Законная перепланировка

В каких случаях нужно получать разрешение на домашние ремонтные работы? Косметический ремонт, устройство и разборка встроенных шкафов, антресолей (если они не подлежат техническому учёту и не образуют самостоятельных помещений), замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным не требуют юридического оформления.

Перепланируем или улучшаем?

В российском законодательстве существует несколько терминов, которые используют, чтобы описать ремонт в масштабах квартиры: перепланировка, переустройство и внесение улучшений. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт. На перепланировку всегда надо получать разрешение, поскольку изменение конфигурации помещения связано с сохранностью дома, а порой и с риском для здоровья.

Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Например, изготовление встроенного шкафа не является перепланировкой или переустройством, а вот для переноса сантехники или создания новых дверных проёмов даже в ненесущих межкомнатных перегородках необходимо согласование (при устройстве же проёма в несущих стенах требуется тщательная проработка проекта с последующим согласованием).

Согласованием перепланировки и переустройства занимаются специализированные органы. В Москве и Санкт-Петербурге эти функции осуществляет Государственная жилищная инспекция, а в других городах такими полномочиями наделён орган местного самоуправления — межведомственная комиссия при мэрии.

Получить разрешение на перепланировку или переустройство может только собственник помещения. Если вы снимаете квартиру и хотите сделать там ремонт, прежде всего, согласуйте этот вопрос с её собственником. Гражданский кодекс РФ предусматривает термин «внесение улучшений» для случая, когда ремонт делает не собственник в арендованном помещении. Однако надо помнить, что отделимые улучшения — новую мебель, бытовую технику — арендатор может просто перевезти на новое место. Спор
между арендодателем и арендатором, сделавшим ремонт, возникает чаще всего тогда, когда арендатор вносит неотделимые улучшения (клеит обои, ставит новые окна), поскольку арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения стоимости улучшений после окончания договора аренды. Именно поэтому в договоре аренды должен быть предусмотрен пункт о способе оплаты ремонта в том случае, если арендатор его сделает.

Согласовывать перепланировку дачного дома не надо. Разрешение понадобится только для тех строений, которые поставлены на учёт в БТИ. Получение разрешения на перепланировку загородного дома идентично общей процедуре.

Идём и согласию

Как вы думаете, что самое сложное при перепланировке: воздвигнуть стену сложной конфигурации, соорудить арку необычной формы или построить подиум? Нет! Больше всего трудностей, как выяснилось, ждёт вас при согласовании проекта перепланировки (переустройства). Приготовьтесь к тому, что путь будет долгим: необходимо запастись терпением.

Перепланировка арендованного жилья невозможна, зато можно внести улучшения. Однако следует помнить, что в этом случае необходимо согласовать свои действия с собственником имущества и внести изменения в договор аренды или же подготовить дополнительное соглашение, которое урегулировало бы вопросы, связанные с улучшениями арендованной недвижимости.

Время рассмотрения проекта перепланировки в жилинспекции составляет 45 дней, но вся процедура согласования займёт не менее 3 мес. Узаконивайте перепланировки в более короткий срок потребует больших затрат, но и в этом случае нет гарантии, что впоследствии не возникнет никаких проблем. Вывод следующий: обещать добиться разрешения на перепланировку (пусть и за большие деньги) в течение 1 недели могут только мошенники.

Этапы перепланировки

Прежде всего, нужно продумать концепцию своего жилья. Законодательство предусматривает ограничения возможностей перепланировки, связанные с конструктивными особенностями домов. В каждом регионе имеется собственный перечень запретов и ограничений, и его надо внимательно изучить. При этом следует знать, что есть такие виды перепланировок, которые официально не запрещены, но и не разрешены. Например, объединение комнаты и лоджии формально не запрещено, но и разрешение получить сложно, поскольку техническая документация для такой планировки не разработана.

