Революция начнется в Лихунах

Нет, мы, конечно, слыхали, что ипотека есть, что кто-то что-то купил на нее. Лично я даже знаю одного такого человека. Но все равно не верится в реальность этой возможности для себя. Можно ли в Калуге купить сегодня квартиру на ипотечный кредит, мы спросили у ведущего специалиста калужского агентства недвижимости «Домовой» Владимира Салыкова.

— Закон об ипотеке вступил в силу в июле 1998 года, а реально начал работать только в конце 2004-го, то есть почти через шесть лет.

— А почему закон не работал?

— Потому что процентные ставки были такими огромными, условия кредитования до того невыгодными, что позволить себе ими воспользоваться могли лишь очень состоятельные люди, каких в Калуге и не было. То есть эти кредиты были нацелены преимущественно на Москву и Петербург. Их так и называли — «московская ипотека». Причем кредиты были в валюте, и ставки на них доходили до 20 процентов годовых и более.

— Среднему гражданину России они были не по карману?

— Совершенно не по карману. Ситуация коренным образом изменилась в конце 2004 — начале 2005 года, когда на рынок активно вышло Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, созданное правительством РФ 5 сентября 1997 г. Основным направлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности коммерческих банков, предоставляющих кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам.

— А агентству кто возмещает?

— АИЖК привлекает денежные средства, размещая облигации агентства на фондовом рынке.

— Можно сказать, что у нас заработала двухуровневая модель ипотечного кредитования?

— Да, можно так сказать. Ипотечные ценные бумаги во всем мире пользуются стабильно высоким спросом, потому что обеспечены реальной недвижимостью (квартирами, под залог которых выдаются кредиты). Кредитование в рублях на длительные сроки (20-30 лет) для банков связано с риском в связи с колебаниями стоимости рубля. Такое может себе позволить только государство. Поэтому кредит под 14 процентов на 30 лет был в нашей стране маленькой революцией.

— Но ведь и он был все равно недоступен среднему гражданину, скажем, калужанину. Сколько получает у нас человек в среднем? Ну, пять-семь тысяч.

— Вы знаете, в тот момент такой кредит, как ни странно, был доступен, потому что цены на жилье были совсем другие. Я имею в виду начало 2005 года. Тогда к нам приходили и брали кредиты учителя, приходили люди с заводов с зарплатой 7-8 тысяч рублей. Конечно, не на покупку квартиры в новостройке, но, по крайней мере, они могли себе позволить переехать из меньшей в большую квартиру. Например, семья, получавшая 14 тысяч рублей в месяц, могла тогда взять кредит на 400-450 тысяч рублей. На тот момент это составляло 16-17 тысяч долларов. На эту сумму можно было купить однокомнатную квартиру на окраине. Но затем ситуация резко изменилась.

— После 2005 года?

— После вступления в силу закона ФЗ-214 о долевом участии в строительстве и массового развития ипотеки. Лавинообразно стало увеличиваться количество выданных ипотечных кредитов. Люди брали кредиты, не задумываясь. В результате произошло резкое увеличение спроса.

— Меня не столько удивляет, что люди брали кредиты, сколько то, что им давали.

— Ничего удивительного, ведь стандарты АИЖК максимально уменьшают риски банка. В обеспечение выданного кредита идет приобретаемая квартира. В случае неплатежеспособности клиента возврат кредита происходит за счет реализации заложенной квартиры. Цены на недвижимость резко пошли в гору. Впрочем, недвижимость в России постоянно росла в цене, за исключением периода дефолта 1998 года. Так что банки практически ничем не рисковали. Но я говорил, что ситуация изменилась: развитие ипотеки нагнетало спрос, а принятие закона о долевом участии в строительстве способствовало тому, что предложение на рынке строящегося жилья резко сократилось. В результате спрос, нацеленный на новостройки, перекинулся на вторичное жилье. Также высокие темпы роста цен на недвижимость способствовали увеличению спекулятивного спроса.

— Вкладывают деньги не в золото и бриллианты, а в недвижимость.

— Мы оцениваем долю спекулятивного спроса приблизительно в 30-35% процентов от общего объема покупателей. Спрос на вторичное жилье возрос в два раза, предложение практически не увеличилось. В то же время продавцы, наблюдая стремительный рост цен на квартиры, стали их придерживать, чтобы дождаться максимальной цены. В результате мы получили в 2006 году рост цен на жилье порядка 95-100 процентов.

— И сколько сейчас, к примеру, однокомнатная квартира в центре Калуги стоит?

— Однокомнатная «хрущевка» с шестиметровой кухней стоит порядка 47 тысяч долларов. С 1996 года цена возросла в четыре раза. Тогда, правда, и зарплаты были другие.

— А в нынешней ситуации, на ваш взгляд, какие перспективы у ипотеки?

