Прогноз: Рынок ипотеки стабилизируется в 2010 году

За год ситуация на рынке ипотеки изменилась кардинальным образом. Все началось еще в прошлом сентябре, а к концу 2008 года условия стали скорее запретительными: 40-50% стоимости квартиры в качестве первого взноса, остальное — в кредит под 30% годовых, сообщат Коммерсантъ. При этом банки стали уделять основное внимание качеству своего портфеля, а не количеству выданных кредитов. Требования к заемщику ужесточились: хорошая кредитная история, желательно в том же банке, подтверждение дохода по справке 2-НДФЛ, при этом кредитные организации стали отдавать предпочтение тем заемщикам, которые являются работниками крупных государственных компаний.

А вот ставки по ипотеке стали плавно уменьшаться с сентября 2009 года. По данным компании «Кредитмарт», в декабре среднерыночная ставка по ипотеке на покупку квартиры на вторичном рынке составила 16,92% годовых в рублях и 13,73% в долларах (с учетом комиссий банка). При этом на 2010 год у банков есть задача, обнародованная правительством в ноябре прошлого года: довести стоимость ипотеки до 10-11% годовых. Однако сами банкиры сомневаются в том, что такого показателя можно будет достигнуть в этом году. Скорее всего, до указанных показателей ставки смогут довести только банки с государственным участием. «Можно предположить, что в 2010 году ставки будут 10% годовых в рублях для вторичного жилья, для строящегося — 14-15%. К тому же стоит учесть, что минимальные ставки получат единицы заемщиков. Банки будут предъявлять жесткие требования к подтверждению дохода, к качеству жилья, будут ограничивать суммы кредита. Банки испытывают дефицит долгосрочного финансирования, поэтому привлечь деньги под такие проценты, чтобы предлагать их под 10% годовых своим заемщикам,— для них пока нерешенная проблема»,— считает гендиректор компании «Кредитмарт» Юлия Купко.

«Дешевые длинные деньги доступны крупным кредитным учреждениям преимущественно с госучастием (Сбербанк, ВТБ 24) и АИЖК. Остальные кредиторы в большинстве случаев целиком зависят от иностранного финансирования, для подешевения которого в настоящий момент отсутствуют какие-либо экономические предпосылки»,— добавляет она.

При этом эксперты считают, что можно прогнозировать понижение ставок по ипотеке в середине года. Предпосылки к этому есть. Так, в конце ноябре Банк России снизил ставку рефинансирования на 0,5%, до рекордно низкого уровня — 9% годовых. По мнению аналитиков, ставка продолжит снижение, что отразится и на рынке ипотеки. «Должно пройти какое-то время, прежде чем рынок ипотеки начнет оживать. Например, если обратиться к зарубежному опыту, когда Банк Англии понизил учетную ставку, процентные ставки по ипотеке начали ощутимо снижаться только спустя полгода»,— рассказывает глава департамента стратегического консалтинга и оценки компании Intermark Savills Дмитрий Халин.

Среди положительных тенденций этого года можно отметить и возвращение к кредитованию покупки квартир в новостройках. При этом в первую очередь к кредитованию строящегося жилья вернутся коммерческие банки, только затем — государственные.

Ужесточение условий ипотеки привело к сокращению ипотечного кредитования. За год его объемы упали в несколько раз. «По итогам первых трех кварталов 2008 года на ипотеку приходилась почти треть общего объема сделок по купле-продаже недвижимости. За аналогичный период 2009 года доля ипотечных сделок в общем объеме составила менее 15% притом, что сократилось и общее количество сделок по купле-продаже недвижимости. Особенно резким было снижение в начале 2009 года, к лету доля ипотечных сделок составляла всего 5%. Сильнее всего пострадал сегмент бизнес-класса, где существенная часть жилья приобреталась в кредит. Раньше, когда стоимость жилья росла быстрыми темпами (например, в 2006 году бизнес-класс подорожал на 60%), брать ипотечный кредит было выгодно: рост стоимости жилья перекрывал затраты по его обслуживанию. Сейчас же ситуация изменилась. Если в 2010 году ставки по ипотеке вернутся хотя бы на докризисный уровень, покупка жилья в кредит станет доступной для большей, чем сегодня, части населения»,— считает директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн.

Снижение ставок по ипотеке может стать дополнительным стимулом к покупке квартиры для тех, кто отложил ее в прошлом году. Тем более что, по прогнозам экспертов, в ближайшие два года рост цен не превысит 10% в год. Например, по прогнозам компании Intermark Savills, если цены на нефть останутся на текущем уровне или вырастут на 5-10%, курс доллара понизится на 5-10%, а инфляция и уровень безработицы не превысят 10%, то рост долларовых цен на жилье в Москве в 2010 году составит 5-10%. То есть средняя цена квадратного метра в столице повысится до $5000-5200. При менее благоприятном сценарии (который некоторые аналитики считают вполне вероятным) цена на нефть опустится до $50-60 за баррель, доллар будет стоить 38-40 руб., инфляция составит 12-14%, а безработица — 10-12%, и цена метра в течение следующего года опустится до $3000-3500.

