Ипотека + Альтернатива = ?

Разумеется, все больше людей хочет улучшить жилищные условия. И все большее их число прибегает к ипотеке, чтобы получить недостающую сумму. Однако именно альтернативные сделки пока были, пожалуй, самыми сложными для ипотеки. Но депутаты решили упростить эту процедуру.

Прежде всего, в чем сложность альтернативной сделки для ипотечного кредитования. Проблема в том, что существует пакетная регистрация всей цепочки сделок, которую, кстати, риэлторы называют большим достижением. Пока этого не было, из-за одного бракованного звена разваливалась вся цепочка. Причем разваливалась она не сама — приходилось расторгать уже заключенные сделки, поскольку те, чьи сделки прошли регистрацию, совсем не собирались меняться квартирами. Теперь, если одно звено оказалось слабым, не регистрируют всю цепочку.

Пакетная регистрация упростила прохождение альтернативных сделок, но усложнила получение ипотечного кредита участниками цепочки. Для ипотеки хороша чистая покупка. А здесь получается, что банк должен выдать кредит на квартиру, которая, по сути, вступает в сложную обменную операцию (живые деньги часто есть только у одного участника цепочки). В случае распада цепочки на стадии регистрации банк оставался без денег и без залога, а при неопределенности наших правовых механизмов это означало большую головную боль и высокие риски. Естественно, что банки от этого были не в восторге.

Не считается, у меня «чурики» были!

И вот накануне Нового года депутаты Государственной Думы решили внести коррективы в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». К поправкам депутатов подтолкнула ситуация, сложившаяся на рынке в 2006 году, когда продавцы стали часто «отзывать» свои документы, уже поданные на регистрацию, обосновывая это тем, что за время оформления сделки жилье сильно подорожало (а весной оно, действительно, дорожало почти на 10% в месяц). Естественно, что много таких случаев было в отношении ипотечных сделок, поскольку их оформление идет гораздо дольше. Для банка такая ситуация крайне болезненна — он не может зависеть от капризов продавца.

По сложившейся практике продавец получает деньги только после окончания регистрации квартиры на нового собственника. Именно свидетельство о регистрации служит стандартным основанием для того, чтобы банк позволил продавцу открыть ячейку, куда после заключения сделки обе стороны совместно закладывают деньги. Этот механизм показался бы дикостью любому западному обывателю (там деньги обычно переводятся на специальный счет нотариуса или уполномоченного адвоката), но так уж устроен наш рынок.

Как же предотвратить отказы продавцов от сделки?

Идея депутатов в том, чтобы запретить Федеральной регистрационной службе останавливать регистрацию сделки купли-продажи жилья по заявлению одной из сторон. То есть, если договор подписан сторонами, то обратного пути уже не будет — можно будет только дождаться окончания регистрации и при необходимости требовать расторжения сделки через суд.

Этот запрет на отказ от регистрации будет действовать, только если для покупки квартиры используются кредитные средства. «Одно из наиболее значимых следствий данного положения, как пояснил глава комитета Государственной Думы по собственности Виктор Плескачевский, — что расчеты по сделке можно будет проводить в день подписания сделки, не дожидаясь их регистрации». Правда, пока есть большие сомнения, что покупателей обрадует перспектива платить деньги, не имея на руках свидетельства о регистрации права собственности. Но для продавцов, конечно, при таком механизме ипотечные сделки станут более привлекательными.

Альтернативам — зеленый свет

Данная мера может разблокировать тупиковые ситуации, когда участник альтернативной сделки не может продать квартиру покупателю, прибегающему к ипотеке, поскольку ему необходимо дождаться регистрации, чтобы получить деньги, то есть, невозможно реализовать описанный механизм пакетной регистрации. Если деньги выплачиваются при заключении сделки, а не по окончании регистрации, эта проблема снимается. В результате может значительно вырасти как общее число сделок, так и доля альтернативных сделок, поскольку в этом сегменте за счет ипотеки существенно вырастет платежеспособный спрос.

Если значительное число альтернативщиков не могут профинансировать покупку новой квартиры (из-за быстрого роста цен или сложностей с реализацией ипотечной схемы), то накапливается критическая масса нереализованных альтернатив, и рынок сам себя проедает. Это объясняется тем, что по статистике большинство альтернативщиков хочет не просто обменять жилье на равноценное, а улучшить жилищные условия — разъехаться или купить квартиру большего размера и лучшего качества, то есть, более дорогую. Это требует дополнительной финансовой подпитки альтернативного сегмента жилищного рынка. Именно эту задачу может выполнить ипотека.

По данным «МИЭЛЬ-Недвижимость», до мая 2006 года 80% ипотечных сделок совершались по альтернативе. К концу года из-за описанных сложностей этот показатель снизился до 30 процентов. Эксперты компании прогнозируют, что новые поправки в Закон о госрегистрации могут повысить этот показатель до 50-60 процентов. Это позволит банкам полноценно освоить емкий сегмент альтернативных сделок.

Впрочем, покупателям радоваться этому особенно не приходится, поскольку развитие ипотеки, как показал недавний опыт, в условиях высокого спроса способствует росту цен на жилье.