АИЖК намерено запустить земельную ипотеку

Сложность оценки земельных участков и правовая туманность вопроса — основные факторы, сдерживающие развитие этого рынка. Процедура оформления прав на землю отнимает много времени и денег — в этом мнении сходятся все эксперты рынка, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «То крохотное количество банков, которые хоть как-то занимались кредитованием земли и под ее залог, делали это на свой страх и риск, не рассчитывая рефинансировать эти кредиты, — рассуждает андеррайтер брокерской компании „Независимое бюро ипотечного кредитования“ Павел Комолов. — Думаю, не ошибусь, если скажу, что резервировать при выдаче таких кредитов, нужно больший процент средств, чем при кредитовании обычных квартир».

Однако АИЖК намерено удержать тарифы: предполагается, что процентные ставки по кредитам будут приближены к стандартным выплатам по ипотеке на покупку квартиры. В настоящий момент тарифы АИЖК заявлены в размере от 11% до 14% в рублях.

«Указанные процентные ставки не позволят участникам рынка сделать земельную ипотеку прибыльной для кредиторов с учетом поправки на риски и операционные расходы», — замечает замначальника департамента продаж «Городского ипотечного банка» Михаил Бусыгин. В недавнем прошлом банк выдавал кредиты под залог земельного участка, однако летом этого года предложение было упразднено. «Мы были вынуждены отказаться от этого продукта в связи с невысоким спросом на такие кредиты», — добавляет г-н Бусыгин.

В АИЖК планируют развивать проект земельной ипотеки сразу по трем фронтам: для физических, юридических лиц, а так же для муниципалитетов. Под залог участка заемщик (как частное лицо, так и юридическое или муниципалитет) получает кредит, и на эти средства он начинает обустройство земли — подведение коммуникаций и коллекторов. После этого участок переоценивается, его стоимость с учетом произведенных работ возрастает, что дает возможность заемщику получить дополнительные средства для строительства цокольного этажа. На следующем этапе строительства схема повторяется. Когда возведение дома завершено, оформляется закладная, и земельная ипотека приобретает форму классической, «квартирной».

Муниципалитеты и юрлица на завершающем этапе строительства могут продать жилье, что дает им возможность быстро вернуть вложенные средства и расплатиться по кредиту.

«Для массового запуска земельной ипотеки для физлиц необходимо внести небольшие коррективы в наши внутренние стандарты, — рассказал „РБК-Недвижимости“ директор департамента жилищного финансирования АИЖК Владимир Петренко. — Чтобы начать работу с муниципалитетами, необходима их инициатива. Власти должны определиться, какие типы зданий они будут готовы строить, каким образом эти программы будут заложены в местный бюджет».

В АИЖК предполагают, что с развитием земельной ипотеки на рынок смогут выйти новые компании, специализирующиеся на продаже «участков-полуфабрикатов» под строительство: стоимость надела земли с подведенными коммуникациями значительно выше «голого» участка. «Это может стать очень интересным для муниципалитетов.

Продав землю под жилищную застройку, муниципалитет будет получать средства для погашения кредита, а застройщики, выкупив землю, смогут на ней строить различные объекты», — полагает Петренко. По его словам, запуск программы земельной ипотеки может быть осуществлен в Алтайском крае, Костромской, Новосибирской, Ростовской, Воронежской и Калужской областях.

Президент «Национальной ипотечной компании» (НИКОМ) Сергей Постнов сомневается в том, что муниципалитеты смогут выплачивать заявленные АИЖК проценты по кредитам — от 11% до 14% в рублях. «Полагаю, что муниципалитеты не заинтересуются предложением АИЖК — нет экономической выгоды, поскольку эти органы власти призваны решать другие задачи. Для строителей ставки вполне приемлемы, однако их, как правило, кредитуют свои банки», — заключает г-н Постнов. Иного мнения в оценке перспектив востребованности земельной ипотеки придерживаются в «Независимом бюро ипотечного кредитования»: «Муниципалитетам будет интересно привлечь дополнительные средства в бюджет и поучаствовать в нацпроекте „Доступное жилье“, а застройщики решат свой самый больной вопрос — отсутствие земель и участков под строительство в должном количестве. От возможности использовать залог земли для развития бизнеса выиграют еще и различные участники агропромышленного комплекса, фермеры и фермерские хозяйства», — полагает Павел Комолов.

Разработкой концепции земельной ипотеки еще в 2005 году занимался «Россельхозбанк», 100% акций которого принадлежат государству в лице Росимущества. Еще в 2000 г. банк был создан в качестве основы для национальной кредитно-финансовой системы агропромышленного комплекса России. До 2007 года из федерального бюджета планируется выделить 1,3 млрд рублей, которые будут направлены на увеличение уставного капитала кредитной организации. Представляя программу год назад, председатель правления «Россельхозбанка» Виктор Хлыстун, рассказал, что на начальном этапе планируется использование залога земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности, а в дальнейшем — и арендуемых земельных наделов. Кроме того, под эгидой нацпроекта «Развитие агропромышленного комплекса» предусматривается создание при банке земельно-ипотечного агентства, которое возьмет на себя основную задачу по созданию инфраструктуры подобного кредитования, в частности — развитие рынка земельно-ипотечных ценных бумаг.