Ипотека взращивает цены на жилье?

Многие рассматривают ипотеку как средство решения остро стоящей жилищной проблемы. Однако, к сожалению, это не совсем так. Мало того что высокие проценты по ипотечным кредитам и всевозможные дополнительные платежи существенно удорожают приобретаемую квартиру, развитие ипотеки еще и само по себе удорожает жилье, делая его еще более недоступным для большей части населения. Вроде бы парадокс, но это действительно так. Происходит это в силу целого ряда причин, о которых будет рассказано ниже.

Объемы жилищного строительства пока недостаточны

В настоящее время по уровню ввода в эксплуатацию нового жилья (примерно 50 млн.кв.м в 2006 году) Россия находится на уровне примерно 1995 года. Темпы роста нового строительства невелики, что связано с острой проблемой нехватки свободных стройплощадок.

В качестве ориентира на будущее перед российским строительным комплексом стоит задача довести объем ввода жилья до показателя 1 кв.м на одного человека в год. По мнению специалистов, именно столько нужно строить ежегодно для нормального обновления жилого фонда и удовлетворения потребностей населения. Для нас это пока лишь перспектива, причем очень отдаленная. Этот показатель у нас равняется всего 0,3 кв.м на одного человека в год. Таким образом, его предстоит увеличить как минимум в 3,3 раза. Реален ли подобный рост? Как говорила в конце XIX века знаменитая мадам де Сталь, чему только не поверят люди, когда им этого очень хочется…

Обеспеченность населения жильем оставляет желать лучшего

А то, что этого очень и очень хочется, подтверждают следующие цифры. Весь жилой фонд России составляет более 2885 млн.кв.м общей площади, то есть, в среднем на каждого россиянина сейчас приходится 20,2 кв.м общей площади жилищ. Но это лишь количественные показатели. Рассмотрим теперь качество российского жилья.

По оценкам, степень износа жилого фонда России составляет около 60 процентов. Из всего объема российского жилого фонда 90 млн.кв.м (более 3%) вообще официально признаны непригодными для проживания, и с каждым годом этот показатель будет только увеличиваться. Ко всему прочему, жилой фонд в России в своей основной массе убыточный и дотационный.

Две трети россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия

В России сейчас почти 4,5 млн.семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий, причем стоят не год и не два, а десятилетия. Очередь эта, как известно, движется крайне медленно. Одновременно с этим, по данным различных опросов, ситуацию с жильем в России считают хорошей лишь 4% респондентов, а плохой — 65% респондентов. В Москве эти показатели несколько лучше — соответственно, 11 и 50%). Примерно 2/3 россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Пока в России наблюдается явный дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья.

К чему ведет недостаток предложения при высоком спросе?

При самом благоприятном стечении обстоятельств на 2010 год планируется увеличение ввода жилья в России до 80 млн кв. метров. Но даже в этом случае растущий платежеспособный спрос удовлетворяться не будет.

Недостаток предложения при стабильно высоком спросе всегда ведет к росту цен. Они, собственно, и растут. В Москве, например, в августе 2006 года средняя цена 1 кв.м превысила $4000 (для сравнения: в августе 2005 года она составляла $2400).

Отдельные квартиры, предлагающиеся к продаже, уже стоят по несколько миллионов долларов (например, 5-комнатная квартира в Ботаническом проезде стоит $8,0 млн. при средней цене 1 кв.м в $23256).

В ближайшем будущем никакого замедления роста цен на недвижимость не ожидается, а о снижении цен перестали мечтать даже самые оптимистически настроенные специалисты.

Объем ипотечного кредитования хотят увеличить во много раз

Ипотека в России развивается медленно. С точки зрения уровня доходов россиян можно условно разделить на две группы: тех (их меньшинство), кто может купить себе жилье и без ипотеки, и тех (их подавляющее большинство), у кого не хватает средств даже на первоначальный взнос. И где-то между этими группами находится прослойка потенциальных покупателей жилья через ипотечное кредитование. Это в основном работники крупных компаний и банков, имеющие высокие белые доходы, позволяющие успешно пройти строгую процедуру банковского андеррайтинга. По оценкам экспертов, в настоящее время количество приобретаемого по ипотечным кредитам жилья составляет порядка 3,5-4% общего объема сделок на рынке недвижимости.

В принципе, такой объем ипотечного кредитования пока не слишком влияет на ценовую ситуацию на рынке. Однако наше правительство планирует уже в ближайшем будущем довести количество выдаваемых ипотечных кредитов до 1 млн. в год.

Звучит немного странно, но министр экономического развития Герман Греф назвал это «амбициозной, но реализуемой задачей».

Какая доступность нам нужна: ипотеки или жилья?

На самом деле сейчас на ипотечном рынке появляются все новые и новые участники, постепенно снижаются процентные ставки по кредитам, вводятся новые программы рефинансирования ипотечных кредитов. Да и законодательство сейчас стало весьма благоприятным для развития ипотечного кредитования. Все это, безусловно, будет способствовать увеличению доступности ипотеки, но, к сожалению, не самого жилья.

На рынке имеет место явный дисбаланс в сторону мер, направленных на дальнейшее увеличение спроса, но очень мало делается для увеличения и изменения структуры предложения.

Квартир по доступным ценам и так не хватает, а что же будет, если произойдет планируемое правительством бурное развитие ипотеки, которое еще более увеличит платежеспособный спрос населения?

Очевидно, что при том, что спрос на жилье и без заемщиков очень велик, эти дополнительные миллионы покупателей квартир только усугубляют ценовую ситуацию на рынке.

Невольно возникает вопрос, а целесообразно ли предпринимать усилия по запуску действительно массовой ипотеки на фоне нехватки предложения жилья и роста цен на него? Ведь, чем доступнее становятся кредиты на покупку жилья, тем острее оказывается дефицит предложения на рынке недвижимости. Более того, если цены будут расти параллельно с объемами ипотечного кредитования, никакого доступного жилья мы никогда не получим. Для того чтобы перебороть подобную ситуацию, нужна реальная конкуренция между застройщиками — только тогда увеличится предложение и станут более разумными цены.

На рынке все процессы взаимосвязаны. Развитие массовой ипотеки повышает платежеспособный спрос населения, а это неизбежно провоцирует рост цен. А рост цен делает жилье все более и более недоступным для широких масс населения.

Строители уверяют, что увеличить объем вводимого в эксплуатацию жилья можно только при содействии государства, которое должно предпринять меры по увеличению предложения на рынке стройматериалов и по сокращению бюрократических препятствий, стоящих перед теми, кто возводит дома.