Кризис строительного рынка Обнинска

Такие неутешительные данные прозвучали в Доме ученых во время консультативного совета при губернаторе области по доступному жилью. Парадоксально, но за день до этого события из областного строительного министерства пришел оглушительно-? бравурный пресс-релиз: «В министерстве строительства отмечают, что в прошлом году было построено максимальное количество жилья за последние 17 лет: 456 тыс. кв. м. В нынешнем году объемы будут не меньшими. В соответствии с утвержденным планом необходимо ввести 670 тыс. кв. м. Основная нагрузка приходится на Калугу (240 тыс.) и Обнинск (100 тыс.). В Калужской области разработан план по жилищному строительству до 2012 года, обоснованный существующим спросом на жилье и подкрепленный перечнем конкретных площадок». Ну и так далее в том же духе. Все это выглядело бы слишком смешно, если б не рождало очень серьезную тревогу. Что случилось? Почему кризис так серьезно накрыл Обнинск?

Даже не ПИКни

Николай Полежаев, зам областного строительного министра, основную ответственность возложил на группу компаний ПИК: «У них тяжелое положение, из-за этого и срывы. У них было запланировано в Обнинске 48 тыс. кв. м — а будет только 8. Этого очень мало».

ГК ПИК пришла в регион не так давно, практически год назад, пишет НГ-регион. И мощнее ее на строительной карте области не было и, наверное, нет. Начав свою работу в Москве, она расширила свое влияние на всю Россию, портфель ее заказов тянет почти на $14 млрд. Но с пришествием кризиса колосс покачнулся. Как пишут центральные газеты, резко снизилась капитализация компании — с $13,5 млрд. в мае до $2,5 млрд. в конце сентября. Тяжелым камнем висит груз кредитных обязательств: до конца года ГК ПИК должна погасить почти $900 млн. Только элементарно обслуживать этот долг стоит колоссальных денег.

Кроме того, все крупные российские девелоперы — не только ПИК — оказались в сложной ситуации: ставки по кредитам для них взлетели с 10-14% до 20-25% и выше. Один довольно серьезный застройщик, работающий в северном регионе области, признался: ему дают кредит только под 40%. В таких условиях все, кто развивался за счет займов, вынуждены сворачиваться.

Тот же ПИК в разных регионах по-разному решает свои проблемы. Например, в Перми приостановлена реализация двух крупных проектов (600 тыс. кв. м). В Ижевске — еще круче: заморожено строительство 1,5 млн. кв. м. А вот Москва и Московская область протянули руку государственной помощи: столичное правительство выкупит у ПИК жилья под социальные программы на $1 млрд.

Разумеется, у Калужской области таких заначек в бюджете нет. Да они, если опираться на слова гендиректора ЗАО «ПИК-Запад» Виктора Василевского, и не нужны: «Мы не замораживаем стройки в Калужской области. Что касается снижения объемов вводимого жилья, эти меры продиктованы реалиями рынка. В 2008 году в Обнинске было продано всего 28 тыс. кв. м. Это максимальный объем жилья, который в городе востребован. Строить больше нерентабельно. К тому же ипотечные программы, на которые тоже делалась ставка, в значительной степени свернуты».

Честно говоря, такая оценка обескураживает. Если Обнинск не в состоянии «съесть» больше 30 тыс. квадратов новостроек в год, то чего стоят будущие планы, все эти миллионы кв. м жилья? Заовражье с его полумиллионом, 55-й — еще сотни тысяч? Или Обнинск на самом деле не в состоянии платить только за сверхдорогое — по $3 тыс. за метр — жилье?

Ценопад или ценовзлет?

Все эти факты неминуемо порождают панические настроения. Причем, как всегда бывает в переломные моменты, прогнозы даются диаметрально противоположные. Так, одни наши эксперты сказали о том, что сейчас создается отложенный спрос на жилье: строить будут меньше, а жить-то людям все равно где-то надо. Соответственно, сегодня закладывается механизм для последующего роста цен в будущем.

Другие эксперты говорят совершенно о другом. Во-первых, в последнее время резко упал спрос на жилье как на объект инвестиций. Не секрет, что даже в Обнинске есть немало уже сданных новостроек, где более половины квартир не отделываются — их строили с целью последующей перепродажи. Но сейчас доходность подобных операций может оказаться минимальной, если не отрицательной — цены остановились еще до кризиса. То есть со строительного рынка уходят клиенты — «инвесторы».

Во-вторых, из-за феноменальной стоимости жилья подавляющее большинство обычных людей если и могли рассчитывать на решение квартирной проблемы, то только с помощью ипотеки. Так, по оценкам разных рейтинговых агентств, по ипотеке в прошлом году квартиры эконом-класса приобрели до 90% покупателей. Между тем получить ипотечный кредит сегодня крайне сложно: многие банки совсем свернули ипотечные программы, а те, кто остался на этом поле, не только резко подняли процентные ставки, но и ужесточили требования к заемщикам. Соответственно, с рынка выводят и большинство клиентов-«жильцов».

В-третьих, на обнинский рынок заметно начинает выводиться вторичное жилье — те самые «квартиры БЧО», которые когда-то покупались как выгодное вложение средств. Пока стоимость этих квадратных метров очень и очень высока — 6570 тыс. руб. Но на такое предложение уже практически невозможно найти покупателей. И под нажимом прогнозов о снижении стоимости жилья в столице на четверть, которыми заполнена центральная пресса, владельцы инвестиционного жилья начинают нервничать: лучше продать сейчас, пусть и несколько дешевле, чем ждать тотального обрушения цен.

Впрочем, большинство экспертов (в отличие от СМИ) очень осторожны в прогнозах: предсказывать что-то в лихорадке кризиса — дело неблагодарное, ситуация меняется каждый день, а порой и еще быстрее. Жизнь все равно внесет свои коррективы.

Где на Руси жить хорошо

Хотя даже в этом нестабильном мире есть островки стабильности. Во всяком случае, если верить статистике. Так, соседние с Обнинском районы уже выполнили годовые планы по строительству жилья. А за оставшееся до конца года время еще и перевыполнят. Правда, некоторые эксперты объясняют это просто погоней за отчетными цифрами. Дело в том, что в районах с прошлых лет накопился неплохой остаток — построенное, но не зарегистрированное жилье (речь идет о малоэтажной застройке). Сегодня все эти резервы подчищаются, тем более что районам обещаны премии за «хорошие цифры».

Впрочем, если говорить о загородном строительстве, то тут девелоперы чувствуют себя относительно спокойно. С одной стороны, предложение вроде бы опережает спрос. Но с другой — большинство застройщиков не влезало в кредиты, а рассчитывало либо на собственные деньги, что идут от других видов бизнеса, либо на средства пайщиков. Таким бизнесменам в экстренном порядке деньги не нужны, и им проще просто немного переждать.

К слову, и многие «городские» застройщики — те, что не ориентировались на банковские займы, — проявляют пусть и весьма сдержанный, но все же оптимизм. Они полагают, что темпы строительства, безусловно, замедлятся. Кризис есть кризис. Продажи резко снизились, а кое-где остановились вообще. Но есть уже заключенные договоры о строительстве, есть уже вложенные средства дольщиков, и это позволит поддержать стройку.

Собственно, именно об этом говорил губернатор Артамонов на том консультативном совете: «Сейчас непростое время для строительного комплекса. Будет заминка. Но это будет заминка кратковременного характера».

Что такое кратковременная заминка — месяц, два, полгода, год? На этот вопрос сегодня не ответит никто.