Что влияет на страховой тариф?

В какую сумму обойдется комплексная ипотечная страховка? Сколько сил придется потратить на ее оформление? Попытаемся разобраться в этих и других вопросах.

Два подхода к заемщику

Риски, от которых необходимо застраховаться, оформляя в банке ипотечный кредит, зависят от того, что покупается: новостройка или жилье на вторичном рынке. Если приобретается новостройка, банки требуют застраховать жизнь, здоровье и, как правило, финансовый риск.

При покупке жилья на вторичном рынке страховаться нужно обычно от трех рисков. Заемщику придется застраховать жизнь и трудоспособность, утрату права собственности и ущерб, который может быть нанесен приобретенной квартире.

Директор департамента продаж Независимого бюро ипотечного кредитования Кристина Рзаева считает, что в ряде случаев при покупке на вторичном рынке страхуется не три вида рисков, а два или даже один.

— Если банк проверил юридическую чистоту квартиры и уверен в том, что сделку невозможно будет признать недействительной в будущем, он может снять требование об обязательном титульном страховании, то есть страховании права собственности.

Цена вопроса

На вторичном рынке эта самая цена зависит от выбранной квартиры, возраста и состояния здоровья заемщика. В среднем стоимость всех требуемых видов страхования сейчас составляет от 1% до 1,5% от суммы остатка долга по ипотечному кредиту, увеличенной на 10%.

Относительно здоровому заемщику в возрасте до 35-40 лет страховка обойдется в 1-1,3% от невыплаченного на данный момент кредита с банковскими процентами. Например, если банк выдает $100 000, то в первый год заемщику придется заплатить за комплексное ипотечное страхование $1000-1300. Но не все так страшно… Сумма страховки уменьшается год от года в зависимости от того, как погашается кредит.

Совсем замечательно, если кредит возвращается досрочно. Например, взятые на десять лет деньги заемщик выплачивает за три года. В этом случае обременение с квартиры снимается. Она больше уже не находится под залогом. Значит, человек уже не обязан страховать жизнь и утрату права собственности. То есть, быстро погасив кредит, можно сэкономить несколько тысяч долларов и на страховке.

Рискуют. Правда, осторожно...

При оформлении кредита на покупку квартиры в строящемся доме банки требуют застраховаться от финансового риска. Было время, когда страховые компании практически отказались от этого вида страхования. Сейчас ситуация изменилась, ведь первичный рынок стал более прогнозируемым. Хотя, как правило, компании страхуют финансовые риски при покупке квартир в домах, которые возводят их партнеры — застройщики.

Страховка от финансовых рисков, связанных со строительством квартиры в новом доме, обойдется в среднем в такие суммы. Страхующимся на год придется заплатить 1-1,5% от суммы кредита. При заключении договора страхования на два года тарифы страховых компаний колеблются от 1,8% до 2,5%. При страховании на три года придется заплатить 3-3,5%.

Допустим, семья берет кредит в $200 000 на покупку двухкомнатной квартиры в строящемся доме. Получается, что, страхуя финансовые риски сроком на один год, ей придется выложить еще $2000-3000.

Как правило, банки требуют застраховаться на период до оформления квартиры в собственность. С момента начала строительства до получения документов о собственности проходит около трех лет. Вот и получается, что за все это время заемщикам придется заплатить страховой компании больше $6000 только за страховку от финансового риска. Много это или не очень? Все относительно…

Но надо учитывать, что заемщику в любом случае придется платить страховой компании за страховку жизни и здоровья — примерно 1% от остатка задолженности банку.

Исключение из правил

У одних моих знакомых, благодаря ипотечному кредиту недавно решивших квартирный вопрос, от этапа оформления страховки остались самые радужные впечатления. Страховку оформили за два дня! Причем молодая чета, до этого не обращавшаяся к врачам несколько лет, сдав необходимые анализы и побеседовав с терапевтом, убедилась, что семейное здоровье в норме.

У другой семьи из-за оформления страховки разгорелся конфликт с банком. Дело в том, что заемщиков не устраивали тарифы страховой компании, аккредитованной при банке. Будучи по профессии юристами, они подобрали страховщиков с оптимальными, по их мнению, тарифами. Только работать со страховой компанией, удобной клиентам, отказывался банк. Обеими сторонами были подняты все подписанные документы и проштудирована законодательная база. В результате за стол переговоров с клиентами-юристами сели юристы банка. И пришли все-таки к компромиссу. Разрешили оформить страховку в той компании, в которой тарифы заемщикам выгодны. Но сами ребята считают свой случай исключением из правил…

Когда оформлять

Потенциальный заемщик обязан заключить со страховой компанией договор страхования и представить его в банк до подписания кредитного договора. Страховка — обязательное условие выдачи ипотечной суммы. Если сделка по каким-то причинам не состоялась — страховая компания возвращает заемщику деньги.

