Коммунальная квартира: от продажи комнаты до полного расселения

Не смотря на то, что в последние пару десятилетий люди во всю стремятся обзавестись собственным жильем, изолированным от соседей, коммуналки, доставшиеся нам в наследство с прежних времен, до сих пор существуют. И доля операций с ними достаточно высока: начиная от простых сделок купли-продажи комнат до полноценного расселения коммунальной квартиры.

Особенности права собственности

Перед тем как что бы то ни было делать с комнатами в коммунальной квартире, надо установить, в какой собственности они находятся. Этот вопрос имеет весьма принципиальное значение: от того долевая это собственность или индивидуальная, зависит вся схема любой операции по купле-продаже комнат в коммуналке.

Если у каждого владельца комнаты в отдельно взятой коммунальной квартире на руках имеется свидетельство о праве собственности именно на комнату — это значит, что он имеет право делать с этим своим недвижимым имуществом все, что ему хочется без дополнительных хлопот с уведомлениями. По факту ему принадлежит и жилая площадь, и места общего пользования в данной квартире.

А вот если у владельцев комнат в коммунальной квартире в свидетельстве о праве собственности указано, что они имеют лишь долю в данной квартире — начинаются дополнительные трудности. Фактически в таком случае владельцу комнаты принадлежит доля жилья и доля мест общего пользования: она пропорциональна доле принадлежащего собственнику помещения. Проще говоря, определить ее можно следующим образом: надо разделить площадь его комнаты на общую площадь всех жилых помещений, ровно такая же пропорция будет принадлежать ему от общей площади мест общего пользования, если, конечно, иное не оговорено дополнительным соглашением с другими жителями коммунальной квартиры.

Если доля

А трудности таковы: для того, чтобы продать свою комнату (а, значит, долю в квартире) по закону надо дать реализовать право преимущественной покупки всем своим соседям-совладельцам оставшихся долей. Эти собственники имеют право купить продающуюся комнату в первую очередь по той цене и на тех условиях, на которых она выставлена на продажу. Для этого владелец продаваемой комнаты должен направить заказное письмо всем владельцам остальных долей в данной коммунальной квартире с описью вложения и уведомлением о вручении с предложением покупки отчуждаемого помещения и доли в праве общей собственности, в котором обязательно нужно указать цену комнаты.

После этого в течение месяца с момента получения соседями данного письма владелец продаваемой комнаты должен ждать их ответа. Если все владельцы смежных долей откажутся от приобретения комнаты, их подписи под соответствующим документом надо заверить у нотариуса. Эта процедура не обязательна, но в последствии при возникновении конфликтной ситуации может значительно облегчить разбирательство.

Кстати, специалисты рынка недвижимости не рекомендуют обходить стороной процедуру реализации преимущественного права покупки, ведь совершенная с таким нарушением сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

То есть в случае, если комната была продана любому постороннему лицу без уведомления соседей, любой из участников долевой собственности имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Такие требования могут быть заявлены в суд в течение трех месяцев с того момента, когда лицо — участник общей долевой собственности узнало или должно было узнать о нарушении его права преимущественной покупки.

Если же один из соседей изъявил желание приобрести продаваемую комнату, между ним и продавцом заключают договор купли-продажи, который подлежит обязательной государственной регистрации. Риэлторы утверждают, что бывали ситуации, когда согласие на приобретение комнаты и доли в праве общей собственности давали сразу несколько соседей-собственников. В этом случае вопрос того, кто же все-таки купит эту комнату, как правило, определяется по общему согласию.

Если надо расселить коммуналку

Расселение коммуналки — дело очень хлопотное. К сожалению, в подавляющем большинстве случаев жильцы коммунальных квартир — люди не совсем благополучные. Поэтому избежать разного рода сложностей инициаторам расселения вряд ли удастся.

