный апгрейд

Что такое перекредитование?

Кредитование — это банковская операция, в рамках которой банк обязуется предоставить заёмщику денежные средства в том размере и на тех условиях, которые предусмотрены договором, а заёмщик обязуется, выполняя условия договора, возвратить полученную сумму и проценты за пользование ею. Гарантией возврата заёмных средств может служить залог имущества, поручительство организации или третьего лица. Все заёмные средства выдаются на определённое время, по истечении которого они должны быть возвращены. Программы ипотечного кредитования представляют собой наиболее сложный и интересный банковский продукт. Они предопределяют длительную процедуру проверки заёмщика, увеличивают работу банка при рассмотрении кредитной заявки и усложняют проверку приобретаемой недвижимости (что особенно актуально для «вторичного» жилья).

Ипотечный кредит имеет строго определённую цель: он выдаётся только для приобретения жилья. Срок такого кредита — до 25-30 лет. Размер заёмной суммы зависит от стоимости приобретаемой недвижимости, размера первоначального взноса и дохода заёмщика.

В нашей стране ипотечное кредитование активно развивается на протяжении последних пяти лет. За это время увеличился максимальный срок, на который банк готов предоставить средства (с 25 до 30 лет), упростилась процедура проверки заёмщика, снизился процент по кредиту (с 18-20 до 11 % годовых). Поэтому программы перекредитования интересны именно тем заёмщикам, которые взяли ипотечный кредит давно, на много лет и пока ещё его не погасили.

Перекредитование, которое ещё называют рефинансированием, — это получение кредита с низкой процентной ставкой для погашения, взятого ранее кредита с более высокой ставкой. Схема действий проста: вы выбираете нового кредитора, предлагающего более выгодные условия по кредиту. Этот кредитор погашает вашу старую задолженность первому банку, то есть, говоря проще, выкупает ваш долг у предыдущего кредитора. После этого второй банк оформляет новый кредит на более выгодных для заёмщика условиях (скорее всего, со сниженными процентами или с увеличенным сроком займа). Недвижимое имущество, которое ранее куплено по ипотеке, вновь становится залогом. В итоге вы становитесь заёмщиком нового банка, получаете более выгодные условия кредита и платите меньше денег.

Новая страница кредитной истории

Есть несколько сценариев перекредитования. Сценарий первый, самый экономичный — рефинансировать кредит в том же банке, в котором вы его брали. Безусловно, в этом случае удастся избежать большей части расходов: банку не надо будет выкупать кредит у другого банка и проводить многочисленные внутренние операции. Преимущества, казалось бы, очевидны. Но банки неохотно идут на снижение процентных ставок по заключённым ранее договорам ипотеки. Всё просто: новые условия кредита, улучшающие положение заёмщика, одновременно ухудшают положение кредитора, поскольку уменьшают его доход.

Есть у рефинансирования кредита и ещё одна особенность, которая способна причинить некоторые неудобства. По правилам, установленным российским налоговым законодательством, заёмщик вправе рассчитывать на налоговый вычет из расходов на строительство или приобретение жилой недвижимости в сумме до одного миллиона рублей (это правило распространяется и на ипотечную недвижимость). Однако имущественный налоговый вычет можно получить только один раз в жизни. Проблема в том, что теоретически налоговикам неважно, каким именно способом вы приобретали недвижимость — заплатили всю сумму сразу или же взяли кредит. Единственное — вам нужно получить справку из банка, в котором вы брали кредит: она подтвердит сумму, которая была потрачена на покупку квартиры. Но это в теории. А на практике существует Письмо Федеральной налоговой службы России от 25 декабря 2006 года № 04-2-02/788@, в котором говорится, что поскольку денежные средства, полученные по этому новому договору займа, фактически расходуются налогоплательщиками не на приобретение квартиры, а на погашение полученного ранее кредита (займа), то и налоговый вычет, который полагается покупающим недвижимость, на тех, кто перекредитуется, не распространяется.

