Коттеджный поселок: управляем грамотно!

Жить за городом — вдалеке от суеты городских улиц, наедине с природой, слушать по утрам пение птиц и радоваться лучам восходящего солнца. Пожалуй, иметь свой собственный загородный дом не отказался бы никто из нас. Но вряд ли кто-то готов отказаться от того уровня комфорта, который сопровождает нас в городской квартире. Именно поэтому наличие в коттеджном поселке развитой инфраструктуры, всех коммуникаций, телефонной связи, телевидения и интернета становится при выборе определяющим фактором. При этом грамотное функционирование инфраструктурной системы во многом зависит от профессионализма управляющей организации, занимающейся эксплуатацией поселка. Какие услуги входят в стандартный набор таких организаций, и есть ли отличия между управлением коттеджным поселком и городской многоэтажкой?

По мнению помощника по правовым вопросам депутата Государственной думы РФ, первого заместителя председателя Комитета Государственной Думы РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Е. Л. Николаевой Ивана Кудряшова, главное отличие управления коттеджным поселком от управления многоквартирным городским домом — в существующей законодательной базе. Управление многоквартирным домом в городе регламентируется жилищным кодексом РФ, а в загородном поселке комфортные условия проживания могут быть созданы только по желанию собственников, на основании заключенных собственниками индивидуальных договоров с управляющей организацией. Законодательная база, регламентирующая управление коттеджным поселком, сейчас находится только на стадии формирования.

«Управление поселением осуществляется в соответствии с законом „Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ“. В соответствии с этим законом осуществляется разделение на муниципальные образования, и организуется управление созданными городскими или сельскими поселениями: принимается устав поселения, создается система органов управления. В соответствии с законом граждане могут организовывать территориальное общественное самоуправление, — говорит Иван Кудряшов. Вместе с тем, организация управления жилыми комплексами осуществляется в соответствии с жилищным кодексом РФ. Однако для малоэтажных жилых комплексов с их большой территориальной разбросанностью правовое регулирование недостаточно полное. В частности, не урегулирован статус территорий общего пользования, особенности управления поселками и общего имущества в них. В таком случае, пробелы в правовом регулировании обычно заполняются соглашениями между управляющей организацией и собственниками жилых домов. На основании этих соглашений, заключаемых в соответствии с общими принципами, заложенными в жилищном кодексе, и при предоставлении коммунальных ресурсов, в соответствии с положениями правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановление Правительства РФ № 354, осуществляется предоставление услуг управляющей организацией поселка его жителям. Соответственно, исходя из положений вышеуказанных нормативных правовых актов, стороны соглашения могут осуществить защиту своих прав. При этом основным правом владельца недвижимости является право требовать надлежащего предоставления услуг, предусмотренных соглашением, основным правом управляющей организации является право получать оплату стоимости услуг. Данные права стороны могут защитить в судебном порядке».

Есть и схожие моменты в управлении многоквартирными домами и коттеджными поселками — окончательное решение по управлению в обоих случаях принимают собственники. В многоквартирных домах — это общее собрание собственников, а в коттеджных поселках собственники могут не собирать такое собрание для организации управления и делегировать свои полномочия управляющей организации в индивидуальном порядке.

Управлять организованными поселками должны профессионалы, — считает Иван Кудряшов. — Сейчас на законодательном уровне решается вопрос правового регулирования содержания и эксплуатации общих территорий поселков. Планируется, что управлением жилой недвижимостью будут заниматься профессиональные управляющие, а не любой желающий. Застройщик при этом сохраняет за собой право создать управляющую организацию — как до начала строительства, так и после ввода объектов в эксплуатацию. Другое дело, что практика показывает — чем раньше создается в поселке управляющая организация, тем лучше.

Одной из наиболее часто встречающихся форм управления коттеджными поселками до последнего времени были некоммерческие партнерства — объединения собственников жилья и, часто, инженерных коммуникаций на территории поселка. При этом это не самый удачный и эффективный вариант. Связано это с тем, что в данном случае в процессе управления загородным поселком активное участие принимают сами жители, не являющиеся профессионалами. Выглядит этот процесс следующим образом: участники некоммерческого партнерства выбирают председателя, который берет на себя все организационные вопросы по управлению поселком, в т. ч. нанимает для этого специалистов. С одной стороны неплохо, что сами жильцы принимают решение о выборе той или иной эксплуатирующей организации. Это может быть одна или несколько компаний, ответственных за определенный вид работ. С другой стороны, налицо явный недостаток — жильцы вынуждены заниматься вопросами, для грамотного решения которых у них зачастую не хватает необходимой компетенции. Это касается и подбора эксплуатирующей организации, и оценки результатов работы этой компании. Поэтому более эффективным вариантом управления загородным поселком является создание в нем управляющей организации, которая оперативно и качественно будет решать все вопросы, связанные с его эксплуатацией, отчитываясь перед собственниками за результаты оказанных услуг.

