Доступность ипотеки: что планируют банки?

Летом банки порадовали нас снижением ставок по ипотеке, а сейчас, когда растет предложение квартир и падает спрос, самое время продвигать новые ипотечные предложения. А потребителям имеет смысл следить за предложениями, которые делают ипотеку более доступной.

Развитие новых тенденций на рынке ипотеки происходит, как правило, по определенному сценарию: один из банков, решая задачу привлечения новых клиентов, делает предложение, которое все остальные называют сумасшедшим. Через полгода это предложение уже можно встретить в десятке-другом, а через год — на вооружении практически всех банков. Так было с процентными ставками, когда Сбербанк заявил об их снижении; так было с понижением первого ипотечного взноса сначала до 20%, потом до 15%, а потом и до 10%. Сейчас есть и программы с нулевым взносом, которые называют — пока — сумасшедшим предложением. Те банки, которые позволили первыми указывать заниженную стоимость недвижимости в договоре купли-продажи недвижимости, тоже удостаивались подобного эпитета. Однако сейчас эти условия, по словам Татьяны Никитиной, генерального директора Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), предлагаются многими банками.

Банковская кухня

Часто бывает так, что небольшие банки следуют в фарватере за крупными, но последние внимательно следят за действиями самых «продвинутых» небольших специализированных банков, чтобы «подсмотреть» какие-то новые, привлекающие клиентов приемы. Впрочем, банковское сообщество в первую очередь внимательно следит все-таки за крупнейшими банками, ведь они в значительной степени через рекламу и пиар влияют на настроения потенциальных заемщиков. Отметим тенденцию, которую нам принес 2006 год: на рынке активизировались российские банки, и впервые за три года на первую позицию по объемам ипотечных кредитов вышел главный российский банк — Сбербанк РФ, а вторую позицию занял Москоммерцбанк, и лишь на третьем оказался бывший лидер предыдущих трех лет — «ДельтаКредит», сообщила Татьяна Никитина на первом специализированном форуме «Ипотечное и потребительское кредитование» в РФ. Со второй позиции на четвертую был оттеснен Внешторгбанк. Крупные зарубежные банки, ранее занимавшие место в первой пятерке, BSGV и Raiffeisenbank, оттеснены на 7 и 9 позиции соответственно.

Однако не исключено, что в следующем году расклад серьезно поменяется, поскольку, по словам Георгия Тер-Аристокесянца, начальника отдела разработки кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования «Внешторгбанка 24», российский рынок розничных услуг сильно фрагментирован, на нем не выделяется явных лидеров — кроме Сбербанка. Зарубежные банки сейчас пытаются значительно усилить позиции, предпринимая для этого либо агрессивную маркетинговую политику (Citybank, BSGV), либо сделки слияния и поглощения (Raiffeisenbank, OTP, Home Credit). Очевидно, что усилившаяся конкуренция будет заставлять банки серьезно смягчать условия кредитования, а поэтому клиенты, которым ранее кредиты были недоступны, смогут получить разрешение на их выдачу.

Кому может стать доступным ипотечное кредитование?

Для начала приведем пару цифр, прозвучавших на форуме. В России розничное кредитование, к которому относится и ипотека, является самым доходным и динамично развивающимся сегментом банковского бизнеса. За 2004-2005 годы темпы роста по кредитам составили 84%. Это существенно превышает темпы роста как российской экономики в целом, так и корпоративного бизнеса (25% по кредитам). Планируется, что в 2010 году граждане возьмут в долг $220 млрд (на конец 2005 года россияне были должны банкам $41 млрд), и таким образом объемы кредитования вырастут более чем в 5 раз. Причем самым быстрорастущим сектором будет именно ипотека, которая сейчас в общем объеме кредитования занимает 10,5% от всего рынка (это сопоставимо с рынком автокредитования — 10,1%), а через четыре года объемы должны вырасти до 27% от всего рынка потребительского кредитования. При этом доля ипотеки в ВВП должна увеличиться до 3,7% (в этом году 0,9%). Произойдет это за счет уменьшения объемов экспресс-кредитования. А вот с точки зрения условий произойдет следующее.

Продолжится процесс снижения процентных ставок и уменьшения величины первоначального взноса, а также увеличения сроков кредитования. Некоторые банки уже сейчас готовы рассматривать в качестве созаемщиков не только супругов; некоторые — могут для своих клиентов сделать «левую» прописку, которая нужна для получения кредита. Многие уже сейчас намного быстрее принимают решение о кредите благодаря автоматизации банковского процесса (кстати, ВТБ сейчас предпринимает шаги, чтобы увеличить число кредитов, полученных через Интернет, и решает вопрос о создании Кабинета клиента — для нашего общества процесс более чем неконсервативный).

Возможность включения в собственники несовершеннолетних детей (которое сейчас на рынке Москвы предлагает лишь пара банков) позволила бы вовлечь в ипотечный процесс миллионы людей, которые приватизировали квартиру в том числе и на детей. Увеличение максимального возраста заемщика — тоже актуальная тенденция, особенно в Москве, где средний возраст выхода на пенсию растет с каждым годом.

Тер-Аристокесянц прогнозирует, что кредитная маржа банков будет постепенно снижаться, что уменьшит операционные расходы заемщиков. Однако в ближайшие годы ее уровень по-прежнему будет превышать аналогичные показатели для других европейских рынков.

Приятной новостью для потенциальных заемщиков станет развитие непрямых и альтернативных каналов продаж ипотечных кредитов (только в течение 2006 года доля обращений через такие каналы продаж в ВТБ был увеличена с 5% до 14-15%, а к 2010 году ожидается увеличение до 40-50%). Планируется также увеличение числа отделений, которые работают по ипотеке.

Банки будут предлагать полный ряд ипотечных кредитов, охватывающий все сегменты рынка (готовое жилье, строящееся жилье, под залог недвижимости, рефинансирование, улучшение жилищных условий).

А после того как доля находящегося в залоге жилого фонда достигнет 50-60%, начнется активное развитие рынка рефинансирования — именно так происходило на зарубежных рынках. И конкуренция банков в этом случае сместится в сторону предложения наиболее удобных и комфортных схем обслуживания ипотечных кредитов, прогнозируют специалисты ВТБ.

Собственник