Председатель совета директоров холдинга МИЭЛЬ Григорий Куликов уверен, что и при нынешних условиях у ипотечного рынка есть вариант развития: «В ближайшие несколько лет основная доля ипотечного кредитования должна поддерживать обменные варианты. То есть если семья из четырех или пяти человек живет в однокомнатной квартире и хочет улучшить свои жилищные условия хотя бы до двух- или трехкомнатной квартиры, то у нее уже есть первый взнос в виде этой самой однокомнатной квартиры. На мой взгляд, это нормально, если первый взнос составляет 30%. Просто банки должны предлагать более гибкие программы, связанные с ипотекой альтернативных сделок».

Эксперты ожидают, что в 2010 году спрос на недвижимость может увеличиться на 30%. Сейчас в России довольно высокий дефицит жилых площадей: средний показатель обеспеченности жильем — 21,5 кв. м на человека (в Москве этот показатель даже ниже — 19,9 кв. м на человека), в то время как в европейских странах он достигает 30-40 кв. м. «Если брать среднемесячно, то обороты в 2009 году упали примерно на треть, и это падение оборотов и дает нам эффект отложенного спроса. Колоссальный отложенный спрос сформировался в ипотеке»,— считает Григорий Куликов. Есть у риэлтеров и другой повод для оптимизма. «Динамику спроса на жилую недвижимость можно определить, анализируя так называемый избыточный доход домохозяйств. Например, сейчас средний доход московской семьи из двух человек с ребенком составляет $2500. Если после погашения всех расходов (продукты, коммунальные платежи и т. д. — как минимум $300 на человека) и выплаты ипотечного платежа за среднестатистическую квартиру в распоряжении домохозяйства остается более 20% дохода, то спрос на недвижимость будет высоким. В начале 2009 года величина избыточного дохода приближалась к нулю, поэтому и спрос на жилье был минимальным. В течение года снижались как ставки по ипотеке, так и цены на квартиры. В результате сейчас этот показатель находится на уровне около 10% от величины дохода домохозяйств»,— объясняет Дмитрий Халин.

Кризис заставил и продавцов, и покупателей недвижимости более внимательно подходить к выбору объектов недвижимости. Сейчас покупатели приобретают квартиры прежде всего для себя, а значит, наибольшее внимание уделяют их состоянию. Значительно снизилась доходность вложений в недвижимость, а следовательно — инвестиционная привлекательность российских квадратных метров. «Сейчас в России совершенствуется система налогообложения, и обеспечивать столь высокую степень доходности, а в докризисные годы она доходила до 50% годовых, будет невозможно. В ближайшие пару лет прибыль от недвижимости не будет превышать 10-12% годовых. На больший срок давать прогнозы трудно, так как проблемы роста цен на недвижимость предвидеть невозможно»,— считает директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац.

Покупатели ставят цель — за ту сумму, которую они планировали потратить на покупку квартиры, выбрать более качественный объект. Застройщики, в свою очередь, активно изучают потребности покупателей и повышают качество своих объектов. Например, застройщики жилья экономкласса стали предлагать квартиры с отделкой.

Риэлтеры предупреждают: тем, кто хочет выбрать качественный объект, следует поторопиться — в 2010-2011 году активного пополнения рынка не будет, напротив, будет наблюдаться тенденция вымывания качественных объектов из предложения (первыми станут раскупаться объекты с наилучшим соотношением качества и цены). «Замораживание из-за возникших у многих девелоперов финансовых затруднений большого числа новых проектов, а также замедление темпов строительства уже начатых объектов приведет в среднесрочной (до 12-14 месяцев) перспективе к определенному дефициту предложений, особенно в Центральном административном округе столицы»,— считает директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. «Структура предложения может несколько измениться, что напрямую отразится на динамике цен: качественные объекты, цены на которые в связи с дефицитом станут расти более высокими темпами, будут занимать все меньшую долю рынка, соответственно, средний показатель цены по рынку будет повышаться гораздо медленнее»,— уверен управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

По мнению экспертов, проекты, которые окажутся на рынке, скорее всего, будут из числа замороженных в 2009 году объектов недвижимости. «Сейчас многие девелоперы и строительные организации за долги отдают крупные пакеты акций или отдельные проекты на разной стадии готовности. В результате крупные банки, которые активно спонсировали застройщиков, консолидировали в своих руках крупные строительные активы. Многое будет зависеть от того, как они сочтут нужным распорядиться ими — будут перепродавать или формировать новые крупные девелоперские структуры. Если сформируются новые крупные девелоперские организации, в том числе аффилированные с государственными структурами, то темпы строительства коммерческого жилья в Москве могут прекратить снижение. Повысить темпы строительства нового жилья можно только в том случае, если государство пойдет навстречу девелоперам и будет предоставлять земельные площадки по льготной цене, за свой счет обеспечивать стройплощадки всей необходимой инфраструктурой и коммуникациями, подключать объект к энергосетям. Увеличить объемы ввода нового жилья можно, сократив сроки выдачи исходно-разрешительной документации и отменив обременения застройщиков»,— говорит руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов.