Отнюдь не все оказались перед лицом кризиса с долгами и дырявым карманом. Для тех, кто располагал кое-каким капиталом, открылись новые возможности. Например, уже сейчас снизились цены на жилье. Аналитики обещают, что цены упадут еще, но этого стоит ждать тем, у кого есть средства на готовую квартиру. А если денег хватает только на недвижимость на стадии строительства, то покупать логично уже сегодня. Ведь если кризис затянется, неизвестно, будут ли строить новые дома. Есть, правда, и обратная сторона медали – а вдруг уже начатые дома бросят и не станут достраивать?
Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru изучает, от чего в период кризиса дольщика сможет защитить закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а от чего — нет.
Буква 214-го закона: чем хороши его положения
Вспомним, чем закон может быть полезен для инвестора-частника. «В период финансовой нестабильности соблюдение 214-го закона является основной гарантией для потенциальных покупателей и это, кстати сказать, одно из основных конкурентных преимуществ застройщика. Ведь закон в первую очередь призван защищать интересы участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков (от несоблюдения сроков сдачи жилого дома Госкомиссии, от двойных продаж и т.д.)», — говорит Сергей Баранов, заместитель Генерального директора компании «Пересвет-Девелопмент», входящей в ГК «Пересвет-Групп».
214-й закон обязывает застройщика заключать с дольщиком официальный договор участия в строительстве, не дожидаясь сдачи дома. Инвестор заключает с застройщиком договор долевого участия, который обязательно проходит государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службе, т.е. инвестиционная деятельность находится под юрисдикцией государства, — напоминает Сергей Баранов.
В договоре описывается конкретный объект, который дольщик получит после завершения строительства, к описанию прилагается проектная документация. Указываются также срок передачи квартиры дольщику; величина вложений дольщика в строительство (цена договора), сроки и порядок их уплаты, гарантийный срок. Застройщик имеет право привлекать к строительству дольщиков только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и госрегистрации права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться будущий дом.
Поэтому резко снижается вероятность купить квартиру в доме, который не будет построен, потому что стройку попросту не разрешат. Дольщики защищены от безнаказанного увеличения сроков строительства, так как четко фиксируется срок сдачи объекта, в случае несоблюдения которого начисляются пени.
Кроме того, как говорит Иван Романов, управляющий ЗАО «Мосстройреконструкция»: «Инвестор имеет право расторгнуть договор в случае нарушения сроков строительства и требовать деньги назад, причем обязанность вернуть деньги у застройщика наступает сразу же после расторжения договора».
Правда, закон разрешает застройщику перенести время сдачи объекта, но он должен сообщить об этом дольщику не позднее, чем за два месяца до истечения определенного ранее срока и все равно уплатить неустойку, размер которой прописан в договоре, — добавляет Сергей Баранов («Пересвет-Групп»).
Практически сведен на нет риск двойной продажи квартиры, к тому же, благодаря тому, что к договору прилагается проект объекта долевого участия, дольщик может быть уверен, что в его будущей квартире не случится никаких «вдруг»: просторный холл не превратится в часть общественного коридора, а лоджия в балкон.
214-й закон заставляет застройщиков соблюдать качество строительства. Оно должно соответствовать условиям договора или требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации. В противном случае дольщик может потребовать безвозмездного устранения недостатков или возмещения своих расходов на их устранение, либо соразмерного уменьшения цены договора. Кроме того, согласно 214-му закону на объект долевого строительства устанавливается гарантийный срок, который не может составлять менее пяти лет.
Ещё один плюс 214-го закона — более простой процесс государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. Чтобы оформить квартиру в собственность, нужно предъявить лишь документ, подтверждающий факт постройки дома, разрешение на ввод в эксплуатацию и передаточный акт квартиры от застройщика собственнику.
Вполне вероятно, покупатели квартир у застройщиков, чтущих 214-й закон, вновь получат возможность оформить ипотечный кредит. «Размораживая ипотечные программы для первичного рынка жилья, банки охотней начнут кредитовать покупку недвижимости с заключением договора долевого участия в строительстве», — считает Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга группы компаний «Домостроитель».
