Каждый кредитный продукт обладает рядом характеристик. Это как раз именно те показатели, по которым будущий клиент банка и выбирает наиболее приемлемый для себя займ. И ипотечные кредиты здесь не исключение.
Итак, основные параметры любого ипотечного кредита это: процентная ставка, максимальная и минимальная сумма, срок, валюта, первоначальный взнос и система платежей.
По факту, критериев, определяющих размер процентной ставки, даже в рамках одного банка достаточно много. Как правило, ее размер зависит от объекта недвижимости, формы подтверждения доходов, срока кредитования, суммы первоначального взноса и других факторов. В Обнинске минимальную процентную ставку в рублях по ипотеке предлагает Сбербанк — от 10,5 % годовых. Чуть выше минимальная ставка в «Калужской ипотечной корпорации» и банке «Элита» — от 10,8 %. «ВТБ 24» выдает кредиты под покупку недвижимости по ставкам от 13,6 до 15,35 % годовых, а «Раффайзенбанк» от 13,5 до 14,5 %. Максимальный размер процентной ставки у «НОМОС-БАНКА» — от 15 до 16 % годовых.
Кстати, ставки могут быть фиксированными и плавающими. Фиксированная ставка процента на банковский кредит, устанавливается на определенный срок, в течение которого она не меняется. Плавающие ставки привязываются к усредненному значению процентной ставки межбанковского рынка, то есть заемщик ежегодно узнает в банке новое значение процентов. Обычно плавающие процентные ставки применяются в условиях высоких темпов инфляции, быстрого роста и резких колебаний уровня ссудного процента.
Срок кредита — это период с начала получения до момента окончательной выплаты основного долга, процентов и комиссий, начисленных по кредиту. В целом по ипотечному рынку России срок кредита колеблется от 1 до 50 лет. В Обнинске наиболее популярный срок от 1 до 25 лет («Раффайзенбанк», «НОМОС-БАНК»). Сбербанк выдает кредиты под покупку недвижимости сроком от 5 до 30 лет, а «Калужская ипотечная корпорация» от 1 года и так же до 30 лет. Взять ссуду на срок до 50 лет можно только в «ВТБ 24».
Срок выдачи кредита не всегда зависит от желания заемщика. При его расчете специалисты банка учитывают не только кредитоспособность будущего клиента, но и его возраст. Учитывая тот факт, что ипотечные кредиты относятся к категории долгосрочных, любой финансовой организации, выдающей займы, выгодно, чтобы заемщик выплатил кредит до того, как уйдет на пенсию. Срок погашения кредита также сильно влияет на размер переплаты за приобретаемое жилье, то есть чем он больше, тем больше процентов заемщик заплатит банку. Именно поэтому ипотечные брокеры советуют обращать внимание на принцип погашения долга по кредиту.
Существует две основные системы платежей: аннуитетная и дифференцированная. Каждая из них имеет как плюсы, так и минусы. Из представленных в Обнинске банков только Сбербанк позволяет своим заемщикам выбирать систему погашения долга. Считается, что в нашей стране наиболее распространена аннуитетная система платежей: на протяжении всего срока действия кредитного договора заемщик ежемесячно перечисляет банку фиксированную сумму.
У аннуитетной системы есть некий полускрытый недостаток, особенно в сравнении с дифференцированным, на нем не акцентируется внимание, но вот в случае с возникновением критической ситуации с выплатами он может оказаться весьма неприятным сюрпризом для заемщика. Дело в том, что почти две трети выплат по процентной ставке заемщик отдает в первую половину срока. Синоним аннуитетного платежа — «равными долями», но это отнюдь не означает, что выплаты равномерно погашают сумму основного долга. По факту в первые месяцы и годы выплачиваются почти только проценты (наперед), а тело долга остается почти нетронутым.