Однозначно можно сказать, что жилинспекция не даст разрешения на следующие виды работ:

• ухудшающие условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе работы, в результате которых затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
• те, в результате которых переустроенное помещение (или смежные с ним), может быть отнесено к категории непригодных для проживания;
• затрагивающие помещения в жилых домах, состоящих на учёте штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям (хотя на производство таких работ можно получить разрешение начальника штаба ГО);
• нарушающие прочность, устойчивость несущих конструкций здания или способные привести к их разрушению;
• установку отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
• ликвидацию каналов естественной вентиляции, уменьшение их сечения;
• увеличивающие нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчёту по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из лёгких материалов на перегородки из тяжёлых материалов, размещении дополнительного оборудования.

Отдельно предусмотрены «перепланировочные» запреты для домов типовых серий. Запрещено устройство:

• проёмов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
• штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
• дополнительных проёмов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией — автором проекта жилого дома или его правопреемником, если же они отсутствуют — без дополнительной экспертизы.

Для составления проекта перепланировки лучше обратиться к специалистам (у которых обязательно должна быть лицензия на проведение проектных работ, иначе вам придётся потратить дополнительные средства на отдельное доведение проектной документации организацией, имеющей такое разрешение).

Проект перепланировки должен быть разработан на основании технического заключения о состоянии конструкций дома, которое составляют специально для вашей квартиры. Проектировщик приедет и проведёт инженерное обследование несущих и ограждающих конструкций дома: опишет здание, произведёт необходимые обмеры, исследует грунт, осмотрит стены здания, междуэтажные перекрытия, стропила, кровлю, лестницы, колонны, несущие и ограждающие узлы. Затем составляют техническое заключение. Только после этого можно решать, осуществима ли перепланировка, и делать приблизительную калькуляцию работ.

Если проектировщик даёт положительное заключение о возможности перепланировки, начинайте собирать документы. Вам понадобятся:

• общегражданский паспорт;
• заявление на переустройство (перепланировку), включающее полный перечень предполагаемых работ (заранее заручитесь согласием представителя ТОК или управдома); «действующий поэтажный план Бюро технической инвентаризации;
• экспликация к поэтажному плану БТИ (форма № 22);
  свидетельство о праве собственности на квартиру (если его нет, заменой послужит договор купли-продажи);
  выписка из домовой книги;
• копия финансово-лицевого счёта;
• техническое заключение (оно может быть выдано только специализированной организацией, которая имеет соответствующую лицензию, поэтому её наличие нужно обязательно проверить в агентстве;
• проект перепланировки квартиры (его также должна выполнять лицензированная организация);
• согласие совершеннолетних собственников квартиры (всех, в том числе временно отсутствующих жителей квартиры, которые являются её сособственниками);
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры (если ваш дом является памятником архитектуры).

С поэтажного плана, изготовленного в БТИ, нужно снять несколько копий. Новое расположение стен, газовой плиты, сантехники наносят на копию плана поверх прежнего изображения, поэтому требуется ручка с пастой контрастного цвета.

Теоретически перепланировку можно и не согласовывать. Но рисковать своими деньгами и нервами не стоит, рано или поздно вам придётся возвращать квартиру в «доперепланировочное» состояние. Если же вы откажетесь это сделать, в судебном порядке — может быть принято решение о продаже вашей квартиры для того, чтобы жилинспекция могла оплатить работы по приведению жилого помещения в первоначальный вид.

Пакет документов и проект перепланировки необходимо передать в органы, проверяющие строительные работы и инспектирующие состояние зданий и сооружений. В подтверждение того, что вы сдали документы, вам выдадут расписку, в которой должен быть указан их полный перечень и проставлена дата принятия. Это важно, потому что рассматривать документы должны не более 45 дней, что закреплено Жилищным кодексом РФ. Не поскупитесь на предварительное согласование перепланировки с архитектором-консультантом, который обычно сотрудничает с органом согласования. Тогда вы будете точно знать, какие планы реализовать не удастся, и сможете внести исправления в проект.
В завершение первого этапа вы должны получить разрешение межведомственной комиссии или жилинспекции на перепланировку. Обращаем внимание москвичей на то, что такое разрешение должно быть обязательно подписано префектом административного округа (в других городах — уполномоченным представителем городской администрации). Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через 3 рабочих дня с момента принятия решения о согласовании должен информировать вас о принятом решении.

