Иллюзии ипотеки

То есть предполагается аукционная или конкурсная форма реализации. Другой развивающейся сферой является продажа земельных участков, объектов нежилой и жилой недвижимости, которая может осуществляться как по инициативе строительных организаций, так и собственников таких объектов. И наконец, третья, возможно, самая масштабная сфера применения аукционов для реализации недвижимости — это сфера, регулируемая федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Но именно в этом последнем случае при изменении рыночной ситуации «крайними» могут оказаться банки и некоторые агентства, сделавшие ставку на ипотеку как на доходный инструмент.

Торг уместен

В ряде случаев законодатель жестко предписывает осуществлять обращение взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке и реализовывать имущество, на которое обращено взыскание, с открытых торгов, т. е. с аукциона. Конкурсы в данном случае не принимаются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 55 закона № 102-ФЗ удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается в следующих случаях.

Первое: для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа (имеются в виду государственные или муниципальные органы при продаже государственного или муниципального недвижимого имущества, а также согласие опекунов, попечителей и иных лиц).

Второе: предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс.

Третье: предмет ипотеки — участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Четвертое: предмет ипотеки — имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность.

Пятое: предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество может обращаться только в судебном порядке. Как правило, в этих случаях имущество реализовывается на публичных торгах, т. е. на аукционах. Когда залогодатель возражает против иных форм, остается судебное обращение на взыскание.

Торг неуместен

В ряде случаев для залогодателя и залогодержателя внесудебный порядок реализации является более предпочтительным, так как первоначально залогодержатель не несет судебных издержек, а впоследствии эти издержки не перекладываются на залогодателя. С другой стороны, аукционная форма продажи позволяет в ряде случаев реализовывать имущество по реальным рыночным ценам. Аукционный способ реализации стороны могут выбрать по соглашению и в тех случаях, когда закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускает внесудебный порядок обращения взыскания. Кроме того, стороны могут прибегнуть к аукционной реализации предмета ипотеки и в том случае, когда обращения взыскания еще не происходит, а залогодатель по согласованию с залогодержателем выставляет на аукцион заложенный объект недвижимости. В таких случаях стороны имеют те существенные преимущества, что могут установить любой срок проведения торгов, любую форму, т. е. подождать, а иногда и воздержаться от реализации в угоду конъюнктуре рынка.

Развитие аукционной формы реализации объектов недвижимости сможет способствовать тому, что в России будет осуществляться принятая во всех странах система продажи обремененной недвижимости. В настоящее время и залогодатели, и залогодержатели (в том числе и потенциальные) воспринимают ипотеку как своего рода ограничение, которое надо сначала снять с объекта недвижимости и лишь после этого залогодержатель может им распоряжаться. Во мире обычная вещь — продажа заложенного имущества на таких условиях, при которых новый владелец становится новым залогодателем и вступает с прежним залогодержателем в отношения, уже определенные прежним договором, либо такой договор модифицируется, изменяется или заключается новый. Данная форма удобна, поскольку позволяет расширить потенциальный круг покупателей за счет того, что цена заложенного имущества существенно ниже, чем недвижимого имущества, свободного от залога. В ряде случаев такие продажи позволят экономить на налогах при реализации недвижимости.

Очевидно, что размер налогооблагаемого дохода залогодателя в том случае, когда основной долг составляет около 50% от стоимости объекта недвижимости, будет равен только 50% от реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Сегодня в России это интересно физическим лицам, владеющим объектами недвижимости до трех лет. Не исключено, что в ближайшие годы соответствующие нормы статьи 220 НК РФ могут претерпеть изменения и будет принята общемировая практика налогообложения доходов от продажи недвижимости, построенная на принципе «доходы минус расходы». В такой ситуации продажа недвижимости с обременением может либо сократить, либо свести к нулю налогооблагаемый доход продавца.

На самом деле

Выгодно приобрести на аукционе объект недвижимости можно будет только тогда, когда аукционы будут массовыми и постоянными. Пока аукцион, не связанный с федеральными законами № 102 и № 178, является редчайшим исключением.

Действующее залоговое право России не лишено недостатков. Последние пять лет в России существовал бурно растущий рынок недвижимости. Когда рынок растет, ни один залогодатель не допустит обращения взыскания на его имущество. Потому что с каждым месяцем рыночная стоимость объекта недвижимости возрастает.

Все проблемы возникают тогда, когда цены на недвижимость начинают снижаться. В этом случае возможны варианты, когда залогодателю интересно не возвращать долг, а дать возможность залогодержателю обратить взыскание на предмет ипотеки.

Пусть некий объект недвижимости стоил $200 000, а затем началось падение цен. То есть заемщик, он же залогодатель, заплатил первоначальный взнос в размере $20 000 и приобрел квартиру. Но сегодня, открыв газету, он узнал, что такая квартира стоит уже $150 000. А ему надо платить проценты в банк, надо погашать основной долг в размере $180 000. Ему надо в соответствии с договором об ипотеке ежегодно страховать объект недвижимости, свою жизнь, чего он не хочет делать. И он говорит: «Не буду!», «Не хочу!» и, наконец, «Не могу!».

Спад цен на рынке недвижимости часто совпадает с общим спадом в экономике. То есть наш заемщик, узнав, что его квартира стоит уже $150 000, одновременно узнает, что через месяц он будет уволен с высокооплачиваемой работы. И он предлагает банку обратить взыскание на объект недвижимости. Какую позицию он займет в суде и о какой начальной сумме на публичных торгах он будет просить? Чтобы данный конкретный объект недвижимости был выставлен на аукцион по цене не меньше $200 000.

Залогодержатель попытается доказать в суде, что реальная цена объекта составляет от силы $150 000. Но перед судом будет дилемма, на что ориентироваться: на какие-то предложения в газетах, на аналитические статьи или на документ, который зарегистрировала Федеральная регистрационная служба. А именно там стоит цена $200 000. Очевидно, что за $200 000 объект, аналогичный которому от силы стоит $150 000, никто покупать не захочет. По ГК РФ цена на повторных торгах должна быть снижена на 10%, а по закону № 102-ФЗ — на 15%. Чем здесь будет руководствоваться суд, сказать сложно. Но даже если цена будет снижена до $180 000, то и на повторных торгах этот объект не будет реализован. И с такой проблемой может столкнуться не только отдельный банк, выдавший ипотечный кредит, но и вся система, которая на основании договора об ипотеке и на основании закладной выпустила такую ипотечную ценную бумагу, как «облигация с ипотечным покрытием».