Еще один нюанс данного вида платежей таков, что общая сумма выплат по процентам при аннуитетном платеже будет выше, чем при дифференцированном. То есть при десятилетнем сроке кредита ставка 12% аннуитетного платежа означает для заемщика примерно ту же сумму, которую выплатит при 14% дифференцированного платежа. С другой стороны, такая система имеет свои плюсы: заемщик твердо знает, сколько надо платить ежемесячно, и может спокойно планировать свой бюджет.
При дифференцированных платежах вся сумма основного долга делится на равные части и ежемесячно выплачивается эта часть плюс проценты, начисленные на остаток основного долга. К сожалению, такая система может оказаться достаточно обременительной для кошелька заемщика. Дело в том, что две трети процентов приходится платить в первую половину срока, когда на эти деньги можно купить гораздо больше, чем через 10, 20 или 30 лет, ведь инфляция велика, и объективных признаков ее снижения в обозримом будущем нет. Более того, кредит с дифференцированным платежом труднее получить, ведь банк оценивает максимальную сумму кредита исходя из способности клиента «потянуть» первые платежи.
С другой стороны, данный недостаток обладает определенными достоинствами: при системе дифференцированных платежей с уменьшением срока кредита постепенно уменьшается и размер ежемесячного платежа, и общая сумма переплаты по кредиту. Кроме того, когда размер долга уже не так велик, а платежи значительно меньше первоначальных, заемщик снова получает возможность взять ссуду.
В Обнинске все ипотечные банки выдают соответствующие кредиты с аннуитетными платежами. Возможность выбора есть только у заемщиков Сбербанка, они могут погашать долг по любой из выбранных систем.
Максимальная сумма ипотечного кредита в Обнинске составляет 90% от стоимости приобретаемого жилья («НОМОС-БАНК»). Остальные банки менее щедры: в Сбербанке можно взять не более 85%, в «ВТБ 24» — не более 80%, в «Калужской ипотечной корпорации» и «Раффайзенбанке» — 70% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости.
Как правило, сумма ипотечного кредита вычисляется как процент от оценочной стоимости жилья, определяемой профессиональным оценщиком. Если рыночная стоимость квартиры, то есть цена, запрашиваемая продавцом, превышает оценочную, то сумма полученного заемщиком ипотечного кредита может оказаться существенно ниже ожидаемой.
Помимо максимально возможной суммы кредита в процентах, некоторые банки ограничивают ее размер «от» и «до» и в натуральном денежном эквиваленте. Так, например, «ВТБ 24» выдаст кредит на сумму от 10 000 долларов или евро или ее эквивалента в российских рублях, «Раффайзенбанк» готов предоставить ссуду на сумму от 15 до 900 тыс. долларов, а «НОМОС-БАНК» выдает кредиты на сумму от 50 000 долларов.
Все обнинские отделения банков, выдающих ипотечные кредиты, предлагают ссуды и в рублях, и в иностранной валюте. Как правило, это доллары и евро. Выбор валюты кредита также дело вкуса заемщика. По статистике, большинство наших соотечественников все-таки предпочитают брать кредиты в рублях, хотя на первый взгляд процентные ставки по валюте заметно ниже рублевых. Однако предсказать курс доллара и евро на ближайшие
Все ипотечные программы предполагают первоначальный взнос. Это значит, что клиент, обращаясь в банк за кредитом под конкретный объект недвижимости уже должен иметь на руках некую сумму денег. В среднем от 10 («НОМОС-БАНК») до 30% («КИК») от стоимости будущей покупки. Здесь, кстати есть четкая зависимость между размером первоначального взноса и размером кредита. Чем большим первоначальным взносом обладает заемщик, тем больший ипотечный кредит он может получить. Кстати, некоторые потенциальные клиенты банков, обладая достаточно большим размером первоначального взноса, предпочитают не связываться с ипотекой (не обременять приобретаемую недвижимость) и добирать необходимую сумму посредством потребительского кредита: переплата здесь будет меньше, но процентные ставки выше.
© 2006—2024 Проект о недвижимости «Informetr»
Телефон: +7 (484) 395-64-65
Почта: info@informetr.ru
Проект разработан компанией «Четвертый Рим»
 |
 |
