Ольга Боровикова: «Отказ от страховки для заемщика нецелесообразен»

Сколько стоит ипотечное страхование, и когда заемщик может рассчитывать на получение страхового возмещения, рассказала начальник отдела методологии и андеррайтинга титула ОАО «АльфаСтрахование» Ольга Боровикова.

— Комплексное ипотечное страхование включает в себя три вида: страхование имущества, жизни заемщика и права собственности (титула). Какова цена вопроса в каждом из этих случаев?

— Обязательным условием оформления ипотечного кредита является страхование. Согласно действующему законодательству, заемщик должен застраховать имущество (предмет залога) на случай его гибели или повреждения. Страхование жизни и титула — добровольные. Однако банки создают такие программы кредитования, в рамках которых страхование жизни и титула являются обязательными для получения кредита на указанных банком условиях.

Если говорить об имущественном страховании, то застраховать можно практически любое имущество, если только оно не имеет очень большой процент износа и не находится в ветхом или аварийном состоянии. Впрочем, такую недвижимость банки не кредитуют.

В данном случае страхуются конструктивные элементы объекта недвижимости (квартиры, дома, здания) — то есть стены, перекрытия, перегородки. В индивидуальных жилых домах дополнительно страхуются крыша и фундамент. Внутренняя отделка при желании заемщика страхуется дополнительно.

Стоимость полиса составляет от 0,1 % от страховой суммы для квартир и от 0,15 % для жилых домов. Здесь учитывается год постройки дома (чем старше — тем дороже страховка), а также материал внешних стен, перегородок и перекрытий. Наличие камина, газовой колонки, сауны в доме или недалеко от него делает страховку дороже.

— Требования банка и страховщика к недвижимости совпадают?

— В целом да. Главное, чтобы дом не находился в аварийном состоянии и не имел каких-то конструктивных повреждений.

— Сколько стоит страхование жизни и здоровья заемщика?

— Тарифы здесь зависят от возраста и пола заемщика (так, страховка для женщин стоит дешевле, чем для мужчин). Диапазон цен — от 0,15 до 1,5 % и выше. Например, если заемщиком является мужчина старше 60 лет, то в этом случае страховой тариф может составить 3 % и более.

На мой взгляд, это очень нужный вид ипотечного страхования, поскольку при его отсутствии в случае смерти или инвалидности заемщика все кредитное бремя ляжет на его родственников, наследников.

При наличии страховки в случае смерти заемщика в результате несчастного случая или болезни выплата будет составлять 100 % страховой суммы, то есть, выплатив всю страховую сумму, страховая компания полностью погасит остаток его задолженности перед банком с учетом пени и штрафов в том числе. При получении инвалидности 1 или 2 группы размер страхового обеспечения (выплаты) также составит 100 % страховой суммы.

В 2009 и 2012 годах был изменен порядок классификации и критериев при установлении группы инвалидности. При установлении инвалидности оценивается такое «ограничение жизнедеятельности человека», как его способность к трудовой деятельности.

Страховая компания производит выплату в полном объеме только тогда, когда заемщик утрачивает способность к трудовой деятельности, не может зарабатывать тот доход, на который он рассчитывал при получении кредита. При установлении 3 группы инвалидности человек еще способен к выполнению трудовых обязанностей в обычных условиях труда, хотя и при снижении квалификации, тяжести, напряженности или объема работы. Присвоение 3 группы инвалидности не является страховым случаем.

Заемщик может застраховать риск установления инвалидности 1 или 2 группы как в результате нечастного случая, так и вследствие заболевания. Цена вопроса здесь будет разной. В последнем случае полис стоит дороже.

— Заемщики часто скрывают свои проблемы со здоровьем?

— Да, есть такие случаи. Это становится известно страховщику как в период действия договора страхования, так и при урегулировании заявленного события. В таких случаях страховщик отказывает в выплате. Чтобы подобное не случилось, заявление на страхование необходимо заполнять полно и достоверно. Если в анкете есть вопрос о наличии тех или иных заболеваний, то надо на него правдиво отвечать. Причем, наличие некоторых проблем со здоровьем не всегда приводит к повышению страхового тарифа. Но даже незначительное увеличение стоимости страховки не сравнить с тем ущербом, который может понести заемщик, если страховая компания откажет в выплате в связи с предоставлением страхователем ложных сведений о себе или имуществе.

— Когда заемщику могут отказать в страховании?

— Заемщику могут отказать в заключении договора страхования при наличии определенных заболеваний, например, если у него ранее был инсульт или инфаркт, потому что вероятность наступления повторного инсульта или инфаркта высока и может привести к смерти человека.

— И последний вид страхования — страхование титула. Здесь страхуется риск утраты права собственности на недвижимость, как приобретенную с использованием кредитных средств, так и имеющуюся в собственности заемщика, но передаваемую в залог банку. Часто этот полис приобретается только на три года — на срок исковой давности. Это правильно?