Таким образом, есть две взаимоисключающие позиции, а потому случаев, когда в налоговом вычете при рефинансировании ипотечного кредита отказали, и случаев, когда вычет остался без изменений, примерно поровну. Следовательно, существует два варианта развития событий. Если условия прежнего кредита вас категорически не устраивают — рефинансируйте его, но будьте готовы отстаивать свои права на налоговый вычет (сумма получается приличной, а потому есть за что сражаться). Тем же, кто готов подождать, советуем не рисковать — можно с уверенностью сказать, что через некоторое время ситуация прояснится.

Возможно, впрочем, что условиями вашего кредитного договора предусмотрено гипотетическое изменение процентной ставки в зависимости от складывающейся экономической и политической ситуации. Правда, это вовсе не означает, что сотрудники банка первые предложат изменить условия кредита. Обычно для снижения кредитной ставки заёмщик сам подаёт в банк заявку, которую рассматривает специальная комиссия. Учтите, что общих правил (и общих рекомендаций) просто не существует. Каждый случай перекредитования разбирается индивидуально. Некоторые консультанты советуют попробовать получить в другом банке решение о выдаче ипотечного кредита с более низкой процентной ставкой, а затем использовать его в качестве аргумента в переговорах со своим банком-кредитором. Конечно, это может и не сработать, но попробовать стоит.

Сценарий второй, традиционный: проведя исследование рынка ипотечных программ, выбрать банк, не только предлагающий выгодные условия кредитования, но и работающий по программе рефинансирования (что немаловажно, поскольку таких банков на сегодняшний день немного).

Сценарий третий, новаторский: воспользоваться услугами ипотечного брокера, который подберёт вам подходящую программу кредитования. Новый ипотечный кредит может быть получен ещё до погашения старого. А ипотечный брокер станет гарантом перед банком, выдающим новый кредит, на период перерегистрации прежнего ипотечного кредита.
Любопытная подробность: российское законодательство допускает возможность повторного залога купленного по ипотеке жилья, что вполне отвечает целям перекредитования. Но теория, как это чаще всего и бывает, пока не в ладу с практикой. Новый банк даст крупный кредит только под залог недвижимости, а она уже находится в залоге у первого банка. Соответственно, надо вернуть деньги предыдущему кредитору, чтобы снять залог. А чтобы получить деньги в новом банке, нужно оставить в залог квартиру. Поэтому, если ипотечный брокер не готов за вас поручиться, нужно будет искать деньги, чтобы расплатиться с первым кредитором.

Если ни одна программа перекредитования заёмщика не устраивает, банк может предложить альтернативный сценарий рефинансирования ипотеки. Получив согласие нового банка на выдачу ипотечного кредита на новых условиях, заёмщик самостоятельно погасит прежний долг. Для этого можно взять краткосрочный беззалоговый кредит, который потом будет погашен досрочно за счёт свежевзятого ипотечного кредита. Или же можно оставить банку в залог какую-либо ещё недвижимость, если она у заёмщика имеется.

Механизм в действии

Основные этапы при перекредитовании:

1. Консультация по выбору новой кредитной программы
2. Сбор документов и передача на рассмотрение в банк
3. Рефинансирование залога, приобретённого по ипотечной программе жилья
4. Сбор документов, передача квартиры в залог новому кредитору

Соответственно, первый шаг — выбор подходящей программы. Можно взяться за дело самостоятельно, всерьёз погрузившись в Интернет, а можно обратиться к консультантам. Правда, в этом случае надо приготовиться к большим тратам и не ждать скорых результатов — поиск будет долог.