— Очень хорошие. Несмотря на такой колоссальный рост цен, ипотека на сегодня остается единственным средством для большинства населения улучшить свои жилищные условия.

— Сейчас массовый потребитель со среднестатистической зарплатой может пойти в банк и взять себе кредит на жилье?

— При существующих ценах на недвижимость на сумму ипотечного кредита, который возможно получить гражданину со средней заработной платой, приобрести квартиру будет проблематично.

— Что вы думаете по поводу «белых домиков», предлагаемых Газэнергобанком и так энергично поддержанных губернатором? Оказалось, что за дом площадью 108 квадратных метров ежемесячный платеж по кредиту составит не менее 20 тысяч. Поэтому, чтобы получить такой кредит, семья должна иметь совокупный доход не менее 60 тысяч в месяц.

— Ну, если реально смотреть на вещи, то 108 квадратных метров — это площадь элитной квартиры. Молодая семья никак не может рассчитывать на такой дом. Есть и более демократичные предложения — 36 квадратных метров за 400 тысяч. Домик небольшой, но если молодая семья стоит перед выбором — потратить эти деньги на конуру с подселением, где соседи по кухне еще неизвестно какие будут, либо на отдельный дом площадью в однокомнатную квартиру улучшенной планировки, то выбор, на мой взгляд, очевиден.

— Но ведь, кроме денег, на этот, даже маленький, дом еще необходимо иметь земельный участок в собственности с подведенным электричеством и газом. А это удорожает его стоимость практически в два раза.

— Это — проблема, согласен. Вот, если губернатору Калужской области удастся осуществить проект постройки в Лихунах или другом районе Калуги, целого коттеджного поселка с подведением всех коммуникаций за счет бюджета, с готовой инфраструктурой, это будет колоссальное изменение на рынке жилья. Это, я считаю, совершенно новое направление, которое перевернет, наконец, рынок жилья с головы на ноги, как должно быть. Ведь малоэтажному строительству в России уже много десятков лет внимания не уделялось, хотя в России земли предостаточно.

— Но индивидуальному застройщику в одиночку трудно реализовать те условия, которые предлагает Газэнергобанк.

— Тем не менее, на сегодняшний день даже вместе со стоимостью земельного участка этот дом будет стоить значительно дешевле однокомнатной квартиры улучшенной планировки. При всем при том это еще и новое качество жизни. Если бы у наших граждан был бы выбор, как, допустим, у жителей Западной Европы или американцев, которые живут в материальном плане значительно лучше, они бы тоже переезжали из железобетонных коробок в отдельные дома.

— Вы уж извините, что я упорствую. Ну, пусть маленький этот домик стоит 400 тысяч, пусть в Лихунах удастся построить такой поселок, но на работу-то из этих Лихунов еще добраться надо. Детей в детский сад или школу отвезти, в бассейн, в музыкальную школу, в поликлинику.

— С этим должна, конечно, помочь власть — с созданием инфраструктуры, транспортным сообщением. Я считаю, что предложение Газэнергобанка очень хорошее, потому что, во-первых, открывает новое направление в жилищном строительстве. А во-вторых, потому, что показывает, что строить можно не только из кирпичей, железобетона или дерева, но и по более современным технологиям.

— А гигиенические свойства этих материалов?

— Технология строительства жилья из OSB-панелей впервые появились в Канаде (где широко сейчас распространена), а канадцы просто помешаны на экологической безопасности материалов и вообще всего, что их окружает.

— Еще такой вопрос: отреагировал каким-либо образом рынок жилья на нацпроект «Доступное жилье»?

— Отреагировал рынок недвижимости на те моменты, о которых я вам уже сказал: введение закона о долевом участии в строительстве и массовое распространение ипотеки. Рынок реагирует на какие-то финансовые показатели, на изменение спроса и предложения.

— Но ведь нацпроект содержит целый пакет специально разработанных законодательных и нормативных актов. Наверное, туда входят какие-то способы регулирования, контроля над рынком недвижимости.

— Вы знаете, что предстоит отмена лицензирования строительных организаций. Планируется все отдать саморегулирующим строительным организациям. На мой взгляд, мое личное мнение, — это еще рано делать. После таких событий, например, как обрушение в Трансвааль-парке. А насчет контроля над рынком недвижимости… Рынок либо есть, либо его нет. Начинается контроль — прекращается рынок. На рынке есть продавец и покупатель. Цена товара определяется спросом и предложением. Начиная с 2005 года участки под строительство предлагаются на аукционах уже с предварительными согласованиями. Если так дело и дальше пойдет, думаю, что цены на строящееся жилье стабилизируются, и со временем рост доходов граждан их понемногу догонит. К этому предпосылки есть. А если в полную силу удастся развернуть малоэтажное строительство, это в корне изменит весь рынок жилья.