Самый легкий способ расселения коммунальной квартиры — это когда все собственники комнат хотят расстаться со своими комнатами, а соответственно, и со своими соседями. Что они будут делать после продажи или обмена своего права собственности на комнату, никого не интересует, главное, чтобы сделка произошла максимально цивилизованно.

Обнинские риэлторы утверждают, что расселять коммуналки, имея возможность купить аналогичную некоммунальную недвижимость, есть смысл только тогда, когда не жаль нервов, хочется подешевле купить квартиру или есть необходимость приобрести именно этот объект жилой недвижимости. Дело здесь в том, что общая стоимость всех комнат, например, в 3-комнатной коммунальной квартире будет ниже, чем стоимость такой же квартиры, но с одним владельцем.

Итак, если все собственники долей или комнат в коммунальной квартире хотят их продать, для ускорения процесса и максимальной материальной выгоды каждому собственнику, жильцы могут совместными усилиями провести несложный косметический ремонт мест общего пользования: вскладчину это будет не столь обременительно для их кошельков, а эффект от этой затеи будет налицо.

Вариант сложнее: если кто-то из соседей не хочет продавать свою комнату. Тут может быть масса нюансов: во-первых, для того, чтобы начинать обоснованно злиться на несговорчивого владельца, надо понимать, насколько адекватная цена ему предложена. А во-вторых, зачастую, чтобы разъехаться одни соседи «запугивают» взявших оборону своей недвижимости совладельцев сдачей своей комнаты гастарбайтерам или просто асоциальным личностям. Возможность такого соседства мало радует попавших в осаду людей и те, как правило, сдаются.

И, наконец, ситуация, когда расселяться не хочет никто, а именно эта недвижимость ой как нужна. Здесь практика риэлторов показывает, что смягчить людей могут либо астрономические суммы за их недвижимость, либо шикарные варианты обмена. К сожалению, в таких ситуациях проявляется вся алчность неблагополучных элементов нашего общества: в погоне за выгодой они назначают фантастическую стоимость своей части коммунальной квартиры и перевести их в область адекватных цен практически невозможно.

Если же задумка удалась и коммуналка расселена, то есть все доли или комнаты выкуплены, новый собственник может превратить эту недвижимость в единый объект, получив регистрационном центре, вместо нескольких свидетельств о праве собственности — одно.

Если неприватизированная

Если коммунальная квартира находится в госсобственности и ее жильцы не проходили процедуру приватизации своих комнат, вопросами заселения, переселения и расселения такой квартиры занимаются исключительно госорганы.

В свое время такие квартиры заселялись в соответствии с нормативами жилой площади на одного жильца вне зависимости от его семейного статуса. То есть по факту в неприватизированных коммуналках, доставшихся в наследство с советских времен, живут несколько семей или отдельных людей, имеющих по одной или несколько комнат и пользующихся общими площадями.

При этом освобождающуюся комнату в коммунальной квартире могут получить либо наниматели соседних комнат, либо посторонние люди по решению местных органов исполнительной власти.

Итак, если комната освободилась в результате переселения ее нанимателя в другое помещение или его переезда в другой город, либо если наниматель утратил право на это жилье или умер, согласно Жилищному кодексу, освободившуюся комнату муниципалитет предоставляет по договору соцнайма проживающим в данной квартире другим нанимателям на основании их заявления, но только в случае, если к моменту освобождения комнаты они были признаны малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий.

На практике это выглядит так. После того, как комната освободилась, местный жилищный отдел в течение месяца должен письменно уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о возможности присоединения комнаты. Если кто-то из жильцов претендует на данную комнату, он подает соответствующее заявление в жилотдел, где оно рассматривается и после этого выносится решение о присоединении или отказе в присоединении комнаты. В случае положительного ответа исполнительных органов издается положение Администрации города и с заявителем заключается договор социального найма.

В случае если имеющих право на присоединение не оказалось, муниципалитет заселяет туда новых жильцов из числа малоимущих людей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий.