Кому выгодны ипотечные кредиты с гибкой ставкой

На самом деле способов, позволяющих обойти фиксацию ипотечной процентной ставки на весь срок кредита, два. Первый — постоянно рефинансировать кредит в своем или чужом банке. Второй — брать кредит с плавающей ставкой, когда ипотечный процент привязан к среднерыночной ставке кредитования на российском или зарубежных рынках и меняется вместе с ней. Однако для российского заемщика пока это скорее теория, чем практика.

На западе, где история ипотечного кредитования насчитывает десятки лет, все технологии наработаны и отработаны, заемщики активно пользуются и тем и другим вариантом снижения стоимости ипотеки. У нас же пока и та и другая технология находятся в зачаточном состоянии, банков, предлагающих такие программы, очень мало, да и сами предложения таковы, что скорее всего напоминают рекламный ход, нежели действенный способ уменьшения стоимости ипотечного кредита согласно рыночным реалиям.

Возьмем рефинансирование кредита. Вроде бы перекредитовать ипотечный заем, изменив ставку кредитования, уже можно во многих банках. В частности, в Райффайзенбанке, Международном московском банке, «КИТ Финанс», Внешторгбанке 24 и других банках. Однако, чтобы перекредитоваться, сейчас нужно заново пройти всю процедуру получения ипотечного кредита, регистрации, по новой оплатив все пошлины и комиссии. Это опять же тысячи долларов и не менее месяца вашей жизни.

Теперь о плавающей ставке. Согласно банковским программам, «плавать» можно двумя способами. Первый — изменение ставки кредитования после выплаты определенной суммы долга. Например, Газпромбанк предлагает дискретное изменение стоимости ипотечного кредита от 13 до 11.5%. Первоначальная ставка кредитования 13% уменьшается до 12.5% после погашения 40% задолженности. При погашении долга еще на треть — ставка снижается до 11.5%.

Второй способ — привязка ставки по кредиту к какому-либо рыночному индикатору. Обычно процент по валютному кредиту привязывается к ставке LIBOR, по рублевому — к MosPrime. «Одной из последних новинок стала плавающая или гибкая ставка по кредиту. Она изменяется в зависимости от индексного показателя LIBOR, — рассказывает аналитик департамента ипотечного кредитования Юниаструм Банка Леонид Амнуэль. — Это усредненная индексная ставка, по которой банки занимают средства друг у друга на Лондонском межбанковском рынке. LIBOR меняется в зависимости от рыночной конъюнктуры. Плавающая ставка по ипотеке складывается из LIBOR плюс ставка, назначаемая банком. Поэтому чем LIBOR меньше, тем общая ставка по ипотечному кредиту ниже».

«Но надо понимать, что кредит по плавающей ставке — рискованное предприятие, — предупреждает Амнуэль. — Он может быть сначала ниже фиксированной банковской ставки для ипотеки, а потом стать выше, если LIBOR на рынке вырастет с течением времени».

Заранее предугадать движения LIBOR, зависящие от общеэкономической ситуации на мировом рынке, очень сложно. Например, в 1989 году ставка подымалась до 9%, в 1992 году — уже составляла 3.3%. В 2000 году опять выросла до 6.8%, а в 2003-м упала до 1.4%. С января 2004 года LIBOR стабильно повышалась и к началу августа этого года составляла 5.54% (по годовым долларовым кредитам). Соответственно растут и проценты по ипотечным кредитам. Например, в Газпромбанке «плавающая» ставка валютного ипотечного кредита рассчитывается как LIBOR+10%. В банке «Дельтакредит» — LIBOR+5.5-7% (в зависимости от срока и формы подтверждения доходов). В Райффайзенбанке — LIBOR+5-7.5%. Ставка по кредиту меняется раз в год, поэтому для расчета используется 12-месячная LIBOR. В конце прошлого года она составляла около 5%. То есть в Газпромбанке на этот год по долларовым «плавающим» кредитам были установлены ставки около 15% годовых. В «Дельтакредите» — где-то 10.5-12%. В Райффайзенбанке — 10-12.5%. По оценкам западных экспертов, к концу этого года LIBOR USD составит 6-6.5%. В результате в следующем году стоимость «плавающих» кредитов вырастет еще на 1-1.5%. А по долларовым кредитам с фиксированными ставками, например в Райффайзенбанке, заемщик заплатит 10.5-13% годовых.

Напротив, рублевые «плавающие» заемщики пока в выигрыше. Ставки таких ипотечных кредитов привязываются к MosPrime. Это независимая индикативная ставка, рассчитываемая Национальной валютной ассоциацией на основе ставок предоставления рублевых депозитов ведущими участниками российского денежного рынка. Например, в период с 18.05.06 до 17.08.06 трехмесячная ставка MosPrime составляла 5.15%. И кредиты соответственно стоили в Райффайзенбанке 10.4-11.4% годовых, в «Дельтакредите» — 11.65-12.65%. В августе ставка снизилась (в период с 18.08.06 до 17.11.06 трехмесячная ставка MosPrime составляет 4.52%), соответственно снизилась и стоимость займов. Как правило, стоимость рублевых «плавающих» кредитов пересматривается раз в квартал, поэтому осенью рублевые «плавающие» заемщики заплатят Райффайзенбанку проценты из расчета 9.77-10.77% годовых. В «Дельтакредите» — 10.02-11.02%. Для сравнения, ставка по рублевому «фиксированному» кредиту в Райффайзенбанке сейчас 12.75-13.75%.

Пока эксперты рынка отмечают, что плавающие проценты еще не завоевали много клиентов. Большинство заемщиков предпочитает фиксированные проценты. Да и сами банкиры пока скептически относятся к таким программам, правда, не исключая их востребованности в будущем. «На наш взгляд, введение программ ипотечного кредитования с плавающей процентной ставкой — положительный шаг с точки зрения расширения спектра ипотечных продуктов, — считает начальник управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка Алексей Аксенов. — В случае привязки плавающей ставки, например к MosPrime, эти программы могут быть востребованными, особенно клиентами, которые хотят взять кредит на короткий срок. Пока мы не предлагаем клиентам ипотечный кредит с плавающей ставкой, однако я бы не исключал этого в будущем».

«Ипотека с плавающей ставкой пользуется сейчас определенным спросом. В дальнейшем, как мы предполагаем, этот продукт будет активно развиваться, так как со временем ставка по кредиту может уменьшаться в связи со стабилизацией экономической ситуации в стране», — уверен начальник отдела разработки продуктов ипотечного кредитования Промсвязьбанка Владимир Булыгин. С тем, что на ипотеку с плавающей ставкой есть свои клиенты, поэтому и спрос все равно будет, соглашаются и в банке «Возрождение». «Такие кредиты будут пользоваться спросом среди людей, берущих кредиты на небольшой срок, например, до 5 лет», — считают там.