Ипотека и ипотечное страхование — навсегда неразлучны?

От чего зависят тарифы. Что произойдет, если наступит страховой случай. Если Вы покупаете квартиру по ипотеке, то в обязательном порядке Вам предложат застраховать приобретаемое жилье, потому что оно, до того момента пока кредит полностью не будет погашен, будет находиться в залоге у банка. Банк хочет быть уверенным, что если с его залогом что-нибудь не случится, то он получит соответствующую компенсацию.

Платить за это вынужден заемщик, правда, с осознанием того, что при наступлении страхового случая, задолженность по кредиту будет погашена. Главный вопрос: какую сумму платить, и что в деталях произойдет, если вдруг наступит этот самый страховой случай.

Платить придется процент от остатка ссудной задолженности, увеличенный на 10%. В первый год это будет процент от размера кредита, во все последующие от остатка ссудной задолженности. В принципе, во всех страховых компаниях тарифы примерно одинаковые. В каждом конкретном случае тариф зависит от заемщика и объекта недвижимости, но если эти условия идентичны, то в большинстве страховых компаний Вам назовут примерно одинаковую сумму. Разница заключается лишь в том, что в случаях, когда риск слишком велик, а в одних страховых компаниях Вам выкатят запредельный, по сути, запретительный тариф, в других просто откажут.

Разные банки работают с разными страховыми компаниями. Некоторые предлагают клиенту самому выбирать из списка. Другие отправляют в обязательном порядке к одному страховщику, лишь изредка «сливая» малоинтересных заемщиков резервной компании.

Так как тарифы почти одинаковые, то в момент получения кредита для заемщика практически нет никакой разницы, где оформлять страховку. Тем более, что так называемый, feedback, то есть ответная реакция, оценка заемщиков и банков того, как страховые выплачивают деньги, в случае если что происходит, практически единична.

При всех разговорах ипотека у нас до сих пор находится в зачаточном состоянии (в Москве в 2004 году было выдано 4358 ипотечных кредитов, а в 2005 году около 4600).

Итак, сколько придется платить. Как уже было сказано, некий процент от остатка ссудной задолженности, увеличенный на 10%. Процент этот складывается, чаще всего из трех составляющих: страхование риска утраты жизни и трудоспособности заемщика, страхование риска нанесения ущерба квартире и страхование титула, то есть прав собственности. Почему, чаще всего. Во-первых, при приобретении жилья на первичном рынке до оформления прав собственности, то есть, тогда, когда в залоге оказывается не сама квартира, а права требования по строящемуся объекту недвижимости, страхование ущерба и титула не нужно. Это совершенно понятно, хотя бы потому, что в данном случае квартиры на момент получения кредита может и не быть физически. Непонятно ущерб чему страховать? Отсутствует предмет, которому он может быть нанесен.

После оформления квартиры в собственность, большинство банков не требуют титульного страхования, но не все. Кроме того, надо сказать, что некоторые банки не требуют титульной страховки и при получении кредита для приобретения жилья на вторичном рынке. Видимо, на 100% доверяют риэлторам, которые проверяют его «юридическую чистоту».

Тарифы

Страхование риска утраты жизни и трудоспособности заемщика
Тариф подвержен самым резким колебаниям в зависимости от возраста, пола и состояния здоровья заемщика. Сегодня, он может составлять даже 0,25%, в тоже время верхний предел в некоторых страховых компаниях неограничен и достигает 2% и более, то есть порой становится практически запретительным. Молодой здоровый человек может рассчитывать на 0,25%, но чем старше человек становится, особенно, если он мужчина, средняя продолжительность жизни которого меньше таковой у женщин, чем больше накапливается хронических заболеваний, тем тариф становится выше.

Обычно, если кредит составляет не более $100 000, страховые компании полагаются на сведения, предоставляемые самим заемщиком о своем здоровье. Если кредит значительнее, то требуется медицинское освидетельствование в медицинских учреждениях аккредитованных страховой компанией. Однако весьма рискованно пытаться обманывать и скрывать хронические заболевания.

В случае, если что-то произойдет и всплывет, что заемщик не заявил о своей болезни, скажем о ИБС, которая послужила причиной инвалидности, или смерти, то страховая компания имеет полное право отказать в выплате страховки и, скорее всего, так и поступит.

Если заемщиков несколько и у них равномерная ответственность по кредиту, то страховать жизнь придется всем, но с понижающим коэффициентом, в зависимости от степени ответственности. Если ответственность одного из созаемщиков незначительна, то придется страховать риск утраты жизни и трудоспособности тех заемщиков, или того заемщика, на которого ложиться основная ответственность по кредиту.