— Действительно, многие банки требуют застраховать титул на три года, ориентируясь на общий срок исковой давности. Хотя могу сказать, что это весьма условный срок, поскольку он может приостанавливаться и прерываться по обстоятельствам, установленным в законе, а также может быть восстановлен, если причина его пропуска будет признана судом уважительной.

При титульном страховании страховым случаем признается вступившее в законную силу решение суда о том, что сделка или документы о праве собственности заемщика признаны частично или полностью недействительными, а часть прав или полностью права на недвижимое имущество признаются за кем-то другим. В этом случае страховая компания осуществляет выплату, погашая остаток задолженности заемщика перед банком. Впрочем, как показывает практика, страховые случаи по титульному страхованию наступают значительно реже по сравнению, например, со страхованием жизни и утраты трудоспособности.

— Так называемым выгодоприобретателем при ипотечном страховании всегда является банк. Получается, что при потере права собственности заемщик теряет ту сумму, которую он уже выплатил за эту квартиру?

— Да, потому что по договору ипотечного страхования максимальный размер выплат составляет 100 % страховой суммы, которая устанавливается в размере остатка задолженности заемщика перед банком. Первоначальный взнос заемщика в рамках ипотечного страхования не застрахован.

— Если заемщик решает страховать титул, то юристы страховой компании предварительно проверяют юридическую чистоту квартиры?

— Да, но это полностью не исключает возможные неприятные сюрпризы. 100 % гарантию здесь заемщик получить не может. Страховщик не исключает риски, а лишь оценивает их — насколько они выше или ниже, и именно это влияет на размер годового страхового тарифа, который составляет от 0,13 % до 0,4 %.

Заемщик должен внимательно отнестись к покупке недвижимости. Он может получить выписку из ЕГРП о собственнике имущества, а также узнать, имеются ли какие-то ограничения, обременения на это имущество, запросить у продавца информацию о предыдущих собственниках имущества.

При рассмотрении сделок на предмет признания их недействительными, суд всегда учитывает, добросовестным был приобретатель или нет.

— По новостройкам страховать титул, вероятно, не нужно?

— До принятия 214 ФЗ (Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»), когда было достаточно много случаев двойных продаж, банки требовали страховать право собственности, в том числе при покупке квартиры в новостройках. В настоящее время, по новостройкам банки либо не выставляют требование страховать титул, либо требуют страховку с минимальным сроком — 3–4 года, не на весь срок действия кредита.

— Сейчас невозможны двойные продажи?

— Такие случаи крайне редки. Но здесь многое зависит еще и от застройщика, от его чистоплотности, репутации. Если строительство идет по 214 ФЗ, то, как правило, таких прецедентов быть, скорее всего, не может.

Недавно компания осуществила выплату, признав событие страховым случаем. Судом было установлено, что квартира была продана застройщиком дважды разным лицам, и договор заемщика был признан недействительным. Оформление документов с дольщиками велось не в рамках 214 закона.

— Все банки увеличивают ставку при отказе от того или иного вида страхования?

— Да, в этом случае они повышают процентную ставку как минимум на 1 %. Так что отказ от страховки для заемщика не слишком целесообразен. Тем более, что ее стоимость в среднем составляет один аннуитетный платеж и даже меньше, который надо заплатить один раз в год.

То есть при кредите, предположим, в 6 млн. рублей сроком на 15 лет мужчине 30 лет страховка по минимальным тарифам будет составлять 28 000–30 000 рублей в год, при этом ежемесячный платеж по кредиту будет 70 000–80 000 рублей.

— Что признается страховыми случаями?

— Страховые случаи подробно перечислены в договоре и правилах страхования. Если в самом договоре нет расшифровки того или иного страхового случая, только краткое название, то с ними можно ознакомиться в правилах страхования, которые всегда выдаются вместе с договором страхования.

— В каких случаях страховщик абсолютно точно откажет в выплатах?

— Когда был умысел страхователя на наступление страхового случая. Кроме того, принимая решение о выплатах, страховая компания всегда просит предоставить документальное подтверждение того, что страховое событие имело место быть.

— Перечень страховых случаев различается в страховых компаниях, или здесь есть некий единый стандарт?

— Здесь есть определенные стандарты. Например, если банк кредитует по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), что встречается сейчас довольно часто, то и страховщики, работающие с ним, тоже должны придерживаться стандартов Агентства. В остальных случаях могут быть лишь некоторые различия в формулировках. Тарифы на страхование отличаются весьма незначительно.

— Часто страховщики неправомерно отказывают в выплатах?

— Давайте назовем их не неправомерными отказами, а такими отказами, с которыми страхователь бывает не согласен. Такие случаи встречаются. Они происходят как в силу непонимания того, что именно было застраховано, так и по причине несогласия с суммой выплаты, например, оценкой размера ущерба после пожара. В таком случае заемщик имеет право обратиться в суд.

— И что? Каковы результаты?

— Разные. В любом случае должна быть серьезная доказательственная база. Так, если заемщик оспаривает сумму выплаты при страховании имущества, то он должен сам провести экспертизу причиненного ущерба. Суд, в свою очередь, может назначить судебную экспертизу либо примет в качестве доказательства одну из представленных экспертиз.

