Ипотека: ключ к доступности или катализатор роста цен?

Рынок российской ипотеки замер в ожидании: как отразится кризис, постигший мировой финансовый рынок на наших банках. Действительно, сегодня многие банки, которые занимали деньги на Западе, испытывают трудности и вынуждены ужесточать требования к заемщикам. А совсем еще недавно банки разрабатывали ипотечные программы, чтобы привлечь как можно большее число клиентов. Круг заемщиков стал гораздо шире. Интересно, влияют ли эти противоречивые тенденции на цену квадратного метра?
Ипотека — очень хороший инструмент приобретения жилья, причем не только для тех, кто не может сразу выложить деньги за квартиру или дом. Да в цивилизованных странах никто их и не выкладывает — и миллионеры, и пенсионеры приобретают жилье в кредит.

Однако излишне доступный кредит сыграл злую шутку с американскими банками, дававшими деньги долг практически всем желающим. Волна кризиса пошла по мировым финансовым рынкам и достигла российских берегов. Наши банки приняли холодный душ и задумались — как сделать так, чтобы американская ситуация не повторилась в России? Конечно, мы верим в то, что последствия чужого легкомыслия будут скоро преодолены. По крайней мере, — в России, у которой сегодня для этого есть все возможности. Однако американский урок показал — с ипотекой надо обращаться бережно. Ипотека — не волшебная палочка, в неумелых руках она превращается в дубину, разрушающую десятилетиями лелеемую систему кредитования.

Мы сегодня эту систему только выстраиваем. И надо быть готовыми к тому, что ипотека может показать свой непростой характер. Ведь известно, что доступный ипотечный кредит стимулирует спрос на рынке жилья. Спрос, в свою очередь, подталкивает вверх цены. Кстати, нечто подобное происходило в 2006 году, когда ажиотажный спрос на рынке создавали не только покупатели, но и заемщики, которые на фоне безудержного роста цен расхватывали практически любое жилье. Получился эффект снежного кома.

Обратимся к профессионалам рынка со вопросами: можем ли мы назвать нашу ипотеку доступной? может ли доступная ипотека спровоцировать рост цен на жилье? сдержит ли ипотечный кризис на Западе спрос на ипотеку в России? Как все эти тенденции отражаются на доступности жилья?

«Люди не успевают за ростом цен», — Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации Строителей России, директор Департамента рынка доступного жилья и ипотеки:

К сожалению, в последний год в России действительно наблюдается ажиотажный спрос на жилье, что привело к существенному росту цен. За девять месяцев этого года в среднем по России цены на жилье выросли на 43 %. Действительно, рост цен таков, что очень часто люди, которые прошли банковские процедуры по андеррайтингу — проверке платежеспособности — не успевают за ростом цен.

Сейчас, в сентябре-октябре, наметилась некая временная стабилизация цен на рынке. По разным оценкам, и я с ними согласен, ожидается, что цены будут расти медленнее: на 1,5-2% в месяц. Это позволит людям воспользоваться ипотечным кредитом. Но в целом ситуация остается сложной: избыточный спрос составляет 35-50%. То есть количество людей, способных и желающих приобрести новое жилье, на 35% больше, чем предложение на рынке жилья. Безусловно, повышенный спрос на жилье оказывает влияние на развитие ипотечного жилищного кредитования (которое, кстати, тоже увеличивает спрос). Поскольку «вымывается» более дешевое жилье с рынка, и возможности населения, которое могло бы взять кредиты, уменьшаются за счет высоких цен.

До тех пор, пока мы не сумеем опережающим образом вводить жилье — на 13-15% в год — ситуация будет такой, какую мы имеем последние годы. И очень важно, чтобы эти 13-15% были реальными, а не «дутыми» величинами.

«Спрос на жилье может уменьшиться», — Артис Вейпс, генеральный директор ипотечного агентства «ИППОЛИТ»:

Сегодня кредит стал более доступен большему числу россиян. Но готовы ли россияне жить в кредит и какова стоимость этой жизни? Если приобрести квартиру могли 10% жителей мегаполиса, а кредитное плечо дало возможность увеличить количество потенциальных покупателей до 30-40%, то это неизбежно привело к росту цен на рынке жилья.

Период строительства довольно долгий, сразу предоставить жилье всем желающим невозможно, поэтому мы наблюдали в период с 2004 по 2006 резкий рост цен на рынке жилья. Но рост цен вызвал и обратный эффект. Большинство населения не может купить жилье по запрашиваемой цене. Очевидно, что в 2007-2008 году мы столкнемся с ограничением спроса на жилье в силу высоких цен и ужесточения требований банков к «качеству» заемщиков. Это происходит из-за ограничения роста фактических доходов населения и большого разрыва между доходами и общей стоимостью недвижимости. Поэтому доступный кредит не ведет к доступности жилья, а всего лишь повышает его стоимость.

Возможно, если снять бюрократические препоны и направить средства стабилизационного фонда в развитие инфраструктуры — дороги, коммунальные сети, — в стране строить будут больше. Но это требует денежных средств и времени, а также общественного контроля за расходованием средств. Кроме того, требуется большая прозрачность строительной индустрии, как таковой, как с точки зрения прозрачности себестоимости, так и налоговой, кредитной составляющей. Продажи реальных готовых квартир тем, кто в них нуждается, а не инвестконтрактов.

Оценить эту тенденцию мы сможем только через несколько лет. Пока же дать россиянам доступное жилье через доступную ипотеку — задача, решить которую невозможно, при нынешнем уровне развития рынка строительства жилья и инфраструктуры.