Ремонтно-строительные работы

Как только разрешение будет получено, отправляйтесь в организацию, отвечающую за эксплуатацию здания, — управляющую компанию, ДЕЗ или ЖЭК. Нужно зарегистрировать разрешение в специальном журнале. Этот шаг необходим — скорее всего, понадобится, чтобы на время перекрыли воду или отключили электричество, а обеспечить доступ к инженерным устройствам может только представитель эксплуатирующей организации. Кроме того, в этом журнале отмечают срок начала работ и предполагаемое время их окончания, порядок и условия вывоза строительного мусора. Если срок окончания работ нужно увеличить, напишите мотивированное заявление в эксплуатирующую организацию, которая выдаст разрешение на его продление (на принятие такого решения уходит около 14 дней).

Любые строительные работы должны производиться в полном соответствии с проектной и разрешительной документацией. Информация обо всех работах обязательно должна заноситься в журнал. По нему будут проверять ход ремонтно-строительных работ представители жилинспекции. Учтите, что жилинспекция может проверить ход работ по перепланировке в любой момент (чаще всего это происходит, если в инспекцию поступают жалобы от соседей). В этом случае проверяют наличие, качество и состояние технической документации на производство работ и лицензии подрядчика. Могут также проконтролировать соблюдение технологического процесса переустройства или перепланировки квартиры и наличие у строителей необходимого измерительного оборудования и инструментов.

По результатам проверки жилинспекции должны быть сделаны записи в журнале выполнения строительных работ. Если у представителей жилинспекции возникли замечания — ждите повторной проверки. Проверяющие отмечают порядок приёмки работ, в том числе конструкций и инженерного оборудования. Кроме того, необходимо составить график проведения обязательных контрольных мероприятий.

Те работы, результаты которых будут не видны вследствие проведения других работ (так называемые скрытые работы, к ним относятся, например, устройство подвесных потолков, все работы, связанные с прокладкой электросети и т. д.), должны быть приняты до того, как завершится процесс перепланировки или переустройства.
Заканчивается перепланировка (переустройство) составлением акта о завершённой перепланировке (переустройстве) помещения в жилом доме. В состав приёмочной комиссии входят заявитель (или его доверенное лицо, чьи полномочия подтверждены нотариально заверенным документом), представители подрядчика, жилинспекции (представитель последней является председателем приёмочной комиссии), территориального органа исполнительной власти, организации, управляющей жилым домом, разработчика проекта (иногда также представитель авторского надзора).

В акте, который составляют в трёх экземплярах (для вас, жилинспекции и для отправки в региональную регистрационную палату), указывают адрес объекта переустройства и (или) перепланировки; перечень членов комиссии, принимающей работы; наименование, дату и точное описание всех проведённых работ; решение комиссии и подписи её членов. К акту должны прилагаться проектные чертежи с внесёнными изменениями, которые нужны для учёта в БТИ, акты на скрытые работы, акты приёмки отдельных систем. Последний шаг — внесение изменений в свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

А так ли нужно разрешение?

Этот вопрос задают почти все, кто задумал перепланировку. Санкции за самовольную перепланировку или переустройство следующие: штраф (2 — 2,5 тыс. руб.) и возложение обязанности получить разрешение на перепланировку (переустройство) либо вынесение решения о том, чтобы помещение было приведено в первоначальное состояние.

Что же делать тем, кто сделал перепланировку до 2005 года, когда получать разрешение было не обязательно? В первую очередь можно попробовать согласовать её в жилинспекции. Не принять документы на основании того, что фактически перепланировка уже сделана, представители жилинспекции не могут), законодательство предусматривает всего три основания для отказа: непредставление всего установленного перечня документов; представление документов в орган, к компетенции которого принятие данного решения не относится; несоответствие проекта перепланировки требованиям закона).

Если в жилинспекции вам отказали в согласовании перепланировки, можно обратиться в суд. Для этого понадобятся те же документы, что и для легализации перепланировки, плюс акт строительной экспертизы с заключением о соблюдении нагрузок, проекта, других требований закона. Акт строительной экспертизы нужен для того, чтобы подтвердить, что сделанная перепланировка не нарушает прав и законных интересов граждан. В таком случае суд может принять решение, которое обяжет жилинспекцию провести согласование по представленным документам.