Ипотека. Штрафы и пени

Интернет просто кишит рассказами заемщиков о том, как за день-другой просрочки банки требуют огромные штрафы. Законно ли это?

На примере одной такой истории разбиралась московская жилищная газета «Квартирный ряд».

183% годовых

Пока зарплату выдавали вовремя, Сергей нескольких лет погашал ипотеку в соответствии с графиком. Но однажды получку задержали на пять дней. Придя в банк, чтобы внести очередной платеж, Сергей с удивлением обнаружил, что должен заплатить штраф за просрочку платежа в размере 0,5% за каждый день от остатка ссудной задолженности. Учитывая, что к тому моменту задолженность составляла около 1 500 000 рублей, получалось, что помимо внесения платежа он должен заплатить ещё по 7500 рублей за каждый просроченный день. Итого опоздание на 5 рабочих дней обошлось зааемщику в дополнительные 37 500 рублей.

Сергей подсчитал, что при таких штрафах банк просто должен озолотиться, ведь если в день за просрочку платежа берется 0,5%, за год может набежать 182,5–183%.

И вот какие комментарии получил от юристов портала.

Для того чтобы понять, насколько правомерны действия банкиров, обратимся к Гражданскому кодексу.

Ст. 809 ГК РФ «Проценты по договору займа» звучит следующим образом.

«1.1. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа».

Ст. 811 ГК РФ «Последствия нарушения заемщиком договора займа» говорит о том, что «если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня её возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса».

Ст. 395 ГК РФ касается ответственности за неисполнение денежного обязательства. За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Таким образом, получается, что максимальный процент неустойки может быть не более ставки РФ, или в настоящее время 0,026% в день, но никак не 0,5% в день.

Да, кстати, юристы напоминают о том, что существует ещё ст. 333 ГК РФ, говорящая о возможности уменьшения неустойки. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе её уменьшить.

Правила настоящей статьи не затрагивают права должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 настоящего Кодекса и права кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 настоящего Кодекса.

Ст. 404 ГК РФ «Вина кредитора» говорит о том, что если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Кстати, эти правила применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины.

Оплата вовремя не гарантирует…

На тех же форумах выступают заемщики, которые считают проблему с просрочками надуманной и не понимают её актуальности. «Платите вовремя — и будет вам неустойка 0 руб. 0 коп. при любой ставке», — вот их девиз. Но тем не менее ситуация, когда одни не могут платить и допускают просрочки, для других заканчивается внесением изменений в кредитный договор.

«Я не допускал просрочек и не собираюсь этого делать, — рассказывает ещё один заемщик Олег. — выплачивая потихоньку 10-летний кредит (3 года за 2,5, дальше быстрее, ибо платежи дифференцированные). Правда, как объяснили в банке, и из-за должников с нарушенными правами моя процентная ставка была поднята банком на 2%. Причем в моем кредитном договоре было четко оговорено о недопустимости такого развития ситуации. Банк моих доводов не услышал. Я по-прежнему погашал кредит по старому графику платежей. Недоплаченные проценты банк стал считать просрочкой. Судились. Я выиграл дело».

Ситуации в жизни бывают разные. А потому даже самый успешный, пунктуальный и предусмотрительный человек может оказаться перед неприятным фактом — невозможностью (временной или постоянной) выплаты кредита. Да и банк может повести себя не лучшим образом.

Каков период погашения

Ещё одна ловушка именно для ипотечного заемщика, сулящая пусть не штрафы, но дополнительные расходы, связана с тем, что в некоторых банках в графиках платежей расчет установлен не по конкретному дню. Существует так называемый ежемесячный период погашения кредита. Например, кредит был выдан 9 сентября. Соответственно, период погашения ежемесячно с 10 по 18 число. Многие заемщики спрашивают, почему нет конкретного расчетного числа? На что сотрудники банков отвечают, что погасить кредит можно в любой из этих дней. И только при дальнейших детальных расспросах заемщик узнает, что платежи не по 10, а, скажем, по 11 числам каждого месяца приведут к существенному удорожанию кредита. При окончательных расчетах, то есть при подтверждении полного погашения, банк возьмет плату за пользование кредитом ещё и за эти дни. Как говорят заемщики, погашавшие, например, пятилетний кредит, им при такой схеме погашения пришлось заплатить на 500 $ больше. То есть получается, что заемщик косвенно, поскольку не знает этих деталей, вводится банком в заблуждение. Ведь банкиры утверждают, что без всяких штрафных санкций платеж может быть сделан в любой из дней периода погашения.