Страхование риска нанесения ущерба предмету залога
По стандартным оценкам страховщиков, зависит, в первую очередь, от того деревянные или нет перекрытия у дома, есть ли газовая колонка, были ли перепланировки.

Минимальный тариф обычно составляет около 0.3%. Но здесь при увеличении риска, пределы роста тарифа ограничены и его колебания не столь существенны, как при страхование риска утраты жизни и трудоспособности. Здесь уже можно говорить, о каком-то общепринятом пределе. Причем, конечно, самые высокие тарифы, применяются при получении ипотечного кредита для приобретения индивидуальных домов. При покупке деревянного дома процент может достигать отметки 0.7%, но это скорее потолок.

Страхование риска причинения ущерба каменным коттеджам обойдется порядка 0.45% — 0.5% от суммы кредиты (остатка ссудной задолженности).

Титульное страхование
Тариф зависит от степени риска утраты квартиры в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц, то есть наличия тех или иных опасностей, связанных с «юридической чистотой». Например, очень длинная цепочка альтернативных обменов или наличие множества хозяев и смен собственника в истории квартиры. Минимальный тариф составляет обычно около 0,25%. Дороже 0,5% страхование титула обычно не обходится. Если страховая компания или банк посчитают, что риск утраты прав собственности слишком велик, то Вам попросту откажут в выдаче кредита.

Наступление страхового случая

Выгодоприобретателем по страховке является банк. Таким образом, банк гарантирует себе возврат денег в случае наступления страхового случая. Но случаи могут быть разные, и ущерб также может быть разный.

Страхование риска утраты жизни и трудоспособности заемщика
В случае утраты Вами трудоспособности, или жизни, квартира переходит в Вашу собственность, или в собственность Ваших наследников, а страховая компания гасит Вашу задолженность перед банком. Если с понятием: «смерть заемщика», все относительно понятно, то «утрата трудоспособности» требует некоторой расшифровки. В стандартном варианте подразумевается получение инвалидности I-ой или II-ой группы.

Помимо этого, некоторые банки требуют застраховать еще и временную утрату нетрудоспособности, то есть длительный больничный лист. В этом случае страховая компания некоторое время будет помогать заемщику выполнять кредитные обязательства перед банком, то есть выплачивать его ежемесячные платежи, но не гасить всю сумму кредита. Конечно, при страховании и этого риска, тариф будет несколько выше 0,25%.

Страхование риска нанесения ущерба предмету залога
В случае, если залогу нанесен ущерб, то здесь могут быть варианты. Если ущерб незначительный, который не привел к утрате собственности, предположим, произошел относительно небольшой залив: вздулся паркет, или на потолке образовалось пятно. В таком случае, страховая компания, оценив степень нанесенного ущерба, выплачивает компенсацию банку, как выгодоприобретателю. Банк, в свою очередь, не может положить эти деньги себе в карман. Он или направит их в счет погашения Вашей задолженности по ипотечному кредиту, или попросту выдаст Вам их на руки. Потратить эти деньги вы можете по своему усмотрению, но, скорее всего, их на ремонт не хватит. Согласно статье 949 Гражданского Кодекса РФ страховая компания выплатит Вам лишь часть понесенных убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости, но не в размере реального ущерба.

В случае если же происходит полная утрата залога вследствие тотального разрушения квартиры или коттеджа, и если это признано страховым случаем, то страховая компания обязана полностью погасить за Вас остаток Вашей задолженности банку, в результате чего недвижимость, точнее говоря, то, что от нее осталось, переходит в полное Ваше распоряжение. Вы остаетесь со своим разбитым корытом один на один, но правда, при этом ничего и никому не должны.

Титульное страхование
В случае если «срабатывает» титульное страхование, то здесь принцип погашения задолженности следующий: Если претензии третьих лиц удовлетворенны судом и сделка купли-продажи признана недействительной, то страховая компания погашает Вашу задолженность банку. Вы же остаетесь лишь со слабой надеждой выиграть дело и вернуть квартиру в судах высшей инстанции.

В случае если Ваше право собственности на квартиру будет не оспорено, а лишь ограничено обременениями, то вы вновь будете вынуждены решать данную проблему без помощи банка и страховой компании. Титульное страхование подразумевает выплату возмещения только в случае потери права собственности, но не возникновения каких бы то ни было обременений. Такой риск в список обязательных для страхования при совершении ипотечных сделок не входит. В итоге, Вам придется продолжать выплачивать долг по кредиту вместе с процентами, плюс решать проблемы, связанные с непрошенными жильцами.

«Про страхование»