«Американский сценарий не исключается», — Наталья Кузовникова, маркетолог-аналитик агентства «ТЕРРА-недвижимость»:

Ипотека — потенциально востребованный продукт. Но сегодня у многих людей нет к нему доверия. Большинство не уверено в будущем финансовом положении, и предлагаемые обязательства по ипотечным кредитам для людей просто невыполнимы.

Банки развивают продуктовую линейку ипотечного кредитования — это становится возможным, при условии общеэкономического подъема, и устойчивости мировой финансовой системы. В связи с последствиями кризиса ипотечного рынка в США некоторые российские банки несколько приостановили развитие ипотечных программ.
Когда ипотека востребована — на волне конкуренции банки будут расширять потребительские линейки кредитов и медленно снижать процентные ставки, тем самым, привлекая все большую платежеспособную аудиторию. Спрос на жилье будет возрастать. Первичное предложение не будет успевать за растущим спросом, и цены на рынке будут расти. При этом следует учитывать такой аспект, как рост цен на строительные материалы и энергоресурсы, которые также повлияют на рост цен на недвижимость.
Ипотека сделает жилье доступным только для платежеспособных потребителей. Сейчас это незначительная часть населения. Со временем она будет расти. В зависимости от темпов и характера развития ипотечного рынка, можно ожидать различных сценариев в будущем, возможно даже американского.

Программа доступного жилья может быть эффективной только при поддержке и защите государства. Государственная защита позволит пресекать формирования спекулятивных отношений и регулировать объемы вводимого жилья. Данная программа невыполнима без обеспечения надежного, защищенного инструмента накопления средств, направленного непосредственно на приобретение жилья. Основным открытым вопросом здесь является сочетание рыночных механизмов и государственного вмешательства.

«Плюсы и минусы ипотеки друг друга нейтрализуют», — Владимир Мильдзихов, руководитель направления ипотечного кредитования, МИАН-агентство недвижимости:

Действительно, ипотека имеет двойственный характер — с одной стороны, она позволяет приобрести недвижимость людям, не имеющим возможности заплатить полную стоимость, с другой — стимулируя спрос, она подхлестывает цены на недвижимость.

Учитывая, что рынок реагирует на повышение спроса не только увеличением цены, но, прежде всего, увеличением предложения, можно с уверенностью констатировать положительное влияние ипотеки на доступность жилья.

Однако ипотеку не стоит рассматривать как панацею от всех жилищных проблем. Надо помнить о том, что этот кредитный продукт предназначен для клиентов со стабильным заработком и с уровнем доходов на уровне среднего.

Ценовые условия ужесточаются у тех банков, которые были излишне оптимистичны в оценке кредитных рисков. Ужесточение требований к платежеспособности заемщиков сузит круг лиц, которые потенциально могли бы стать заемщиками. Вместе с тем, растет категория людей, которые соответствуют требованиям банков. Эти две тенденции отчасти нейтрализуют друг друга, поэтому вряд ли в такой ситуации цены и спрос подвергнутся заметной коррекции.

«Банки улучшат условия для добросовестных клиентов», — Михаил Таратенко, начальник Управления развития бизнеса компании «Мой дом», ипотечный брокер:

Безусловно, доступная ипотека помогает разным слоям населения осуществить заветную мечту — купить собственное жилье, но не стоит забывать, что ипотека — серьезная статья расхода в семейном бюджете, и срок выплаты здесь намного длиннее обычных кредитов.

Трудности, которые испытывают банки на рынке заемных средств, не бесконечны. Рано или поздно кризис удастся урегулировать. С другой стороны, возможно, банки сделают соответствующие выводы по поводу качественной составляющей своих ипотечных продуктов. В любом случае, это будет способствовать улучшению рискменеджемента в банках, а это, в свою очередь, положительно скажется на добросовестных заемщиках. Многие банки уже достаточно пристально отслеживают кредитную историю потенциальных заемщиков и, глядя на добросовестные выплаты, улучшают условия кредитования.

«Ипотека на рост стоимости жилья не влияет», — Василий Белов, генеральный директор ипотечного компании ФОСБОРН ХОУМ:

Чем доступнее для населения ипотечный кредит, тем доступнее становится жилье. Об этом говорят и участники рынка, и правительство. При таких высоких ценах на жилье, как сейчас, ипотека для многих россиян становится чуть ли не единственным способом приобрести недвижимость и улучшить свои жилищные условия.

Доступность ипотеки означает, что, не имея средств, люди могут купить жилье, взяв кредит. За последний год на российском рынке жилья стабилизировались цены (на жилье эконом-класса даже немного упали), наблюдался рост зарплат.

Безусловно, доступность ипотечных кредитов стимулирует спрос на жилье, однако это не является прямой причиной роста на него цен.

Практически все эксперты отметили двойственный характер ипотеки, которая может обернуться и злом и благом в зависимости от тех процессов, которые происходят на рынке. Спокойная стабильная ситуация — всем хорошо: и заемщикам и кредиторам. Если цены на рынке падают, а кредиты набрали неплатежеспособные заемщики — жди кризиса. Если цены растут, ипотека их вздувает еще больше.
Но пока наша ипотека еще слишком мала, чтобы серьезно влиять на ценовые тенденции, хотя возможности у нее для этого есть. Чтобы держать ее в узде и использовать в дальнейшем исключительно в мирных целях, нужно строить и строить жилье. А тут уж без государства не обойтись. Главное, чтобы оно само этого хотело.

По материалам журнала о недвижимости Metrinfo.ru