Как правило, банк, выдающий кредит, предлагает на выбор две-три аккредитованные при нем страховые компании. Ипотечные брокеры утверждают, что ситуация с семейной парой юристов, победившей банк, единичная.

— Но у заемщиков есть возможность расширить перечень страховщиков, к которым можно обратиться за оформлением страховки при подготовке ипотечной сделки, — уточняет ипотечный брокер корпорации «Рескор» Кирилл Николаев. — Если заемщик обращается к ипотечным брокерам, они подают заявки в несколько страховых компаний одновременно, а потом сравнивают результаты.

— Большинство банков сотрудничают с рядом страховых компаний, в которых и обязывают страховаться своих заемщиков, — комментирует ситуацию К. Рзаева. — Но бывают случаи, когда заемщики настаивают на страховании в компании — не партнере банка. Чаще всего выбор другой страховой компании может повлечь за собой отказ банка в кредитовании на уже оговоренных условиях.

Про дым и градусы

Страховой тариф зависит прежде всего от состояния здоровья заемщика, его образа жизни. Для того чтобы понять, какую жизнь ведет заемщик, ему предлагают заполнить анкету с пикантными вопросами. На то, сколько придется платить, влияет: курит человек или нет, употребляет ли спиртные напитки. Желающим застраховаться придется ответить и на другие каверзные вопросы: как часто болел в детстве, как часто болеет сейчас, страдает ли хроникой. Вопросы о здоровье расписаны почти на пять страниц: «Сколько пачек сигарет в день вы выкуриваете?», «Как часто употребляете спиртное?». При ответе на последний вопрос необходимо выбрать один из нескольких вариантов: реже трех раз в неделю, чаще трех раз в неделю, каждый день.

А еще для страховых компаний важно, занимается ли заемщик экстремальными видами спорта. Если человек катается на горных лыжах, тариф автоматически вырастает. Также имеет значение, работает ли заемщик на вредном производстве.

На величину страхового тарифа, безусловно, влияет возраст. Если заемщику больше 45 лет, а сумма кредита больше $100 000, то такого человека попросят пройти медицинское обследование и сдать анализы. Заемщику «в возрасте» обязательно сделают ЭКГ в спокойном состоянии и после нагрузок: могут предложить прокатиться на велотренажере. Кроме того, обяжут сдать общие анализы крови и мочи, пройти осмотр терапевта.
В большинстве страховых компаний обследование входит в стоимость страховки.

Конечно, откажут

Иногда заемщику кажется, будто все складывается удачно: и одобрение банка получено, и квартира подобрана… Как вдруг на ровном месте возникают проблемы, связанные с оформлением медицинской страховки.

Например, выясняется, что работающая супруга заемщика, являющаяся созаемщиком, беременна, причем уже на большом сроке. Так как женщина работает и доход у нее довольно высокий, банк требует от нее застраховать жизнь. Но практически все страховые компании столицы отказываются страховать жизнь и здоровье беременной женщины. Соглашается только одна, и то по повышенному тарифу…

В страховке могут отказать людям с тяжелыми хроническими или онкологическими заболеваниями, больным СПИДом. Откажут и тогда, когда человек курит на протяжении десяти лет по полторы пачки сигарет в день.

— Страховые компании могут отказать тем, чей возраст к моменту погашения кредита приближается к пенсионному, а тем более — превышает его, — рассказывает К. Рзаева.

Вообще, как говорят ипотечные брокеры, отказы случаются не часто, но случаются. При заполнении анкеты специалисты советуют не скрывать те или иные подробности, связанные со здоровьем, которые легко определит врач при осмотре. Но лучше всего, решив взять ипотечный кредит, рассчитать свои физические ресурсы.

Правда, говорят, были случаи, когда страховые компании шли навстречу даже заядлым курильщикам, решив застраховать их жизнь, но значительно увеличив тариф. Для заемщиков из группы риска тариф может быть установлен даже выше максимального. Например, не 2%, а 2,5% от остатка ссудной задолженности.

Советы на бегу

1. Важно настоять на том, чтобы банк работал с выбранной вами или вашими брокерами страховой компанией.
2. Убедитесь, что приобретаемая квартира юридически чиста, и попытайтесь уговорить банк снять требование о страховании права собственности.
3. Постарайтесь выяснить, не нарушает ли строительная компания сроки сдачи, и выберите договор по страхованию финансовых рисков, совпадающий с этими сроками.
4. Поскольку выбор компаний, с которыми работают банки, относительно невелик, совет простой: заполнить анкеты сразу в нескольких компаниях. И ждать, какой тариф предложат.
5. Бросьте, наконец, курить. Распрощайтесь с опасным экстримом. Ну и, кроме того, не доводите решение проблемы с получением кредита до последних месяцев беременности…