От чего он не спасает
На первый взгляд закон «Об участии в долевом строительстве…» выглядит панацеей от всех бед, с которыми может столкнуться дольщик в нестабильной экономической ситуации, но на самом деле не все так просто. Так, по мнению Ивана Романова («Мосстройреконструкция»), при использовании 214-го закона в условиях кризиса повышается риск «недостроя». «Закон был принят, когда считалось, что у застройщиков безумные прибыли, и они купаются в деньгах. Сейчас все говорит против того, чтобы работать по этому закону. Например, кризис может заставить застройщика делать на объекте больше квартир, чем было запланировано ранее, т.к. квартиры меньшей площади более востребованы в данный момент. В этом случае любая мобильность застройщика обеспечивает клиентам продолжение стройки, а 214-й закон, напротив, связывает и порождает риски долгостроя. Или другой пример: закон запрещает застройщику переносить деньги, внесенные дольщиком за один объект, на стройку другого, что в новых экономических условиях невыгодно. Да, вкладчики действительно могут быть уверены, что все деньги, которые они заплатили, вложены в этот самый «недострой», но будут ли они рады тому, что застройщику начислят пени, которые тот вряд ли сможет выплатить, и спросит себя: «А стоит ли мне вообще достраивать объект?» Логика 214-го закона правильна, но получается, что в ситуации нестабильного, дефицитного с точки зрения денег рынка, закон становится неэффективным», — рассуждает эксперт.
Кроме того, в самом законе до сих пор не устранены определенные скользкие моменты. Например, площадь квартиры, указанная в проектной документации, на практике часто незначительно отличается от фактической.
214-й закон не спасает и от повышения цены строящегося объекта, если договор предусматривает возможность её пересмотра.
Поэтому специалисты советуют внимательно изучать договор долевого участия: «Надо смотреть на сроки документов: разрешения на строительство, инвестиционного контракта, аренды земельного участка и т.д., проверять, соизмеримы ли они с окончанием строительства дома. Если срок сдачи дома в эксплуатацию — декабрь 2010 года, а срок аренды земельного участка истекает в 2009-м, то следует потребовать объяснений, — разъясняет Сергей Баранов (ГК «Пересвет-Групп»). — Надо обращать внимание и на параметры квартиры: метраж, планировку, наличие балкона или лоджии и т.д. Когда дом сдается Госкомиссии, БТИ проводит замер квартиры и если фактический обмер БТИ не соответствует площади, указанной в договоре, то дольщику придется доплатить за эти лишние метры, но, правда, ему вернут разницу, если площадь оказалась меньше».
Страшный сон застройщика
У 214-го закона ещё есть ряд особенностей, которые не особенно приятны застройщикам. К ним относится сложная процедура внесения изменений в проект: если застройщик опубликовал проектную декларацию, но в ходе строительства понял, что рационально что-то изменить, для этого он обязан получить согласие всех, кому уже продал квартиры. А продав хотя бы одну квартиру, застройщик лишается права в дальнейшем остальные продавать на других условиях, в частности, по более низкой стоимости, — уточняет Сергей Баранов (ГК «Пересвет-Групп»). И при снижении цен или каких-либо значительных скидках, застройщики рискуют встретить у себя на пороге очередь дольщиков, требующих свои деньги.
Но самая важная проблема, которая стоит сегодня перед застройщиками — согласование документов на строительство с госорганами. 214-й закон не определяет никаких сроков таких процедур, а ведь именно из-за долгого согласования часто срываются сроки сдачи всего объекта и девелопер вынужден платить неустойку с первого дня просрочки, а дольщик имеет право сразу же расторгнуть договор. В то же время при просрочках платежей по договору долевого участия застройщик может его расторгнуть только по истечении трех месяцев, сразу же подавать в суд на расторжение договора возможно только, если дольщик нарушит срок внесения платежа более трех раз за год.
Тут стоит отметить, что в тех регионах, где госорганы работают быстро, 214-й закон используется активно, например, в Калуге за последний год по нему работали около 50% компаний. В Москве же по нему работает крайне мало компаний, тем более что нынешняя ситуация «не отменяет практику кредитования объектов, продажи в которых ведутся не по закону № 214. Крепкие партнерские отношения в сочетании с высокой стадией готовности объекта могут быть достаточно вескими доводами в пользу застройщика и перед банками, и перед клиентами», — уверена Ольга Гусева (Домостроитель).
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
От недобросовестности застройщика лучшей защиты, чем 214-й закон ещё не придумали. Но, как считают профессионалы, даже он не может на 100% уберечь от «недостроя» в условиях экономического кризиса. Поэтому покупая квартиру в строящемся доме, стоит обращать внимание не только на схему реализации жилья, но и на репутацию застройщика и на его финансовое состояние. Не надо покупать квартиры в домах, где ещё не начали возводить даже первые этажи — лучше заплатить больше и снизить риски.