Уже на этапе подписания договора (предварительного или основного) о продаже жилого объекта застройщик может предложить покупателям жилья или заключающим договоры на строительство домов оформить отношения с управляющей организацией, осуществляющей работы по содержанию и обслуживанию территории поселка и оказывающей иные услуги жителям. Правда, и в данном случае возможны два варианта — либо управляющая организация будет самостоятельно проводить весь основной объем работ по содержанию поселка, либо в состав этой организации войдет несколько специалистов-профессионалов, которые уже будут отбирать профильные в той или иной области компании, оценивать их работу, заниматься сбором платежей. В случае какой-либо нештатной ситуации управляющая компания может оперативно привлекать денежные средства без сбора общего собрания и прочих долгих процедур. Финансирование ремонтных работ в таком случае может осуществляться из созданного заблаговременно резервного фонда, банковского кредита или средств подрядной организации, выполняющей работы в кредит. Преимущества такой формы управления коттеджным поселком налицо — привлекается одна компания, которая на должном профессиональном уровне занимается всеми вопросами, касающимися эксплуатации этого поселка.

Приведем стандартный минимум услуг, которые призвана оказывать управляющая организация коттеджного поселка

• круглосуточное техническое обслуживание и ремонт эксплуатируемых внутриплощадочных инженерных коммуникаций, проходящих по общественной территории
• контроль доступа на территорию
• содержание зелёных насаждений в местах общего пользования
• уборка проездов, пешеходных дорожек и мест общего пользования
• вывоз бытового мусора
• сбор средств за коммунальные платежи с домовладений

Существует также ряд дополнительных услуг, предоставляемых управляющими организациями. Их перечень варьируется в зависимости от поселка. Например, Управляющая организация «Экосервис Обнинск», занимающаяся эксплуатацией поселка «Экодолье Белкино», предоставляет услуги по ландшафтному дизайну, геодезическим работам, вывозу строительного мусора и т. д.

Основной задачей компании «Экосервис Обнинск» является создание комфортных условий проживания в поселке, — говорит директор ООО «Экосервис Обнинск» Антонина Зелинская. — Главным преимуществом жизни собственников жилых домов в коттеджном поселке является организованная система обслуживания всего поселка, что включает в себя организацию пропускной системы на территорию, обслуживание дорог, газонов, всех общественных территорий и многое другое. На данный момент управляющая организация при заключении договоров управления коттеджным поселком «Экодолье Белкино» выстраивает взаимоотношения, которые позволят в будущем эффективно управлять всей инфраструктурой жилого комплекса. Безусловно, активное участие каждого собственника в жизни поселка позволит создать цивилизованное сообщество, где норма жизни — чистые улицы, ухоженные домовладения, благоустроенные площадки для отдыха, совместные праздники и добрососедские взаимоотношения.

Таким образом, можно обозначить плюсы и минусы основных форм управления коттеджным поселком

Некоммерческие партнерства:

Плюсы

• Сами жильцы принимают решение о выборе управляющей организации и привлечении соответствующих специалистов.
• Отсутствуют дополнительные посредники между конечным потребителем и поставщиком услуг.

Минусы

• Сложность в проведении общих собраний, трудности в принятии общего решения. На собрания приходит небольшая группа людей, которые и принимают решение за весь поселок — у остальных жителей просто нет времени или возможности участвовать.
• Жильцы не являются профессионалами, как в вопросе выбора квалифицированной управляющей организации, так и в подборе специалистов.
• Замедляется процесс выполнения работ. Многие собственники пытаются войти в руководство партнерством только для того, чтобы контролировать денежные потоки.

Управляющая организация

Плюсы

• Сокращение стоимости услуг примерно на 30–40 % по сравнению с ситуацией, когда эксплуатацией поселка занимаются несколько организаций.
• Собственник жилья в поселке имеет возможность требовать выполнение договора об обслуживании напрямую в управляющей компании, я не через общее собрание, т. к. при найме на работу управляющая компания обязана заключить договор управления с каждым собственником.
• Комплексное обслуживание одной организацией всех инженерных систем позволяет осуществлять оперативный и качественный контроль их состояния и своевременную модернизацию оборудования.
• Единая специализированная управляющая компания позволяет сократить расходы на привлечение персонала и полностью автоматизировать целые направления работы — например, возможность круглосуточного ежедневного внесения коммунальных платежей через терминалы и автоматизация услуг доступа на территорию с применением карт.

Минусы

• При отсутствии конкуренции возможно завышение тарифов ЖКХ со стороны управляющей организации. Правда, этот факт всегда довольно легко проверить, сравнив стоимость услуг с городскими тарифами. При этом у профессиональной управляющей организации, дорожащей своей репутацией и качественно выполняющей свою работу, нет необходимости в завышении стоимости услуг.