А предупредить?

Для начала не паниковать, — советуют юристы. Не надо думать, что как только вы просрочили платеж, банк тут же потребует немедленного погашения кредита. За эту провинность вам грозит только выплата неустойки.

Понятие неустойки обязательно присутствует в кредитном договоре. Ею признается денежная сумма, которую должник обязан выплатить кредитору в случае просроченного выполнения, невыполнения или ненормального выполнения обязательства.

Существуют две формы неустойки: пени и штраф. Штраф — это однократно взыскиваемая неустойка, определяемая в твердой денежной сумме либо в процентах. Пени — неустойка, взыскиваемая нарастающим итогом за каждый день просрочки с исполнением обязательства. Размеры штрафов и пени должны быть определены в кредитном договоре.

Теперь о несвоевременных платежах. Вообще, если не возникает непредвиденных ситуаций, то лучше точно придерживаться сроков внесения платежей, указанных в договоре.

Кроме того, необходимо помнить, что разнообразные штрафы и пени уплачиваются в первую очередь. Это значит, что если заемщик вносит ежемесячный платеж без учета неустойки, то из него автоматически вычтут сумму штрафа, и получится, что банку он опять недоплатил. А это — ещё один штраф и т.д.

Но обычно просрочка платежа заемщиком происходит не из-за его неорганизованности, а по объективным причинам (например, увольнения с работы, возникновения непредвиденных расходов). Эта ситуация тоже небезнадежна. Когда человек чувствует, что по каким-либо причинам не может вовремя внести ежемесячный платеж за ипотечный кредит, стоит об этом предупредить банк. Причем чем раньше, тем лучше — не дожидаясь, пока кредитная организация сама предъявит претензии.

Скорее всего, кредитное учреждение предложит несколько вариантов выхода из ситуации.

Первый — отсрочка платежа. Предоставляется на некоторое время — не более 1–2 лет и по уважительным причинам). Заемщик сможет приостановить выплаты основной суммы кредита, правда, проценты по кредиту все равно придется платить.

Второй — перекредитование. Эти возможности также прописаны в кредитном договоре.

Но: если заемщик постоянно нарушает сроки выполнения финансовых обязательств, то банк может потребовать досрочного погашения кредита, что, как правило, выливается в продажу заложенной недвижимости. Это крайний случай — ни одному банку не выгодно доводить ситуацию до этого, так как реализация заложенной недвижимости — дело хлопотное и требует привлечения дополнительных ресурсов.

Когда кредит не вернуть

Правда, бывают, к сожалению, случаи, когда и заемщику, и банку очевидно — выплата кредита в обозримом будущем невозможна. Выход из такой ситуации только один — продажа заложенного имущества. Согласно законодательству, в этой ситуации привлекается независимый оценщик, который определяет стоимость недвижимости, находящейся под залогом. Если банк и заемщик согласны с оценкой, то заложенная квартира продается с помощью дружественных банку риелторских компаний. Таким образом банк компенсирует все свои издержки — сумму основного долга, проценты за пользование кредитом и другие расходы, связанные с реализацией предмета ипотеки. Заемщику же возвращается сумма, оставшаяся после сделки.

Если банк и заемщик не могут договориться о стоимости недвижимости, то вопрос решается в судебном порядке. В данном случае доводить дело до суда невыгодно прежде всего заемщику, так как, помимо издержек банка, за счет должника оплачиваются и судебные издержки (иногда сумма таких расходов доходит до 30% от стоимости квартиры). После передачи дела в суд недвижимость выставляется на торги и продается. Но опять-таки банк выплачивает заемщику только деньги, оставшиеся за вычетом долга и процентов.