Среди всех банковских продуктов ипотечный кредит занимает особое место. Ни один банк не даст в кредит полной суммы стоимости покупаемого объекта недвижимости. Сумма, которую банк готов предоставить заемщику рассчитывается исходя из размеров его подтвержденного дохода.
Увеличить потенциальную сумму кредита можно с помощью созаемщика — персоны, которая вместе с главным заемщиком отвечает перед кредитором за погашение полученного кредита в полном объеме. Если говорить об ипотеке, то созаемщик несет перед банком такую же ответственность, как и основной заемщик. Обычно созаемщиком выступает муж или жена. При расчете суммы кредита также будут учитываться и все доходы созаемщика, то есть к тому доходу, с которого будет выплачиваться кредит, плюсуются официальные доходы созаемщика, и банк выдает кредит уже на большую сумму.
Поставив свою подпись в кредитном договоре, созаемщик получает те же права и обязанности, что и основной заемщик. То есть в случае невозврата кредита все обязанности по его выплате придется исполнять созаемщику. Кстати, выполнив их, он становится полноправным собственником той недвижимости, под покупку которой брался кредит. В зависимости от требований ипотечного банка, созаемщиком может стать либо только супруг, либо только родственник. Допустимое количество созаемщиков так же зависит от требований конкретного ипотечного банка. Обычно это не более
Однако стать созаемщиком может далеко не каждый знакомый основного заемщика. Во-первых, согласно российскому законодательству супруг или супруга автоматически становится созаемщиком по ипотечному кредиту, так как имущество, приобретенное за время брака, является совместной собственностью супругов. В случае, если у супругов есть желание избежать солидарной ответственности по ипотечному кредиту или равных прав на приобретаемую ипотечную недвижимость, необходимо будет предварительно составить и заверить у нотариуса брачный контракт.
Помимо супругов созаемщиком может стать один или несколько их близких родственников. В исключительных случаях банки допускают в созаемщики людей, не состоящих в родственных связях с заемщиком. Все эти лица должны быть старше 18 лет, иметь российское гражданство и минимальный стаж работы на последнем месте не менее полугода.
Особое внимание стоит уделить трудовому стажу заемщика и созаемщиков. Дело в том, что пропуски в трудовом стаже, частая смена работы, несоответствие записи и фактической должности и так далее могут быть восприняты банком как настораживающие факты, по которым надо будет привести убедительные доводы в пользу себя.
Были случаи, когда при детальном анализе поданных документов, например, трудовой книжки и дипломов об образовании, специалисты банка приходили к выводу о том, что квалификация заемщика (созаемщика) не соответствует образованию и занимаемой должности. А это значит, что в случае увольнения он может уже не найти аналогичную работу с таким же уровнем дохода (естественно, необходимым для погашения выдаваемого кредита). В таком случае избежать отказа помогут дополнительные документы, подтверждающие его квалификацию и навыки. Ими могут быть характеристики с места работы, грамоты, благодарственные письма и прочие награды, патенты, сведения о должностных обязанностях и т.д.
При оформлении договора ипотеки созаемщик должен будет предоставить в ипотечный банк тот же набор документов, что и сам заемщик кредита. Как правило, это:
В разных банках могут также попросить предоставить:
К вопросу регистрации (прописки) заемщика и его созаемщиков в том населенном пункте, где предполагается приобрести жилье, ипотечные банки относятся по-разному. Некоторые считают это обязательным условием для получения ипотечного кредита, но есть и такие, которые не требуют обязательной прописки заемщика в месте получения кредита. То же самое относится и к вопросу временной регистрации на территории того субъекта, где находится жилье, приобретаемое под ипотеку.
Что касается прописки заемщика в квартире, приобретенной по ипотечной программе, то на правах собственности, он имеет полное право в ней зарегистрироваться. А вот на то, чтобы зарегистрировать родственников и прочих граждан может потребоваться разрешение банка.
Поручитель — это лицо, которое гарантирует ипотечному банку выполнение обязательства заемщика ипотечного кредита в том случае, если последний не сможет самостоятельно отвечать по этим обязательствам. Кстати, в отличие от созаемщика, в роли поручителей могут выступать не только физические, но и юридические лица, например, та организация, в которой работает заемщик.
В любом случае, если лицо, взявшее кредит и его созаемщик окажутся финансово несостоятельным, именно поручитель обязан выплатить банку всю сумму кредита и проценты по нему, а также компенсировать все расходы, связанные с взысканием долга. То есть фактически, финансовые последствия для созаемщика и поручителя одинаковы: и в одном, и в другом случае придется платить по ипотечному кредиту, если по каким-то причинам основной заемщик платить перестанет. Тем не менее, после этого права кредитора переходят от банка к поручителю, и тот может потребовать от неудачного ипотечного заемщика компенсации своих убытков.
В разных банках перечень доходов, которые учитываются при расчете кредита, и форма их подтверждения различаются. Если получатель кредита и его созаемщики работают на одном месте работы, получают официальную заработную плату и не имеют дополнительных источников дохода — это самый простой вариант. В таком случае достаточно предоставить справку о доходах с места работы по основной форме
А вот если заемщик часть дохода получает неофициально, то здесь уже лояльность банков и размер доверия, выраженный в сумме кредита гораздо ниже. Как правило, человеку в такой ситуации приходится искать банки, готовые выдать ипотечный кредит с учетом справки о доходах в свободной форме и потом уже выбирать из их числа, где именно взять займ. Однако во всех банках потребуют, чтобы справка, составленная в свободной форме, была выдана по месту работы и заверена руководителем и главным бухгалтером предприятия. Это, кстати, не исключает, что служба безопасности банка запросит дополнительную информацию о деятельности компании, характере работы и должностных обязанностях потенциального заемщика.
Есть еще один малоприятный нюанс. Зачастую банки не принимают в расчет дополнительный доход заемщика, полученный не по основному месту работы, считая, что он не достаточно стабилен и может неожиданно прекратиться. Тем не менее, если вдруг банк согласится учесть зарплату по неосновному месту работы, то заемщику необходимо будет предоставить трудовой контракт и справку о доходах с места дополнительной работы. Если заемщик подавал в налоговую инспекцию декларацию о доходах, то потребуется ее копия с отметкой инспекции.
Кроме заработной платы, ипотечный банк может принять во внимание такие доходы как получаемая арендная плата, дивиденды, проценты. Естественно, эти доходы должны иметь документальное подтверждение и иметь регулярный характер. Косвенным подтверждением стабильных высоких доходов заемщика может стать наличие у него значительных активов в виде объектов недвижимости, машины, земельных участков, банковских счетов, ценных бумаг и пр. И, наконец, кроме доходов самого заемщика, банк при рассмотрении заявки может учесть зарплату супруга или поручителей. В этом случае от каждого созаемщика или поручителя потребуется для получения кредита справка о доходах.
После заключения договора с банком заемщик и созаемщик несут солидарную ответственность ипотечного кредита. Эта ответственность регламентируется статьей 323 Гражданского кодекса РФ «Права кредитора при солидарной обязанности», первый пункт которой гласит, что при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, как полностью, так и в части долга. Согласно второму пункту, кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Кроме того, в статье 232 сказано, что солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью. На практике же банками предусматривается два основных вида солидарной ответственности. В первом случае созаемщик вступает в игру только после дефолта заемщика. А во втором случае заемщик и созаемщик на всем протяжении выплаты кредита платят его в равной степени.
© 2006—2024 Проект о недвижимости «Informetr»
Телефон: +7 (484) 395-64-65
Почта: info@informetr.ru
Проект разработан компанией «Четвертый Рим»
 |
 |
