Риэлтор предполагает, страховщик располагает

И никакие законы о защите прав добросовестного приобретателя на 100 % вас не защитят. Но если рисков нельзя избежать, то от них можно застраховаться. Здесь вам поможет титульное страхование, то есть страхование риска утраты права собственности.

Титульное страхование появилось в России совсем недавно — в 1998 году. В Советском Союзе жилье было государственным, жилищный вопрос решался путем обмена, и риска потерять то, что тебе не принадлежит, не было. С приватизацией жилья произошла коренная ломка всех правовых отношений в жилищной сфере, и появилось множество белых пятен. А при наличии таких пятен, как известно, крайним оказывается тот, кому есть что терять. Первопроходцем титульного страхования у нас в стране была компания «Стандарт-Резерв», точнее, одна из ее дочерних компаний.

А с виду был нормальный старичок…

Востребованность титульного страхования связана с тем, что человек, приобретающий недвижимость, зачастую юридически беззащитен, и в результате гражданско-правовых споров может потерять свежекупленную квартиру. Риск может возникнуть, например, в следующем случае. Продавец квартиры — пожилой человек. Его родственники могут подвергнуть сомнению его вменяемость (точнее, дееспособность) при продаже квартиры, и если медицинская экспертиза подтвердит их опасения, то недавний собственник остается и без жилья, и без денег. То есть, деньги ему теоретически должен вернуть продавец, но практически этих денег часто почему-то нет в наличии. А с пожилого человека, кроме процентов с пенсии и старого кота, взять будет нечего.

По словам заместителя генерального директора Страхового общества «Стандарт-Резерв» Александра Коробова, на сегодняшний день особенно «популярны» истории, связанные с посмертными (!) экспертизами, когда после смерти продавца родственники при помощи медицинской экспертизы доказывают, что покойный не отдавал отчета в своих действиях на момент совершения сделки. Что интересно, существуют прецеденты, когда суд соглашается с мнением таких экспертов и восстанавливает «попранную справедливость», отобрав квартиру у добросовестного приобретателя в пользу заботливых наследников. В практике господина Коробова такой случай был, однако человеку, потерявшему квартиру, повезло: у него была страховка.

Деньги — квартира — опять деньги

Титульное страхование, по сути, это разновидность имущественного страхования. Клиент получает страховку от риска потери имущества, но не в результате пожара, наводнения или кражи, а в результате утраты права собственности на него. Если собственник по решению суда утратил права собственности на приобретенную недвижимость, будь то дом, квартира, дача, гараж или земельный участок, то страховая компания при наличии полиса возместит ему ущерб в размере стоимости этого объекта. Конечно, если квартира успела подорожать в два раза (как в прошлом году), то тут уже ничего не поделаешь — вместо двушки в Москве придется покупать однушку за МКАД. Но, по крайней мере, вы не потеряете то, что вложили.

Чтобы получить страховку, достаточно одного документа — официального решения суда о лишении вас собственности. Если дело доходит до суда, то страховая компания, как правило, включается в судебный процесс, т. к. лично заинтересована в успешном исходе дела для страхователя (выплачивать страховое возмещение ей совсем не хочется). Ни риэлтор, ни нотариус после заключения сделки формально никак не связаны с последующими судебными злоключениями клиента.

По одному из судебных дел, где требовалось доказать вменяемость продавца, в качестве свидетеля вызывался нотариус, который оформил сделку. Дело тянулось два с половиной года, нотариус ни разу не явился, хотя вызывался на каждое заседание. «Мы нашли противоядие от таких сделок, которые вызывают у нас сомнения, — уверяет А. Коробов. — Наша компания требует от страхователя иметь дело с нотариусом, которого мы укажем, и нотариальную ответственность которого мы страхуем».

Цена вопроса

Цена полиса титульного страхования зависит от степени риска и срока, на который застрахован объект недвижимости. По вторичному рынку срок страхования — это три года. Максимальная цена полиса в компании «Стандарт-Резерв» — это 1,5% от общей стоимости недвижимости. Сумма выплачивается постепенно по 0,5% в год. Сумма страховки может быть значительно меньше — это зависит от страховой истории: если страховщик выяснил о квартире все, что хотел, то цена небольшая, а если есть какие-то неясности, то полис стоит дороже. Если же вариант выглядит откровенно подозрительным, то мы можем отказаться страховать такую сделку. Но для клиента и в этом есть большой плюс, поскольку ему стоит всерьез задуматься, не отказаться ли от такой сделки.

Если на рынке строящегося жилья перечень документов четко определен, то на вторичном рынке исчерпывающий список документов назвать очень сложно, так как у каждой квартиры своя правовая история. Если клиент сам соберет документы обо всех предыдущих владельцах покупаемой квартиры, то оценка квартиры и страхового риска займет один день. Если никаких документов нет, то страховая компания сама занимается сбором информации, но это может занять довольно длительное время. Если страховщики дали положительную оценку будущей сделке, то дальнейшая процедура отработана четко: клиент совершает сделку, регистрирует право собственности (при этом возникает объект страхования) и получает свой страховой полис.