Ипотечное кредитование новостроек

В результате, сложившийся уровень цен на жилье стал малодоступным даже для представителей среднего класса. В связи с этим в настоящее время на рынке наблюдается повышенный спрос на ипотеку, в частности, на ипотечное кредитование новостроек, причем спрос этот имеет место как со стороны клиентов, так и со стороны самих застройщиков.

Анализируя эту ситуацию, Ольга Билялова, директор по продажам «Независимого Бюро ипотечного кредитования» (НБИК), утверждает:

«Сейчас уже никто не может позволить себе игнорировать покупателей с кредитными средствами, как это было год назад. По словам наших партнеров-застройщиков, каждый второй обратившийся к ним клиент высказывает пожелание приобрести недвижимость с помощью ипотеки, некоторые называют цифру 90 процентов. При этом, несмотря на такой спрос, реальных ипотечных сделок проходит не так много. К сожалению, не у всех желающих и не всегда есть возможность взять кредит по объективным причинам».

По информации О. Биляловой, в прошлом году доля ипотечных сделок по новостройкам, по разным данным, составляла от 3% в начале года до 20% — в конце. В самой компании НБИК число заемщиков, обратившихся и получивших кредит на покупку жилья в новостройках, за последние полгода увеличилось втрое. Сейчас доля таких клиентов составляет около 40 процентов.

В чем же дело?

На первичном рынке жилья ипотека появилась достаточно поздно. Одним из сдерживающих факторов здесь был дефицит предложения: до последнего времени практически все возводящееся жилье приобреталось еще до завершения строительства, а следовательно, застройщикам не было никакого смысла связываться с ипотекой. Сейчас, в связи с невиданным ростом цен ситуация изменилась: число людей, имеющих возможность сразу оплатить столичную квартиру, резко уменьшилось, и это заставило застройщиков рассматривать разные пути реализации жилья, в том числе и по ипотеке.

Выгодна ипотека и заемщикам. Дело в том, что цена жилья на стадии возведения дома ниже, чем после его сдачи госкомиссии, и выплаты по кредиту практически гасятся этой разницей в цене. Более того, заемщик получает налоговые льготы, так как проценты по кредиту освобождаются от подоходного налога.

К сожалению, массового развития ипотека для новостроек не получила. В настоящее время на рынке ипотечного кредитования действует более 300 банков, из которых лишь около 30 предлагают или в ближайшее время запускают программы кредитования жилья на этапе строительства. Но и у них большая часть таких программ действует только на бумаге.

Не трус, но боюсь

Банки смущает повышенный риск ипотечного кредитования новостроек, в частности, отсутствие залога на период строительства и опасность недостроя объекта. Дело тут в том, что до момента сдачи дома в эксплуатацию и оформления права собственности на квартиру заемщика ипотечного кредита объекта недвижимости (то есть залога) как бы не существует.

При этом все признают, что кредитование первички — это очень привлекательная тема и заявляют о своем желании развивать это направление. В итоге, программы принимаются, но в стремлении максимально обезопасить себя банки выдвигают такие требования к застройщикам и их объектам, что получение кредита становится практически невозможным.

Также нельзя не упомянуть о том, что практически все банки на сегодняшний день готовы рассматривать лишь объекты, продаваемые по договорам инвестирования и долевого участия в строительстве. Но если в прошлом году по договорам инвестирования продавалось чуть ли не 60-70% всех новостроек, то сейчас в связи с ужесточением норм в рамках ФЗ № 214 это стало нереальным, так как подавляющее большинство реализуемых объектов подпадает под действие этого закона.

В области кредитования загородной недвижимости на этапе строительства ситуация и вовсе печальная: программ здесь крайне мало, а банки и сами порой не могут четко сформулировать свои требования к таким объектам.

В результате, на практике часть банков, имеющих программы кредитования первички, реально готовы кредитовать лишь те объекты, в строительстве которых они сами участвуют.

Применяется и другой прием снижения рисков — требование от заемщиков обязательного страхования финансовых рисков на этапе строительства. Идея в общем-то хорошая, но в том виде, в каком она сейчас существует, лишь делает ипотеку еще более недоступной.

Перспективы есть…

По словам О. Биляловой, в ближайшее время можно ожидать значительного увеличения объема ипотечных сделок на первичном рынке.

Некоторые застройщики также начали создавать свои ипотечные отделы, но в большинстве случаев делается это недостаточно профессионально. В связи с этим О. Белялова считает, что со временем такие отделы исчезнут, так как не выдержат конкуренции. Гораздо рентабельнее для застройщика работать с профессиональными посредниками, которые правильно подберут банки, аккредитуют объект, проведут всю процедуру оформления кредита от начала до конца, включая работу со страховыми и оценочными компаниями.

Необходимость пользоваться услугами профессионального посредника бесспорна, а вот с тезисами о «значительном увеличении» и «в ближайшее время» можно было бы поспорить. Еще Анатоль Франс говорил: «Мы склонны верить всему сказанному, в особенности когда это сказано красиво». Объективных же причин для быстрого значительного увеличения что-то пока не видно.