— Что может быть признано нестраховым случаем при страховании титула?

— Страховщик откажет в выплате, если будет доказана недобросовестность приобретателя. Это означает, что страхователь знал о существовании каких-то обстоятельств, которые могут повлечь признание сделки купли-продажи незаконной, но все равно совершил ее.

При рассмотрении дел в суде иногда выявляются такие факты. Допустим, сделка будет признана мнимой, если заемщик знал, что при покупке квартиры право собственности на него фактически не переходит, и совершена она была формально, для вида, только для получения кредитных средств. Это возможно при наличии сговора между продавцом и покупателем-заемщиком, когда кредит берется не на покупку квартиры, а для каких-то других целей. Такой случай был в практике компании.

— Какое время требуется страховой компании, чтобы погасить долги перед банком в случае смерти заемщика?

— С момента смерти заемщика открывается наследство. Если наследники заинтересованы в получении наследства, то в их интересах продолжать осуществлять платежи. Страховая компания выплачивает страховую сумму банку, погашая задолженность заемщика, когда будут представлены все необходимые документы (о том, что заемщик умер и по какой причине это произошло).

Бывает, что выплату банк получает в течение двух месяцев, а бывает, что это затягивается и на полгода. Все зависит от наследников — как быстро они предоставят документы, указанные в договоре страхования.

— С какого момента страховая компания рассчитывает размер выплаты банку?

— Это может быть как с момента наступления страхового события, так и с момента признания события страховым случаем. Если после погашения задолженности банку остается часть страховой выплаты, то она выплачивается страхователю, а в случае смерти — его наследникам.

— Нередко заемщик получает кредит и соглашается на страхование, но через какое-то время перестает оплачивать страховку. Может ли банк и страховая компания как-то воздействовать на него?

— По договору страхования заемщик обязан оплачивать страховую премию. Если этого не происходит, то у страховщика есть право в одностороннем порядке уведомить о досрочном прекращении действия договора страхования. Также страховщик обязан поставить в известность об этом банк.

Некоторые кредитные договоры дают возможность банкам повысить в таком случае ставку по кредиту или даже потребовать его досрочного возврата.

— Обычно банк предоставляет заемщику список аккредитованных страховых компаний, в которых можно приобрести полис. Как выбрать из них, на что обратить внимание, если тарифы у всех страховщиков примерно одинаковы?

— Здесь всё на личное усмотрение страхователя. Он может учитывать какой-то свой опыт, рекомендации знакомых. Также на этот выбор могут влиять такие факторы, как близость офиса страховой компании, удобство сервиса и процесса заключения договора, который иногда может занять несколько дней. Такое случается, если требуется медицинское обследование, или не предоставлен полный пакет документов.

— Заемщик может приобрести полис в компании, которая не аккредитована при банке?

— Может, но при этом он должен предоставить в банк все необходимые документы на страховую компанию — уставные, финансовые, бухгалтерские документы и т. д. (на сайтах кредитных организаций можно найти полный перечень этих документов). То есть банки дают такую возможность, но в том, что она может быть реализована заемщиком, я очень сомневаюсь.

— Что происходит с заемщиком в том случае, если страховая компания, где он был застрахован, лишится лицензии?

— Как правило, банки просят заемщиков перестраховаться в других компаниях.

— Когда необходимо страховать ответственность заемщика?

— Страхование ответственности — это страхование от неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по погашению кредита. При покупке имущества при помощи ипотеки всегда есть риск того, что заемщик не сможет продолжать выплачивать кредит.

При первоначальном взносе менее 30 % банки, как правило, требуют заключить договор страхования ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком своих обязательств по кредиту.

Заемщику предоставляется возможность застраховать риск того, что он не сможет в полной мере исполнить обязательства перед кредитором: дополнительные требования банка, если средств, вырученных от продажи залоговой недвижимости, не хватает, покрывает страховая компания, а не заемщик. Таким образом, договор страхования защищает кредитора от финансовых потерь и заемщика от дополнительных требований кредитора после продажи заложенной недвижимости.

Эта страховка имеет свои особенности. Она может быть оформлена на весь срок кредита или, что чаще всего встречается, только на тот период, пока размер задолженности по кредиту не снизится до 70–85 % от стоимости жилья.

Она оплачивается единовременно, и платеж здесь зачастую достаточно большой, но о среднем размере страхового взноса говорить не совсем уместно, так как он может составить, как 2,5 тыс. рублей, так и 200 тыс. рублей. Размер страхового тарифа в основном зависит от срока кредита и соотношения размера кредита и стоимости залога. Чем меньше первоначальный взнос и больше срок кредита — тем выше будет стоимость страховки. Страховая сумма здесь устанавливается не в размере 100 % от стоимости квартиры, а в пределах 5–20 % от нее.

— Могут ли появиться программы страхования на случай наступления дефолта заемщика?

— Таких предложений на рынке нет, и они вряд ли появятся. Это была бы очень дорогая страховка, потому что страховщику такие риски очень тяжело оценить.