Миллион за квартиру

Это требование российского законодательства, а именно статьи 220 Налогового кодекса РФ. Известно, что квартир, которые находятся в собственности менее трех лет, на рынке достаточно много. Риэлторы называют цифры от 60% до 80%. Известно, что в таких случаях продавцы стремятся заключать договоры, в которых фиксируются цена в 1.000.000 рублей с тем, чтобы избежать уплаты налога.

А теперь представьте продавца, у которого есть два потенциальных покупателя, но один из них приобретает жилье с использованием ипотечного кредита. До недавнего времени все российские банки до единого требовали, чтобы в договорах купли-продажи фигурировала реальная стоимость квартиры. Допустим, она равна 10 миллионам рублей. Таким образом, в случае если квартира находилась в собственности у продавца менее трех лет, он был вынужден платить налог в размере 13% с 9 миллионов рублей. А это, без малого, один миллион двести тысяч рублей. Спрашивается, зачем продавцу платить такие деньги, если у него есть альтернатива — более сговорчивый покупатель со своими собственными средствами? В результате у покупателя с ипотечным кредитом есть только два выхода. Или самому погасить эту разницу, то есть заплатить значительно больше. Или договориться с банком, что он предоставит договор купли-продажи на 1 миллион рублей — то есть на существенно меньшую сумму, нежели оценочная стоимость квартиры, а зачастую и размер самого ипотечного кредита.

Первый вариант весьма накладен. Второй до недавнего времени был невозможен, но рынок вносит свои коррективы. Сегодня это реально, причем в достаточно многих банках. В результате заемщик получает кредит, скажем, семь миллионов рублей (или по курсу в валюте), заключает с банком ипотечный договор на всю сумму кредита. Банк оценивает квартиру и получает информацию о реальной рыночной стоимости квартиры, а, следовательно, и о стоимости залога, который будет служить обеспечением кредита. Наконец, банк выдает заемщику требуемые семь миллионов рублей, но официально, по договору купли-продажи, на покупку квартиры заемщик расходует лишь один миллион. Логически — это можно объяснить, только тем, что покупателю удалось сторговаться с продавцом и купить квартиру в несколько раз дешевле ее реальной рыночной стоимости. При этом, на что была потрачена оставшаяся часть ипотечного кредита не имеет значения. Банк получил в залог квартиру, реальная стоимость которой соответствует оценочной. Как «удалось договориться» продавцу и покупателю — это не его дело.

Конечно, банки не афишируют, и тем более не рекламируют такую опцию в своих ипотечных программах. Все понимают, что это на грани фола. Некоторые считают, что это просто незаконно. Так, Игорь Кузин, председатель правления DeltaCredit в эксклюзивном интервью нашему порталу на вопрос корреспондента: «Практикует ли DeltaCredit фиксацию в договоре заниженной стоимости объекта недвижимости»? заявил буквально следующее: «Мы не практикуем никакие виды услуг, так или иначе связанных с нарушением российского законодательства».

Однако не все банкиры столь категоричны в своих оценках. Услуга имеет спрос и весьма широко представлена на рынке. При общении с сотрудниками очень многих банков, в том числе и лидеров ипотечного кредитования, нам был дан положительный ответ на вопрос: «А можно ли будет в договоре купли-продажи зафиксировать стоимость квартиры в один миллион рублей»?

Конечно, когда-нибудь порочной практике такого незамысловатого ухода от налогов будет положен конец. Периодически, например, раздуются предложения ввести преимущественное право покупки квартир для муниципалитета. То есть дать властям такое же право, каким сегодня обладают сособственники долей и владельцы комнат в коммунальных квартирах. Однако есть способы обойти и такой препон, в частности, оформлять продажу квартир по договору дарения. Правда, в таком случае, возникает вопрос: как банки будут выдавать ипотечные кредиты на приобретение недвижимости, переходящей в порядке дарения?

Так или иначе, но сегодня более чем реально получить ипотечный кредит, который будет в несколько раз превышать официальную стоимость приобретаемой недвижимости. Чревато ли это в будущем чем-либо для продавцов? Маловероятно. По-крайней мере это также опасно, как фиксировать заниженную стоимость в договоре купли-продажи с покупателем, который не использует банковский кредит. Даже если предположить, что в будущем к такому продавцу придет налоговая инспекция и спросит, почему его покупатель взял кредит в несколько раз превышающий стоимость квартиры, то он всегда сможет ответить, что это не его дело, и он знать не знает, какой кредит был предоставлен другой стороне сделки. Квартира была продана за миллион. Да дешево, но что поделать — ошибся. Назад уже ничего не вернешь. Рынок, есть рынок. Одни на нем выигрывают, другие наоборот — теряют.