В Подольском районе МО начал строится коттеджный поселок «Европейская долина 2», об этом заявил Центробанк и инветфонд фонд Greater Europe Deep Value Fund II.
Участкок под строительство в 75, 5 гектаров вмесит 460 домов из кирпича и бруса, а первая очередь поселка будет сдана в пользование уже в начале следующего года, передает «Коттедж».
Общая стоимость проекта, по мнению инвесторов, $250 млн. «Европейская долина» стала второй застройкой: ещё одна есть на Калужском шоссе и почти все дома в ней проданы.
Семено Попов (29.06.09):
«Хочу рассказать про свой опыт/поделиться своим опытом покупки в 2006 году коттеджа в коттеджном поселке «Европейская долина», инвестором которого выступает ОАО «ЦКБ Недвижимость».
Уверен, что мой опыт поможет многим потенциальным покупателям обойти грабли, которые раскладывают инвесторы и застройщики и, в конце концов, поселиться в своем доме.
Я постарался написать его как набор правил. Правила простые, но иногда лучше отказаться от приобретения дома в поселке, чем потерять свои деньги.
Правило №1. Внимательно читайте договор с "ЦКБ Недвижимость". В нашем случае Правило №1 особенно важно, так как цена вопроса высока. Договоров может быть не один, а два или три. В моем случае их было три – «на подготовку земли», «на строительство», «на оформление в собственность».
Данная схема с несколькими договорами раскрывается так: Инвестор получает землю от администрации района практически бесплатно, под организацию дачного некоммерческого поселка (ДНП) с названием «Поле дураков» или, например ДНП «СКМ», после чего продает ее вам по рыночной цене. Например, 10 000$ за сотку.
Естественно, цена в 10 000$ должна быть обоснована – для этого Инвестор говорит, что в цену входят объекты инфраструктуры: центральные коммуникации, дороги, детские площадки, заборы, освещение, мойка и пр. Часть из этого может быть действительно построена в будущем, но в договоре это не закреплено – только в рекламных буклетах. Поэтому, если вдруг инвестор скажет вам «все подорожало и деньги кончились», доказать и потребовать что-то будет невозможно.
Но как Инвестор может получить эти деньги за землю? Он не может продать вам участок, так как этот участок принадлежит дачному партнерству, а не Инвестору. Все просто – легким движением руки, Инвестор достает из стола первый договор, например, «на рыхление участка граблями» и оценивает это в 150 000$. Взамен, вас бесплатно делают членом ДНП и выдают вам книжку члена. Но это еще не все. Как выясняется, рыхлить граблями ваш участок будет не Инвестор, а ООО «Рога и Копыта Рыхлители». Или ООО «САПФИР», что одно и тоже. Если что-то пойдет не так, и инвестор вдруг пропадет, вы будете долго искать свои 150 000$, которые давно растворились в водах кипрских оффшоров или в карманах Владимира Владимировича (не путать с Премьером, это простое совпадение).
Теперь посмотрим на второй договор. Дом это не земля: для строительства дома нужны сметы, кирпичи, работники и прочие компоненты. Дом не спрячешь в рукаве легким движением руки. Поэтому, договор строительного подряда может быть почти нормальным. Один его недостаток – он не прописывает в деталях, какой должен быть ваш дом. Будьте готовы к дополнительными незапланированными расходами в ходе строительства. Например, когда наступит этап установки окон, вам скажут: «А у нас по смете предполагается, что одна половина окна глухая, а вторая стандартная». И так на всех окнах! Попробуйте помыть окно размером 180х180 см на втором этаже, у которого одна половина глухая. Сделать открывающейся вторую половину во всех окнах и добавить функцию вертикального открытия на некоторые окна стоит 3000$. Другие примеры – дешевый газовый котел, плохие радиаторы и черепица на крышах. За многое нужно будет доплатить, чтобы повысить качество. Причем доплата совсем не эквивалентна повышению качества. За замену черепицы на более качественную с вас опять попросят несколько тысяч долларов, хотя цена вопроса – 500$.
Правило №2. Ваши интересы и интересы инвестора противоположные или "кто сидит на трубах".