Как только нужный банк найден, можно идти на приём в кредитный отдел. Там вы напишете заявление по той форме, которая принята в данном банке. Пакет документов, которые необходимо будет предоставить, повторяет тот, который требовался для обращения за первым ипотечным кредитом. Это:

• анкета заёмщика и, если есть, созаёмщиков (например, супруга)
• копии паспортов заёмщика и созаёмщика
• копии свидетельства о браке (разводе), брачного контракта
• копия трудовой книжки (стаж работы на последнем месте должен составлять не менее трёх месяцев, приветствуется полная занятость и «белая» зарплата)
• справка по форме 2-НДФЛ, подтверждающая доходы заёмщика
• справка с места работы с указанием фактического размера ежемесячного дохода

Отличие в том, что надо предоставить документы, на основании которых был получен предыдущий кредит: кредитный договор, договоры поручительства и страхования, заверенную кредитором копию закладной, копии правоустанавливающих документов на залоговую недвижимость, справку об отсутствии задолженности по кредиту.

После того как все документы будут собраны, их направят на рассмотрение особой внутрибанковской комиссии. Ещё раз обращаем ваше внимание: каждый случай перекредитования уникален, так что дать какие-либо общие рекомендации невозможно. Поэтому совет лишь один: выполняйте все требования банка, собирайте запрашиваемые дополнительные документы даже в том случае, если они кажутся вам избыточными. Наиболее полную информацию по этому поводу может дать ипотечный брокер. Его услуги дороги, но подробная консультация по вопросу, как уменьшить ставку договора ипотечного кредитования, того стоит.
Если банк принимает положительное решение, начинается самая сложная часть операции. Новому банку надо внести остаток вашего долга прежнему кредитору, переоформить документы на квартиру, находящуюся в залоге, заключить с вами договор.

Вычеты из выгоды

В странах, где ипотека имеет более долгую историю, чем в России, перекредитование стало вполне обычным делом. Причём иностранные специалисты советуют рефинансировать ипотеку даже в том случае, когда разница процентных ставок старого и нового кредита составляет десятые доли процента. Но в нашей стране рефинансирование эффективно при разнице кредитных ставок в 2-3%, так как получение нового ипотечного кредита сопряжено со значительными дополнительными расходами. Посчитаем, какие траты вас ожидают.

Начнём со стоимости услуг ипотечного брокера. Она составляет 10-60 тыс. руб. и зависит от сложности случая. Тут важно отметить, что брокер поможет вам в оформлении документов и даст необходимые консультации. Скупиться не стоит — по сути, ипотечные брокеры на данный момент не только обладают полной информацией о ситуации на ипотечном рынке, но и имеют опыт переговоров с банками.

Следующие расходы связаны с банковскими сборами. Их довольно много: за рассмотрение кредитной заявки, открытие и ведение ссудного счёта, за выдачу кредита. Некоторые банки в дальнейшем готовы включить эти траты в общую сумму кредита, но такой поворот дела возможен лишь при положительном решении о рефинансировании кредита. Кроме того, вам придётся пройти процедуру оценки ипотечного жилья и застраховать его. Учтите, что банки обычно работают со «своими» оценщиками и страховщиками, поэтому предыдущая страховка, скорее всего, не устроит нового кредитора.

Тем, кто приобрёл «вторичку», будет труднее — система коммерческой оценки жилья у нас не очень развита, и на этом пути встречается много сложностей. К тому же новый банк может забраковать выбранную вами квартиру — например, она не устроит его в качестве объекта залога по соображениям безопасности. Наконец, заёмщику придётся нести расходы, связанные с перерегистрацией ипотеки и нотариальным удостоверением сделки.
В результате перекредитования вы будете меньше платить. Но прежде чем решиться на этот шаг, подсчитайте все затраты.

Помните: многие банки предусматривают в договоре штрафные санкции для тех, кто хочет рефинансировать ипотеку. Когда вы сложите все дополнительные затраты, результат может составить 2,5-3,5% от суммы кредита, то есть как раз приблизится к размеру экономии при рефинансировании.

Программы перекредитования пока мало востребованы. Это и понятно: те, кто брал кредит год-два назад, ощутимого облегчения кредитного «бремени» не почувствуют. Однако ставки постепенно снижаются и, если не будет финансовых катаклизмов, уже через год-полтора могут достигнуть 8%. Следовательно, о рефинансировании ипотечного кредита стоит задуматься тем, кто берёт кредит сейчас.