Вы думаете, что вы заплатили инвестору, и он на ваши деньги построил все дома, проложил все трубы и протянул все провода? Инвестор думает по-другому.
Он (инвестор) уже заработал основную прибыль на рыхлении участка и думает о том, как можно обеспечить себе доход в будущем. Чтобы иметь постоянный доход от заселенного поселка, им нужно управлять. Чтобы им управлять, нужно быть Управляющей компанией. Но, по закону, управляющую компанию члены ДНП могут сменить. Чтобы застраховаться от смены УК, инвестор должен перевести все общие объекты инфраструктуры на свою компанию ООО «Рога и Копыта Центральная Управляющая компания». Став собственником общих основных средств, УК может диктовать вам тарифы на эксплуатацию и страхует себя от смены УК!
Здесь начинается самое интересное, так как в договорах, которые вы подписали, нет ни слова про общие объекты инфраструктуры – вам ведь уже разрыхлили участок и построили дом, что еще вы хотите? По данным договорам, вы не оплачивали дороги, заборы, трубы за вашим участком и прочие общие объекты. Значит, они вам не принадлежат. А принадлежат они ДНП «Поле дураков», который их построил.
Вы спросите – как ДНП мог построить данные объекты, откуда у некоммерческого партнерства деньги – ведь целевых взносов не было? Эта шкатулка тоже открывается просто – председатель ДНП Фукс Пестович взял кредит от ООО «Рога и Копыта Коммерческий Банк». Вы снова остались ни с чем, так как ваши 150 000$ уплачены в ООО «САПФИР», которое не имеет никакого отношения к ДНП.
Дальше следует следующий фокус Инвестора: ДНП вернуть кредит не может, его банкротят, активы забирают кредиторы и, через некоторое время, активы оказываются в нашей любимой Управляющий компании. А как же вы со своей членской книжкой члена ДНП? Под любыми предлогами вас исключают из ДНП – кого-то убеждением, а несговорчивым присылают письма и просят дополнительно оплатить 50 000$ за коммуникации.
Результат – инвестор сидит на трубах, а вам нужны деньги на их оплату.
Правило №3. Готовьте деньги
Как вы уже поняли из Правила №1, будут нужны деньги... Правило №3 просто еще раз повторяет это очевидное следствие вашего решения стать собственником Загородного Дома к поселке Европейская долина: начиная с первого дня подписания договора, на вас повесят расходы на содержание поселка – охрану, освещение, вывоз мусора и прочее.
Неважно, что еще нет даже фундамента вашего дома, в поселке живут одни гастарбайтеры и по закону он считается строительной площадкой, которую содержит застройщик, – вы, как член ДНП, обязаны платить членские взносы, которые составляют более 3000 рублей в месяц! Если вдруг выйдет приказ администрации и изменятся правила оформления земли в собственность – вам снова придется платить. Не надейтесь, что инвестор потратит хотя бы копейку и не попробует переложить этот расход на вас.
Правило №4. Не торопитесь
Не надо ожидать, что поселок будет сдан в срок. Как говорит Владимир Владимирович (не Премьер, но наш инвестор), 1 год опоздания опозданием не считается – другие вот вообще остановили стройку из-за кризиса. С теми, кто все построил в срок, он себя не сравнивает и про то, что стройка должна была быть закончена до кризиса, не вспоминает.
Так вот, даже если ваш дом уже построен, не начинайте ремонт очень рано. Если вы сделаете черновую отделку, но у вас не будет газа, то дом промерзнет зимой. Подождите, пока не будут построены все 100% домов и 30% других соседей не начнут ремонт. После этого начинайте ремонт.
Контролируйте стройку. Неважно кто ваш инвестор – строить все равно будут гастарбайтеры. Наймите независимого прораба, пусть 1 раз в неделю он проверяет ход строительства и соблюдение нормативов. Короче, не торопитесь, все равно быстро не въедете.
Резюме
Хочется надеяться, что не все инвесторы используют подобные методы в своей работе, и что в России существуют честные инвесторы и застройщики. Если вы их знаете – пишите. Пусть страна знает своих героев и своих мошенников.
Семен Попов,
Собственник коттеджа в Европейской долине
Член ДНП «СКМ»»
